아파트 관리단 임시집회 결의 무효 확인 사건

원주시의 한 아파트 구분소유자인 원고 A는 피고 B 관리단이 개최한 임시관리단집회에서 이루어진 결의에 절차적 실체적 하자가 있어 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 임시관리단집회 소집권자의 적법성과 의장 선임 절차의 하자는 인정하지 않았습니다. 그러나 집회 소집 통지서에 기재된 안건의 내용이 구체적이지 않아 구분소유자들이 충분한 정보를 얻기 어려웠고 집회 장소 변경에 대한 사전 고지가 미흡했던 점을 소집 절차상의 중대한 하자로 인정했습니다. 또한 서면 의결권 행사 시 제공된 서면동의서의 안건 내용이 불충분하여 유효한 의사표시로 보기 어렵고 일부 안건은 의결정족수에도 미달했다고 판단했습니다. 피고 측이 주장한 집합건물법상 제척기간 도과 주장은 결의 취소 사유에만 적용되고 결의 무효 사유에는 적용되지 않는다고 보아 받아들이지 않았습니다. 결론적으로 법원은 이 사건 관리단집회 결의들이 소집 절차 및 결의 방법에 중대한 하자가 있어 무효임을 확인하고 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 원주시 C에 위치한 B 건물의 D호와 E호 구분소유자
• 피고 B 관리단: 원주시 C에 있는 B 건물(지상 18층 지하 6층 총 352호실)의 관리 운영을 목적으로 집합건물법에 따라 설립된 관리단
• F: 임시관리단집회 소집 절차를 진행하고 해당 집회에서 관리인으로 선임된 인물
• G 변호사: 법원에 의해 피고 B 관리단의 임시관리인으로 선임된 인물

분쟁 상황

원주시 C에 위치한 B 건물은 총 352호실로 구성된 집합건물로서 구분소유자들로 이루어진 관리단이 있었습니다. 2021년 10월 18일, F은 B 건물 구분소유자들에게 임시관리단집회 소집 동의서를 발송했습니다. 2021년 11월 6일, 총 구분소유자 254명 중 52명의 동의(집합건물법상 5분의 1 이상 요건 충족)를 받아 2021년 11월 21일 15:00에 원주시 C에서 임시관리단집회를 개최한다는 소집 통지서를 발송했습니다. 소집 통지서에는 별지 목록 기재 안건들에 대한 논의가 목적이라고 명시되었으며, 직접 참석이 어려운 경우 서면동의서를 작성하여 제출할 수 있다고 안내했습니다. 해당 집회에서 안건에 관한 결의가 이루어졌고, 이 결의에 따라 F이 관리인으로 선임되었습니다. 그러나 원고 A는 이 결의에 절차적 실체적 하자가 있다고 주장하며 F을 상대로 직무집행정지가처분을 신청하여 인용받았고 이후 법원에서 변호사 G가 B 관리단의 임시관리인으로 선임되었습니다. 이에 원고 A는 이 사건 임시관리단집회 결의가 무효임을 확인해달라며 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임시관리단집회의 소집이 정당한 권한을 가진 자에 의해 이루어졌는지 여부와 집회 소집 통지 절차에 하자가 있었는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히 소집 통지서에 기재된 안건의 구체성 여부와 집회 장소 변경에 대한 고지가 적절했는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다. 또한 관리단집회 의장 선임 절차에 하자가 있었는지 여부와 서면 의결권 행사에 필요한 자료가 제대로 제공되었는지 여부, 그리고 서면결의의 내용이 불충분하여 유효한 의결권 행사로 볼 수 있는지 여부가 다퉜습니다. 일부 안건이 의결정족수를 충족했는지 여부와 결의 무효 확인 소송에 집합건물법상 결의 취소 소송의 제척기간 규정이 적용되는지 여부도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B 관리단이 2021년 11월 21일 개최한 임시관리단집회에서 한 별지 목록 기재 안건에 관한 각 결의는 무효임을 확인한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 이 사건 관리단집회 소집 절차가 적법한 소집권자에 의해 진행되었으며 의장 선임 절차에도 하자가 없다고 판단했습니다. 그러나 집합건물법 제34조 제1항에 따라 관리단집회 소집 통지 시 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀야 함에도 불구하고 이 사건 관리단집회 소집 통지서의 안건들이 '관리인 선임의 건', '인터넷 요금 인하의 건' 등 구체적인 내용(후보자, 인하 액수 및 시기 등) 없이 추상적으로 기재되어 구분소유자들이 안건을 알기 어려웠다고 보았습니다. 또한 집회 장소가 변경되었음에도 이에 대한 충분한 사전 고지가 없었던 점을 소집 통지 절차의 중대한 하자로 인정했습니다. 서면 의결권 행사에 있어서도 서면동의서에 관리인 후보자나 요금 인하의 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 구분소유자들이 충분히 내용을 인식하고 유효한 의사표시를 했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이로 인해 일부 안건은 서면결의의 효력이 인정되지 않아 의결정족수를 충족하지 못했다고 보았습니다. 피고 측의 제척기간 도과 주장에 대해서는 집합건물법 제42조의2가 결의 취소 사유에 적용되는 것이고, 이 사건과 같이 중대한 하자로 인해 결의가 무효인 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는다고 보아 기각했습니다. 따라서 법원은 이 사건 결의가 소집 절차 및 결의 방법에 중대한 하자가 있어 무효라고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제23조 제1항: 이 조항은 건물에 대해 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립된다는 원칙을 규정합니다. 본 사건에서 피고 B 관리단은 이 규정에 따라 설립된 주체입니다.
2. 집합건물법 제33조 제4항: 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있도록 규정합니다. 이 사건에서는 F이 구분소유자들의 동의를 받아 집회를 소집한 것으로 인정되어 소집권자의 적법성은 인정되었습니다.
3. 집합건물법 제34조 제1항: 관리단집회를 소집하려면 집회 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 이 사건에서 법원은 '관리인 선임의 건'처럼 목적사항이 추상적이고 후보자 등이 명시되지 않은 점, 그리고 인터넷 요금 인하 등 안건의 구체적인 액수나 시기가 명시되지 않은 점을 들어 통지 절차상의 하자로 판단했습니다. 또한 집회 장소 변경 시에도 이에 준하는 방법으로 고지해야 함에도 그러지 않은 점도 하자로 보았습니다.
4. 집합건물법 제38조 제1항 및 제2항: 관리단집회의 의사는 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하며, 의결권은 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해 행사할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 서면으로 의결권을 행사할 때 안건의 구체적인 내용이 충분히 기재되어 있지 않아 구분소유자들이 유효한 의사표시를 하기 어려웠다고 판단했습니다.
5. 집합건물법 제39조 제1항: 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 되는 것이 원칙이나, 규약에 특별한 규정이 있거나 집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않을 수 있습니다. 본 사건에서는 피고 관리단의 규약에 따라 소집에 동의한 구분소유자들의 대표자가 임시의장이 될 수 있다고 보아 F이 의장으로 진행한 것은 하자가 없다고 판단했습니다.
6. 집합건물법 제42조의2: 관리단집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우, 또는 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우 구분소유자는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 이내에 결의 취소의 소를 제기할 수 있습니다. 법원은 이 조항이 결의 취소 사유에 대한 제척기간을 정한 것이며, 이 사건과 같이 결의의 하자가 중대하여 무효인 경우에는 적용되지 않는다고 보아 피고의 주장을 기각했습니다.
7. 민법 제691조 (위임 종료 시의 긴급 처리)​: 위임 종료 후 급박한 사정이 있는 때에는 수임인 또는 그 상속인이나 법정대리인은 위임인 또는 그 상속인이나 법정대리인이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무를 처리해야 합니다. 법원은 이 법리를 인용하며 관리인의 임기가 만료되었더라도 후임 관리인이 선임될 때까지 직무를 계속 수행할 수 있다는 원칙을 확인했습니다.

