건축설계 지연으로 인한 계약 해제 및 계약금 반환 분쟁

건축주들이 건축사에게 다세대주택 설계 및 건축허가 대행을 맡겼으나, 건축사가 약속된 기한 내에 건축허가를 받지 못하자 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구한 사건입니다. 건축사는 약정된 설계 용역을 모두 이행했으며 건축허가 지연은 건축주들의 책임이라고 주장하며 미지급된 용역비 및 추가 용역비 반환을 반소로 청구했습니다. 하지만 법원은 건축사가 직접 작성한 특약서의 내용과 다른 건축사를 통해 허가를 받은 건축주들의 상황 등을 종합하여, 건축사의 이행 지체 책임이 인정된다고 판단하여 건축주들의 계약금 반환 청구를 인용하고 건축사의 반소 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 건축주들: A, B, C (다세대주택 신축을 위해 건축설계 및 건축허가 대행을 의뢰한 사람들)
• 건축사: D (건축주들로부터 다세대주택의 설계 및 건축허가 대행을 위임받은 사람)

분쟁 상황

원고들(A, B, C)은 피고(D)에게 다세대주택의 설계 용역과 건축허가 대행을 의뢰하는 계약을 맺었습니다. 이후 2018년 3월 5일 양측은 2018년 3월 15일까지 건축허가를 완료해야 한다는 특약서를 작성했습니다. 그러나 피고는 약속된 기한 내에 건축허가를 받지 못했고 원고들은 2018년 4월경 다른 건축사에게 의뢰하여 2018년 6월 15일에 건축허가를 받았습니다. 이에 원고들은 피고의 이행 지체를 이유로 계약을 해제하고 계약금 2,000만 원의 반환을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고는 자신이 설계도서 일체를 납품하여 이행을 완료했고 건축허가가 늦어진 것은 원고들이 지상권설정 동의서 및 위임장을 늦게 교부했기 때문이라 주장했습니다. 또한 특약서에서 정한 10일 이내 건축허가는 불가능하며 이를 이행하지 못할 경우 용역대금을 포기하는 약정은 무효라고 주장하면서 원고들에게 미지급 용역대금 및 추가 용역대금 합계 3,680만 원의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

건축사가 건축허가 대행 계약에서 정한 기한 내에 건축허가를 받지 못한 것이 건축사의 책임인지 여부와, 그로 인해 계약이 적법하게 해제되었는지 여부 그리고 계약금 반환 및 미지급 설계 용역비 지급 여부

법원의 판단

피고(건축사 D)의 항소를 모두 기각하며 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 이는 건축주들(A, B, C)에게 건축사가 계약금 2,000만 원을 반환해야 하고 건축주들은 건축사에게 설계 용역비를 지급할 의무가 없다는 1심 판결이 유지된 것을 의미합니다.

결론

법원은 건축사가 직접 작성한 특약서의 내용, 건축주들이 다른 건축사를 통해 건축허가를 받은 사실, 건축사가 약속된 기간 내에 건축허가를 받지 못한 점 등을 종합하여 건축사의 이행 지체를 인정하고 건축주들의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 따라서 건축사는 건축주들에게 계약금 2,000만 원을 반환해야 하며 미지급 설계 용역비를 청구할 수 없게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약의 이행 지체와 그로 인한 계약 해제 및 계약금 반환에 관한 분쟁으로 주로 민법상의 '채무불이행'과 '계약 해제' 법리가 적용됩니다.

• 채무불이행 (민법 제390조): 채무자가 계약의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 건축사 D가 약정된 기한(특약서상 2018년 3월 15일) 내에 건축허가를 받지 못한 것이 채무불이행 특히 '이행지체'에 해당한다고 보았습니다. 건축 설계뿐만 아니라 건축허가 대행도 계약 내용에 포함되어 있었으므로 허가 미취득은 계약을 온전히 이행하지 못한 것입니다.

• 계약 해제 (민법 제544조): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 건축주들은 건축사의 이행 지체를 이유로 계약을 해제했고 법원은 이를 적법하다고 판단했습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지게 됩니다(민법 제548조). 따라서 건축사는 받았던 계약금을 반환해야 합니다.

• 귀책사유: 이행 지체의 책임이 누구에게 있는지 판단하는 것이 중요합니다. 건축사는 건축주들의 서류 제출 지연 등을 주장했으나 법원은 건축사가 직접 특약서를 작성했고 건축허가 미취득이 건축사의 책임이라고 보아 건축사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약 내용을 이행하지 못한 데 대한 '정당한 사유'가 없으므로 건축사의 귀책사유가 인정된 것입니다.

• 불능한 계약 조건의 유효성: 건축사는 10일 내 건축허가가 불가능하다고 주장했으나 법원은 이 주장에 대해 명확히 판단하지 않았습니다. 그러나 건축사가 스스로 해당 특약서를 작성했다는 점을 들어 그 불가능성에 대한 주장이 받아들여지기 어렵다는 취지로 해석될 수 있습니다. 일반적으로 계약 내용이 객관적으로 불가능하거나 사회질서에 반하는 경우 무효가 될 수 있지만 이 사건에서는 특약서 작성 경위 등을 고려할 때 건축사의 책임이 더 크다고 본 것으로 보입니다.

이러한 법리들을 종합하여 법원은 건축주들이 계약금을 돌려받고 건축사는 설계 용역비를 청구할 수 없다는 결론을 내렸습니다.

참고 사항

계약 시에는 약정 내용과 기한을 구체적으로 명시하고 특히 중요한 조건(예: 건축허가 기한)은 특약으로 명확히 기록해두는 것이 중요합니다. 계약서 또는 특약서 작성 시 스스로에게 불리한 조항이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 불가능하거나 현실성이 없는 조건을 수락하는 경우 추후 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 이행이 지연될 경우 그 책임이 누구에게 있는지 명확히 하기 위해 관련 서류(예: 설계도서 납품 증빙 허가 지연 사유에 대한 행정기관의 답변 서류 제출 및 보완 요청 내역 등)를 철저히 보관해야 합니다. 만약 계약 이행 지체로 인해 손해가 발생했다면 계약을 해제하고 손해배상 또는 계약금 반환을 청구할 수 있는 법적 근거를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 상대방의 귀책사유로 인해 계약 목표 달성이 어려워질 경우 새로운 업체에 의뢰하기 전에 기존 계약의 해제 여부 및 그 효과를 신중하게 검토해야 합니다.