재개발 조합의 현금청산대상자에 대한 사업비 청구 기각

P주택재개발정비사업조합은 조합원 자격을 상실하고 현금청산 대상자가 된 전 조합원 12명에게 미지급된 사업비 및 지연손해금을 청구하였습니다. 조합은 정관에 따라 현금청산 대상자도 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장했으나, 법원은 조합 정관 조항이 현금청산금에서 사업비를 공제할 수 있다는 취지일 뿐, 청산금 산정 및 지급과 별개로 사업비를 미리 청구할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하여 조합의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• P주택재개발정비사업조합 (원고): 주택재개발정비사업을 시행하는 조합
• C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N (피고들): 원고 조합의 조합원이었으나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 전 조합원들

분쟁 상황

P주택재개발정비사업조합은 정비구역 내 토지 또는 건물을 소유한 피고들과 같은 조합원들을 대상으로 주택재개발정비사업을 시행해왔습니다. 피고들은 분양신청 기간 내에 분양신청을 했으나, 이후 조합이 정한 분양계약 체결 기간(2024년 4월 22일부터 4월 26일까지) 내에 분양계약을 체결하지 않았습니다. 이로 인해 피고들은 분양계약 기간 종료일 다음 날인 2024년 4월 27일부터 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되었습니다. 조합은 정관 제34조 제4항에 따라 현금청산 대상자도 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장하며, 피고별 종전자산평가액 비율에 따라 산정된 사업비 총 5,087,962,725원 중 각 피고별 분담금 및 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 청구하였습니다. 피고들은 이러한 조합의 청구에 응하지 않았습니다.

핵심 쟁점

재개발 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과 별개로 조합 정관에 따라 사업비 분담금을 미리 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각합니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 P주택재개발정비사업조합의 정관 제34조 제4항이 현금청산 대상자에 대한 청산금 산정 시 사업비를 공제할 수 있다는 규정에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개의 절차로 정비사업비의 일부를 부과금으로 부과·징수할 수 있도록 하는 규정은 아니라고 보았습니다. 따라서 현금청산 대상자에게 청산금이 산정·지급되지 않은 상태에서 정비사업비 납부 의무가 발생한다거나, 지연손해금을 지급할 의무가 부과된다고 보기 어렵다고 판단하여 조합의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 (현금청산)​: 이 조항은 주택재개발정비사업에서 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 또는 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등에 대해 사업시행자가 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 정하고 있습니다. 이 사건의 피고들은 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다.

2. 대법원 판례의 법리 (2014두19486 판결, 2018두52150 판결 등)​:

   • 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 정비사업비의 일정 부분을 분담해야 한다는 내용은 조합 정관, 조합원 총회 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 구체적으로 미리 정한 경우에 한하여 인정됩니다.
   • 다만, 이러한 정관 규정 등이 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 명시해야 하며, 단순히 '청산금에서 사업비용 중 일정 부분을 공제할 수 있다'는 추상적인 내용만으로는 현금청산 대상자에게 사업비용을 별도로 부담하도록 할 수 없습니다.
   • 또한, 현금청산을 선택하는 자에게 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하는 도시정비법 제73조의 취지에 비추어 볼 때, 조합이 현금청산 대상자에게 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 조합 관계 탈퇴 시점까지 발생한 정비사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 탈퇴를 제한하거나 재산권을 침해할 수 있으므로, 정관으로 정비사업비 일부를 공제하는 방식으로 청산금을 산정하도록 정한 경우라도, 그 조항을 근거로 청산금과 별개의 절차로 정비사업비의 지급을 미리 구할 수는 없습니다.

본 사건에서 법원은 원고 조합의 정관 제34조 제4항이 청산금 산정 시 정비사업비를 공제할 수 있다고 정한 것에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개로 피고들에게 정비사업비를 미리 부과·징수할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하였습니다.

참고 사항

재개발 조합의 현금청산 대상자가 되는 경우, 조합 정관의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 현금청산금 산정 시 사업비 등 공제 규정이 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과는 별개로 사업비 납부를 미리 청구하는 경우, 이는 법원의 판단을 받아야 할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 단순히 '청산금에서 사업비를 공제할 수 있다'는 정관 조항만으로는 조합이 청산금과 별개로 사업비를 미리 청구하거나 지연손해금을 부과할 근거가 되기 어렵습니다. 또한, 현금청산 선택자의 탈퇴 기회를 보장하는 취지에 따라, 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 제한될 수 있습니다.