토지이용 관련 규제 확인

용도지역·지구·구역의 개념

• 건축물의 건폐율 및 용적률 등에 관한 더 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <단독주택 건축 절차-설계 시 검토 사항-건폐율 및 용적률>에서 확인할 수 있습니다.

용도지역에서의 주택건축 제한

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 단독주택 건축 가능 여부 및 건축 제한 사항은 다음과 같습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조제1항 및 별표 2부터 별표 22까지 참조).

• 용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한

• 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제1항).

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정이 적용되고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조).

용도지구에서의 주택건축 제한

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항·제5항제1호부터 제1호의3까지 참조).

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제2호부터 제5호까지 참조).

  • 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에서 정하는 바에 따름

  • 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따름

  • 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「수도법」, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따름

  • 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따름

용도구역에서의 주택건축 제한

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조의5까지에 따라 지정된 용도구역에서의 행위 제한에 관한 사항은 다음의 개별법에 따라 관리됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조의5까지 참조).

Q. 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 어떻게 하나요?

A. 대지가 「건축법」이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외함) 또는 구역에 걸치는 경우 그 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역의 건축물 및 대지 등에 관한 「건축법」 규정을 그 대지의 전부에 대하여 적용받으려는 사람은 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함함)해야 합니다(「건축법」 제54조제1항 및 「건축법 시행령」 제77조).

다만, 위에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변 여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」 제54조제4항).

• 용도지역·용도지구·용도구역 및 각종 행위 제한 손쉽게 확인하기: 국토교통부 토지이음

• 용도지역·용도지구·용도구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 외에도 관련 법령에서 개별적으로 정할 수 있습니다. 따라서 일반 국민이 해당 내용을 일일이 확인하는 데 어려움이 있습니다.

• 이에 국토교통부는 토지이음(구 토지이용규제정보서비스) 누리집(www.eum.go.kr)을 통해 토지이용 관련 다음의 사항을 포함하여 다양한 정보를 제공하고 있습니다.

  • 토지이용계획 열람
  • 지역·지구별 행위제한
  • 규제안내서 열람
  • 지형고시도면 열람

• 용도지역·지구·구역의 종류 및 용도변경(행위) 제한 등에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 『용도변경』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.