펜션 리모델링 계약 후 건물 인도 및 보증금 반환 분쟁

A영농조합법인(원고)과 개인 B(피고)는 A법인이 소유한 펜션, 캠핑장 등 시설 'H'에 대한 'H 투자약정서'를 작성했습니다. A법인은 이를 투자계약으로, B는 임대차계약으로 주장하며 계약의 성격을 두고 다퉜습니다. B는 5천만 원을 지급하고 시설 수리 공사를 진행했으나, 공사 범위, 하자와 추가 공사비 문제로 갈등이 발생하여 공사를 중단했습니다. 이에 A법인은 B의 채무불이행을 이유로 계약 해제 및 건물 인도를 요구했고, B는 임대차보증금 반환을 요구하며 반소했습니다. 법원은 해당 계약을 임대차계약으로 해석하고, 쌍방의 해제 주장을 받아들여 계약이 합의 해제되었다고 판단했습니다. 최종적으로 법원은 A법인이 B로부터 22,722,556원을 지급받음과 동시에 A법인에게 건물을 인도하도록, 그리고 A법인은 B로부터 건물을 인도받음과 동시에 B에게 22,722,556원을 지급하도록 동시이행을 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고): A영농조합법인 (농업경영의 합리화와 소득증대를 위해 설립된 법인으로, 펜션, 캠핑장 등 'H' 시설을 소유하고 운영하던 주체)
• 피고(반소원고): B (A영농조합법인의 시설 'H'에 대한 '투자약정서'를 통해 수리 공사 및 운영에 참여하려 했던 개인)

분쟁 상황

A영농조합법인은 노후화된 펜션, 캠핑장 등 'H' 시설의 개선 및 운영을 위해 새로운 투자자를 물색 중이었습니다. 조합원의 소개로 개인 B와 'H 투자약정서'를 체결했고, B는 원고에게 5천만 원을 지급한 후 시설 수리 공사를 시작했습니다. 그러나 원고는 B가 정해진 기한 내에 공사를 완료하지 못하고 하자가 발생했다고 주장한 반면, 피고는 원고가 추가 공사비 지급 요청에 응하지 않고 시설 개선 의무를 다하지 않았다고 주장하며 양측의 갈등이 깊어졌습니다. 결국 B는 공사를 중단하게 되었고, 원고는 B에게 건물 인도를 요구하며 소송을 제기했으며, B는 이에 맞서 자신이 지급한 보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 계약('H 투자약정서')의 성격을 임대차계약으로 볼 것인지 투자계약으로 볼 것인지, 피고가 원고에게 지급한 5천만 원의 성격이 임차보증금인지 아니면 투자금 내지 조합가입비인지, 피고가 시행한 수리공사의 범위와 하자 여부를 어떻게 인정하고 공사비를 정산할 것인지, 그리고 계약 해제에 따른 건물 인도 의무와 임차보증금 반환 의무를 동시이행 관계로 볼 것인지가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 'H 투자약정서'가 임대차계약이며 피고가 지급한 5천만 원이 임차보증금이라고 해석했습니다. 원고와 피고 모두 계약 해제를 주장함에 따라 계약이 합의 해제되었다고 보았습니다. 이에 따라 원고는 피고에게 남은 임차보증금 22,722,556원을 지급하고, 피고는 원고에게 건물을 인도할 의무를 지는데, 이 두 의무는 동시이행 관계라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 2/3, 피고가 1/3을 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 영농조합법인과 개인 간의 펜션 시설 리모델링 및 운영 계약을 임대차계약으로 판단하고, 계약 해제에 따른 임차보증금 반환과 건물 인도를 동시이행 관계로 결정함으로써 양측의 갈등을 해소했습니다. 이는 계약서상의 문언보다는 실제 내용과 당사자의 의사, 그리고 거래의 공평성을 중요하게 고려한 결과입니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조 (임대차의 의의)​: 법원은 계약서상의 용어에 얽매이지 않고, 계약의 실질적인 내용과 당사자들의 진정한 의사를 종합적으로 고려하여 계약의 성격을 판단합니다. 본 사건에서 'H 투자약정서'는 문언상 '임대기간', '임대료' 등의 표현이 있었고, 5천만 원의 반환 시기가 '농장 매각 시기'로 명시된 점, 영농조합법인의 특성 및 피고가 조합원이 아닌 점 등을 종합하여 임대차계약으로 해석되었습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 상태로 돌려놓는 원상회복 의무를 지게 됩니다. 본 사건에서는 임대차계약이 해제됨에 따라 원고는 임차보증금을 반환하고 피고는 건물을 인도할 의무가 발생했습니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무의 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 법원은 임대차계약 해제에 따른 임차보증금 반환 의무와 건물 인도 의무가 공평의 원칙상 동시이행 관계에 있다고 판단하여, 서로의 의무를 동시에 이행하도록 판결했습니다. 계약 해석의 원칙: 법원은 당사자들이 사용한 문언의 의미에만 얽매이지 않고, 계약의 목적과 취지, 거래 관행, 당사자들의 실제 의사와 행동 등을 종합적으로 고려하여 계약의 내용을 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 본 사건과 같이 계약서의 문구가 모호하거나 계약 당사자의 주장이 서로 다를 때 이 원칙이 중요하게 적용됩니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 경우, 계약서 작성 시 계약의 성격(투자, 임대차, 위임 등), 목적물 범위, 대금의 성격(투자금, 보증금 등), 공사 범위, 공사 기한, 하자 보수 책임 및 비용 정산 방식 등을 명확하고 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 노후 시설 리모델링을 포함하는 계약에서는 구체적인 공사 내역과 예산, 책임 주체를 사전에 합의하고 반드시 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 계약 내용에 모호한 부분이 있다면, 당사자 간의 실제 행동과 계약 체결 전후의 상황이 계약 해석에 중요한 근거가 될 수 있으니 관련 자료를 잘 보관해야 합니다. 대규모 수리나 투자가 필요한 계약의 경우, 각 단계별 정산 계획과 분쟁 발생 시 해결 절차를 구체적으로 정해두면 추후 갈등을 예방하는 데 도움이 됩니다. 상호 간 추가 요청이나 합의가 발생하는 경우에도 구두 합의에 그치지 않고 반드시 서면으로 기록하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다.