최근 국토교통부 발표에 따르면 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택이 증가세로 전환됐습니다. 준공 후 미분양이란 이미 건축이 완료된 주택임에도 매매가 이루어지지 않아 장기간 시장에 남아 있는 주택을 일컫는데, 이는 주택 시장의 공급 과잉이나 수요 부진을 반영하는 지표입니다. 이런 미분양 주택은 특히 지방에 쏠리는 현상이 심화되어 해당 지역 부동산 시장에 악영향을 줄 뿐만 아니라 관련 합법적 거래 과정에서 여러 분쟁의 원인이 됩니다.
미분양 주택을 매매하거나 임대할 경우, 기존에 준공된 주택임에도 장기간 잔존한 만큼 하자 발생 위험이 커질 수 있고, 하자 보수 책임과 관련한 법률적 분쟁 가능성이 높아집니다. 주택법상 건축물의 하자담보책임에 관한 규정은 통상 2~10년은 유효하므로 매수인은 계약 전 하자 점검 및 해당 하자담보책임 범위 검토가 필수적입니다.
최근의 통계는 인허가와 착공 건수가 급감하는 추세를 보여 주택 공급이 위축될 우려를 내포하고 있습니다. 이는 공급 부족으로 인한 주택 가격 상승 가능성을 시사하며, 이에 따른 임대차 보호법 개정이나 부동산 거래 관련 법률 변화가 예상됩니다. 예컨대, 임대차 3법 등 임대인과 임차인 간 권리·의무 조정 법률이 강화될 경우 투자자의 법적 부담이 증가할 수 있습니다.
또한, 감소하는 인허가와 착공 건수는 건설사나 시행사에 대한 계약 해지 분쟁, 금융 투자 계약 문제로 이어질 여지가 있으며, 미분양 관리 및 리스크 분담 방법에 대한 법률 검토가 요구됩니다.
주택 매매 거래량이 감소하면서 부동산 거래 계약과 관련된 분쟁 역시 늘어날 가능성이 큽니다. 특히, 서울 아파트 거래가 21.5%나 급감하였다는 사실은 투자자의 매도 전략 변경, 계약 취소 및 위약금 문제를 야기할 수 있습니다. 부동산 매매 계약 시에는 계약금 및 중도금 반환, 위약금 부과 조건 등 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 하며, 불공정 계약 조항이나 설명 의무 위반 등에 대비할 필요가 있습니다.
