광주 가로주택정비사업 조합 설립인가 취소 다툼

광주 서구의 한 가로주택정비사업 사업구역 내 토지등소유자들이 광주 서구청장이 내린 가로주택정비사업조합 설립인가 처분을 취소해달라고 소송을 제기한 사건입니다. 원고들은 조합설립 동의율 계산에 오류가 있고 이른바 '지분 쪼개기' 방식으로 동의율을 부당하게 확보했다고 주장했지만, 법원은 동의율을 재산정하고 '지분 쪼개기' 주장을 받아들이지 않아 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 광주 서구 가로주택정비사업 사업구역 내 토지 및 건물 소유자들로, 조합 설립 인가에 반대하며 취소를 구하는 주민들
• 피고: 광주광역시 서구청장 (가로주택정비사업조합 설립 인가 처분을 내린 행정기관의 장)
• 피고보조참가인: E 가로주택정비사업조합 (피고로부터 조합설립 인가를 받은 사업 주체)

분쟁 상황

광주 서구의 한 지역에서 가로주택정비사업을 추진하는 과정에서 조합설립인가가 이루어지자, 사업구역 내 일부 토지등소유자들이 이에 반발하며 소송을 제기했습니다. 이들은 조합이 총 토지등소유자 수를 잘못 계산하거나, 국공유지 및 공유 토지에 대한 동의 산정을 부적절하게 했고, 미성년자 동의나 신분증 사본 미첨부 등 동의서의 형식적 하자를 주장했습니다. 또한, 조합이 사업에 유리한 동의율을 얻기 위해 부동산 지분을 여러 사람에게 나누어주는 '지분 쪼개기'를 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘렸다고 주장하며 조합설립인가의 취소를 요구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 조합설립을 위한 토지등소유자 동의율 산정에 있어 계산상 오류나 동의서 형식상 하자가 있었는지 여부입니다. 둘째, 조합이 '지분 쪼개기' 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자의 수를 늘려 동의율을 확보했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 광주광역시 서구청장이 내린 가로주택정비사업조합 설립인가 처분이 적법하다고 본 것입니다.

결론

법원은 동의율 산정 관련 원고들의 여러 주장을 면밀히 검토하여 일부 착오를 인정해 토지등소유자와 동의자 수를 재산정했습니다. 재산정 결과 조합설립인가에 필요한 토지등소유자 10분의 8 이상의 동의율(82.8%)이 충족되었다고 판단했습니다. 또한, '지분 쪼개기' 주장에 대해서는 원고들이 제출한 증거만으로는 불법적인 지분 쪼개기로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 이 사건 인가처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 주로 적용된 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제23조 제1항: 가로주택정비사업의 조합을 설립하려면 토지등소유자의 10분의 8 이상의 동의를 받아야 합니다. 이 규정은 사업 추진의 정당성을 확보하기 위한 엄격한 동의 요건입니다.
• 소규모주택정비법 제25조 제1항: 토지등소유자의 동의는 서면 동의서에 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부해야 합니다. 이는 동의의 진정성을 확보하기 위한 절차적 요건입니다.
• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 (소규모주택정비법에 준용)​: 토지등소유자의 수를 산정하는 방법을 규정하고 있습니다. 특히 국공유지에 대해서는 그 재산관리청을 각각 토지등소유자로 산정하며, 여러 필지를 공유하는 경우 대표자 1인만을 토지등소유자로 봅니다.
• 대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결: 국가 또는 지방자치단체가 정비구역 내에 토지를 소유한 경우, 해당 정비사업조합의 설립을 인가하는 관할관청인 지방자치단체는 인가처분을 통하여 조합 설립에 동의한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 국가 또는 정비구역 지정권자가 대표자인 지방자치단체가 명시적으로 반대 의사를 표시하지 않았다면 동의한 것으로 간주될 수 있다는 법리입니다.
• 민법 제1005조, 제187조: 상속은 피상속인의 사망으로 개시되며, 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않습니다. 따라서 등기 이전에라도 상속인은 토지등소유자로 인정될 수 있습니다.
• 민법 제5조 제1항, 제2항: 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 법률행위를 한 경우, 이는 취소할 수 있는 행위이지 바로 무효가 되는 행위는 아닙니다. 법정대리인이 취소하지 않는 한 유효한 것으로 간주될 수 있습니다.
• '지분 쪼개기'에 대한 법리: 소규모주택정비법 제24조 제2항은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격 제한을 규정할 뿐, 인가 전의 '지분 쪼개기'를 명시적으로 제한하는 규정은 없습니다. 다만, 인위적으로 토지등소유자 수를 늘려 동의정족수를 잠탈하려는 탈법행위는 허용되지 않으며, 이러한 탈법행위 여부는 지분 취득 경위, 실제 대금 지급 여부, 목적, 시기, 취득자들과의 관계 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단됩니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 국공유지 동의 의사: 정비사업구역 내 국공유지가 있는 경우, 해당 재산관리청이 사업 자체나 조합 추진에 명시적으로 반대 의사를 표시하지 않는 한, 관할관청의 조합설립인가처분 등을 통해 동의한 것으로 간주될 수 있습니다. 특히 인가를 내린 지방자치단체가 해당 국공유지의 재산관리청일 경우 더욱 그러합니다.
• 공유 토지/건물의 동의: 여러 명이 공유하는 토지나 건물에 대한 조합설립 동의는 모든 공유자의 동의로 선임된 대표자가 하거나, 모든 공유자가 직접 동의해야만 유효합니다. 이 절차를 지키지 않으면 동의서가 무효로 처리될 수 있습니다.
• 미성년자의 동의: 미성년자가 조합설립에 동의하는 경우, 법정대리인의 동의가 없었다면 법률행위가 취소될 수 있지만, 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 법정대리인이 동의를 취소했다는 명확한 증거가 없다면 유효한 동의로 인정될 여지가 있으며, 사후 추인도 가능합니다.
• 신분증 사본 첨부: 조합설립 동의서 제출 시 주민등록증, 여권 등 신분을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 반드시 첨부해야 합니다. 사본이 누락될 경우 해당 동의서는 무효로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다.
• 동의서 작성일자: 동의서에 작성 연월일이 누락되거나 잘못 기재되었다고 해서 그 동의서가 무효가 되는 것은 아닙니다. 작성일자는 소규모주택정비법상 필수 기재 사항으로 정하고 있지 않으며, 행정청의 심사 항목에도 포함되지 않습니다.
• '지분 쪼개기' 판단: 단순히 토지나 건물의 지분 이전으로 토지등소유자 수가 늘어났다고 해서 모두 '지분 쪼개기'로 인정되는 것은 아닙니다. 지분을 취득한 경위와 목적, 실제 대금 지급 여부, 이전 시기, 지분 취득자들과의 관계 등 여러 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 특히 투기과열지구 외에서는 조합설립인가 전 지분 양도를 제한하는 명시적 법령이 없으므로, 이를 불법으로 인정받기는 쉽지 않습니다.
• 상속 재산의 동의: 상속을 원인으로 토지등소유권을 취득한 경우, 등기 이전에라도 토지등소유자로 인정될 수 있습니다. 상속재산분할협의를 통해 단독 상속인이 된 경우 해당 상속인이 동의할 수 있습니다.
• 기부채납예정도로 포함 토지/건물: 가로주택정비사업의 필수적인 도로예정지에 포함된 토지 및 건물 소유자도 사업시행구역 내 토지등소유자로 산정될 수 있습니다.