주택건축이 가능한 토지 등

주거를 위한 주택은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 대(垈)인 곳에 건축할 수 있습니다. 다만, 주택을 건축하려는 장소가 농지ㆍ산지이거나 개발행위허가구역 등인 경우에는 농지전용허가, 산지전용허가 또는 개발행위허가 등을 받으면 주택을 건축할 수 있습니다. 다만, 이러한 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가는 건축허가를 받으면 해당 법령에 따른 허가를 받은 것으로 봅니다.

「건축법」상의 대지

• 「건축법」에서 대지란 원칙적으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말합니다(「건축법」 제2조제1항제1호 본문). 대지를 지적공부상 대(垈)로 한정하지 않는 것은 지적공부에 잡종지·임야 등으로 되어 있는 토지라도 토지형질변경 등 일정한 요건을 갖추면 주택을 지을 수 있는 대지가 될 수 있기 때문입니다.

• 「택지개발촉진법」에서의 택지란 「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지(「택지개발촉진법」 제2조제1호)로서 아파트 건설 등 대규모 주택단지 건설사업에서 주로 사용되는 용어입니다.

• 대지는 실제로 주택을 건축할 때 건폐율·용적률 등의 건축기준과 건축규모의 산정기준이 됩니다.

  • “필지”란?

  • 토지(土地)의 단위를 말하며, 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번(地番)이 붙여집니다. 또한, 1필지의 토지를 복수로 나누면 각각 1필지의 토지가 되며, 반대로 복수 필지의 토지를 1개로 하면 1필지의 토지가 됩니다.

1필지 1대지의 원칙 및 예외

• 다음의 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있습니다(「건축법」 제2조제1항제1호 단서 및 「건축법 시행령」 제3조).

  • 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외합니다.

가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우

나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우

다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 않은 경우

1. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외합니다.

• 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

1. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 도시계획시설이 결정·고시된 경우: 그 결정·고시된 부분의 토지

2. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지

3. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지

4. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지

5. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 지목의 종류

• 지목은 전(田)·답(畓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분해서 정해집니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항).

  • “구거”란?

  • 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지로서 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 말합니다.

  • “유지”란?

  • 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 양어장 등의 토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말합니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 대(垈)

• 영구적 건축물 중 주거시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지를 대(垈)라 하므로(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제2항), 주택을 건축하기 위해서는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 지목이 원칙적으로 대(垈)이어야 합니다.

지목의 변경

• 지목이 전·답·임야 등으로 되어 있는 토지에는 영구적인 건축물을 건축할 수 없지만, 각각 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가, 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받으면 주택을 건축할 수 있습니다.

• 그리고 번잡한 행정절차를 피하기 위해 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받으면 「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의, 「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항제3호·제5호 및 제7호).

  • 건축허가에 관해서는 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축·개축)』의 <주택건축절차-허가 또는 신고 관련-건축허가 또는 신고 의무>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.

유용한 법령정보: 농지 및 산지의 전용

유용한 법령정보: 농지 및 산지의 전용

< 농지의 전용 > – 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생(多年生)식물의 재배 외에 용도로 사용하는 것을 말하며(「농지법」 제2조제7호), 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다. – 농지를 전용하려는 사람은 그 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림축산식품부장관 또는 그 권한을 위임받은 시·도지사 및 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「농지법」 제34조제1항 및 제51조제1항).    농지전용 절차를 표로 나타내면 아래와 같습니다. * 농지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr/) 『농지이용·전용』에서 확인할 수 있습니다.   < 산지의 전용 >    – 산지전용(山地轉用)이란 산지를 다음의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위해서 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다(「산지관리법」 제2조제2호). 1. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취 2. 토석 등 임산물의 채취 3. 산지일시사용    – 산지전용을 하려는 사람은 그 용도를 정하여 산림청장 등 관할 행정청의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 변경허가를 받아야 합니다(「산지관리법」 제14조제1항 본문).    산지전용 절차를 표로 나타내면 아래와 같습니다. * 산지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr/) 『산지전용』에서 확인할 수 있습니다.