건폐율 및 용적률

“건폐율”이란?

• “건폐율”이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제55조 참조).

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[출처: 국가법령정보센터(http://law.go.kr/) 「건축법」 한눈보기 참조]

• “건축면적”이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 함)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제2호).

• 건폐율의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따릅니다. 다만, 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」 제55조 참조).

용도지역에서의 건폐율의 기준

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항).

• 해당 지역의 조례는 <국가법령정보센터(www.law.go.kr)-자치법규>에서 확인하실 수 있습니다.

용도지역에서의 건폐율 기준의 예외

• 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항 및 제2항에도 불구하고 80퍼센트 이하의 범위에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제3항).

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제6호에 따른 취락지구

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역 또는 자연녹지지역만 해당함)

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조에 따른 수산자원보호구역

  • 「자연공원법」에 따른 자연공원

  • 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지

  • 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지·일반산업단지·도시첨단산업단지 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 준산업단지

  • 위에 따른 건폐율에 관한 더 자세한 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제4항에서 확인할 수 있습니다.

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제4항).

  • 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우

  • 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우

  • 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용·임업용·어업용 건축물을 건축하려는 경우

  • 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

  • 위에 따른 건폐율에 관한 더 자세한 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제5항부터 제9항까지에서 확인할 수 있습니다.

위반 시 제재

• 위에 따른 건폐율을 위반하여 건축한 자는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분이나 조치를 명령받을 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제9호 참조).

“용적률”이란?

• “용적률”이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조 참조).

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원본 그림의 크기: 가로 1334pixel, 세로 989pixel](https://www.easylaw.go.kr/CSP/template/6a21c17a588f449c96899ede5b70a2e7.jpg)

[출처: 국가법령정보센터(http://law.go.kr/) 「건축법」 한눈보기 참조]

• “연면적”이란 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호).

• 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따릅니다. 다만, 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」 제56조 참조).

용도지역에서의 용적률의 기준

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항).

용도지역에서의 용적률 기준의 예외

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항제1호부터 제13호까지의 용도지역에서는 해당 용적률의 140퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제5항).

• 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 용적률에 관한 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 및 제2항에도 불구하고 200퍼센트 이하의 범위에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제3항, 제77조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제3항).

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역 또는 자연녹지지역만 해당함)

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조에 따른 수산자원보호구역

  • 「자연공원법」에 따른 자연공원

  • 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지

  • 위에 따른 용적률에 관한 더 자세한 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제6항에서 확인할 수 있습니다.

• 건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제4항).

  • 위에 따른 용적률에 관한 더 자세한 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제7항 및 제8항에서 확인할 수 있습니다.

위반 시 제재

• 위에 따른 용적률을 위반하여 건축한 자는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분이나 조치를 명령받을 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제10호 참조).