건물 대물변제 합의금 편취 사기 사건

피고인 A는 D 주식회사의 대표이사로서, 피해자 E가 소유하던 기존 건물의 매매대금을 신축 건물(C)의 상가와 아파트로 대물변제하기로 한 약정을 이행하지 않았습니다. 이후 D 주식회사가 파산 위기에 처하자, 피해자는 신축 건물의 특정 호실들에 대한 소유권을 이전받기 위해 피고인과 협의했습니다. 이 과정에서 피고인은 피해자에게 해당 호실에 부과된 D 주식회사의 피담보채무를 실제보다 약 7천만 원 부풀려 거짓말했고, 피해자가 대출을 받아 이 채무를 변제하는 과정에서 부풀린 차액 69,198,357원을 가로챈 혐의로 기소되었습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: D 주식회사의 대표이사로, 피해자에게 대물변제 대상 건물의 채무를 속여 돈을 편취한 혐의로 기소되었습니다.
• 피해자 E: 기존 건물의 소유자로, 신축 건물 호실을 대물변제받기로 했다가 피고인에게 사기를 당하여 대출금 일부를 편취당한 피해자입니다.
• D 주식회사: C 건물을 신축한 시행사로, F 주식회사의 매수인 지위를 인수하여 피해자 E에 대한 대물변제 의무를 가졌습니다. 피고인 A가 대표이사입니다.
• G 조합: D 주식회사에 대출을 실행하고 신축 건물 전체에 근저당권을 설정한 금융기관입니다.
• K: 피해자 E의 남편으로, 피해자와 함께 피고인 측과 대출 및 채무 변제 협의를 주도했습니다.

분쟁 상황

피해자 E는 2011년 기존 건물 2층을 F 주식회사에 매도하면서, 매매대금 12억 원 중 10억 원을 신축 건물(C)의 상가와 아파트 2세대로 대물변제받기로 약정했습니다. 그러나 시행사가 F 주식회사에서 D 주식회사로 변경되었고, D 주식회사는 신축 건물 전체에 G조합의 근저당권을 설정했으며 대물변제 약정을 이행하지 않았습니다. 이에 피해자는 소유권이전등기 소송을 제기하여 승소했지만, 건물에 설정된 근저당권으로 인해 소유권을 상실할 위험이 있었습니다. 피해자는 피고인 A(D 주식회사 대표이사) 측과 협의하여 피해자가 대출을 받아 근저당권을 말소시키고 소유권을 이전받기로 했습니다. 이 협의 과정에서 피고인이 D 주식회사의 피담보채무를 부풀려 알려주면서 피해자로부터 실제 채무액보다 많은 금액을 송금받아 갈등이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

D 주식회사의 대표이사인 피고인이 피해자에게 신축 건물 호실의 소유권을 이전해주는 과정에서, 해당 호실에 설정된 G조합의 피담보채무액을 실제보다 과장하여 거짓말하고, 이에 속은 피해자가 대출받은 금액 중 차액 69,198,357원을 피고인의 계좌로 송금받아 편취했는지 여부가 쟁점입니다. 피고인은 해당 금액이 후순위 근저당권 일부 포기의 대가였다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 피고인의 사기 혐의를 유죄로 인정하여 징역 1년의 형을 선고했습니다.

결론

법원은 피고인이 피해자를 기망하여 69,198,357원을 편취한 사실을 충분히 인정할 수 있다고 판단했습니다. 법원은 다음과 같은 사실과 정황들을 근거로 피고인과 변호인의 주장을 배척했습니다. 첫째, 피해자가 이미 D 주식회사로 인해 큰 손해를 입은 상황에서 G조합에 대한 피담보채무 외에 피고인 개인에 대한 채무까지 변제하기로 합의했을 가능성이 낮습니다. 둘째, 피해자 남편 K의 진술은 일관되며, 피해자가 D 주식회사에 대한 손해배상 소송에서 69,198,357원이 피고인에게 지급된 사실을 뒤늦게 알게 된 점 등이 K의 진술에 신빙성을 더합니다. 셋째, G조합 대출 담당자 M의 수사기관 진술은 피해자 측이 피담보채무의 정확한 금액이나 피고인에게 돈이 지급된 사실을 몰랐다는 진술과 일치합니다. 넷째, 피해자가 피고인에게 후순위 근저당권 포기 대가를 별도로 지급하려 했다면 자연스러운 거래 방식과 다르며, 총 4억 5천만원이 한 번에 출금되어 피고인 계좌로 송금된 경위 등을 볼 때 피해자가 이를 알고 지급했다고 보기 어렵습니다. 이러한 정황들을 종합하여 법원은 피고인의 기망 행위와 편취 사실을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