참고 사항

관리단집회를 소집할 때는 소집통지서에 회의의 목적사항 즉 안건을 구체적으로 명확하게 기재해야 합니다. 예를 들어 '관리인 선임의 건'이라고만 할 것이 아니라 후보자가 누구인지 구체적으로 명시해야 하며 '관리비 인하의 건'이라면 인하되는 금액이나 시기 등 상세 내용을 포함해야 합니다. 집회 장소나 일시가 기존 소집통지 내용과 변경될 경우 처음 소집통지에 준하는 방법으로 모든 구분소유자에게 충분히 사전 고지해야 합니다. 단순히 현장에서 안내하거나 일부에게만 알리는 것은 소집 통지 절차의 하자로 이어질 수 있습니다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우, 서면동의서나 서면결의서에 안건의 구체적인 내용이 충분히 기재되어 있어야 합니다. 그래야 서면으로 의사를 표시하는 구분소유자들이 해당 안건에 대해 정확히 인지하고 찬반 의사를 결정했다고 볼 수 있습니다. 관리단집회 결의에 하자가 발생했을 때 그 하자의 정도에 따라 '취소' 사유 또는 '무효' 사유로 판단될 수 있습니다. 단순한 절차적 위반은 취소 사유로 보아 집회 결의를 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 이내에만 소송을 제기할 수 있는 제척기간이 적용될 수 있습니다. 그러나 이 판례에서처럼 소집 절차나 결의 방법에 중대한 하자가 있다면 무효 사유로 보아 제척기간의 제한 없이 언제든 무효 확인을 주장할 수 있습니다. 관리인이 없는 경우 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있으며, 규약에 특별한 정함이 있거나 집회에서 다른 결의를 한 경우 최연장자가 아닌 다른 사람이 의장이 될 수도 있습니다.