• 형법 제347조(사기) 제1항: "사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다." 이 사건에서 피고인 A는 피해자 E를 속여 D 주식회사의 피담보채무액을 부풀려 거짓말하고, 그 차액인 69,198,357원을 자신의 계좌로 송금받아 가로챘습니다. 이는 사람을 기망하여 재물을 편취한 행위에 해당하여 사기죄가 성립합니다. • 사기죄의 기망 행위: 법원은 사기죄의 기망 행위는 "재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위"라고 보며, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시가 아니더라도 "상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실"에 관한 것이면 충분하다고 판시합니다. 본 사건에서 피고인이 실제 피담보채무액보다 많은 금액을 고지한 것은 피해자가 합의에 따라 대출을 받아 채무를 변제하고 돈을 송금하는 의사결정에 중요한 영향을 미치는 사실이므로, 이를 거짓으로 알린 행위는 기망 행위에 해당합니다. 또한, 거래 상대방이 특정 사실을 알았더라면 거래에 임하지 않았을 것이라는 관계가 인정될 경우, 이를 고지하지 않은 묵비 행위도 사기죄를 구성할 수 있습니다. 피고인은 실제 채무액을 고지할 의무가 있었으나 이를 어겨 피해자를 속였습니다.

참고 사항

• 계약 내용의 명확화: 대물변제 약정 시, 어떤 부동산으로 변제받을지, 소유권 이전 절차, 그리고 해당 부동산에 설정될 수 있는 채무 관계 등에 대해 상세하고 명확하게 문서로 기록해야 합니다. • 시행사 변경 시 재확인: 사업 시행사가 변경될 경우, 기존 계약의 승계 여부와 새로운 시행사의 재정 상태 및 신용도를 반드시 확인하고 필요시 변경된 내용에 따라 계약을 갱신하거나 추가 약정을 체결해야 합니다. • 담보권 설정 여부 확인: 부동산을 취득하거나 담보로 대출을 받을 때는 해당 부동산에 설정된 모든 담보권(근저당권 등)의 종류, 채권최고액, 채무자 등을 등기부등본을 통해 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 금융기관에 직접 문의하여 실제 피담보채무액을 정확히 파악해야 합니다. • 금액 확인 철저: 채무 변제나 매매 대금 지급 시, 관련 서류(채무증명서, 대출원장 등)를 통해 정확한 금액을 직접 확인하고, 상대방의 말만 믿고 송금하지 않도록 주의해야 합니다. 특히 큰 금액이 오가는 거래에서는 더욱 신중해야 합니다. • 거래내역 기록 및 보관: 모든 금전 거래는 금융기관을 통해 이루어지도록 하고, 입출금 내역, 송금 확인증 등 모든 증빙 자료를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. • 제3자 개입 시 신뢰도 점검: 중개인이나 대리인이 개입하여 금액이나 상황을 설명하는 경우, 그들의 진술이 실제 사실과 일치하는지 여러 경로로 교차 확인해야 합니다. 특히 이해관계가 얽힌 당사자라면 더욱 주의해야 합니다. • 합의 내용 구체화: 분쟁 해결을 위한 합의 시에는 합의 내용, 합의금액, 지급 방식, 각 당사자의 의무 등을 구체적으로 명시하고 문서화해야 하며, 애매모호한 표현은 피해야 합니다.