행정
A빌딩의 구분소유자들이 정식 관리단을 결성하여 건물 관리 업무를 인수인계받고자 했으나, 기존에 건물을 관리하던 번영회와 위탁관리인이 인계를 거부하며 관리 업무를 계속하자, 관리단이 이들에게 관리행위를 중지하고 자료를 인계하라고 요구하는 가처분 신청을 제기한 사건입니다. 법원은 관리단의 손을 들어주어 기존 관리 주체의 관리 업무 중단과 자료 인계를 명령했습니다.
A빌딩의 구분소유자들이 건물 관리를 위해 'A빌딩 관리단'을 정식으로 결성했습니다. 이 관리단은 2024년 4월 27일과 6월 21일 두 차례에 걸쳐 관리단집회를 열어 건물 관리 형태를 변경하고 기존 관리 주체로부터 업무를 인수인계받기로 결의했습니다. 그러나 기존에 상가 관리 및 활성화를 위해 조직되었던 'A빌딩 번영회'와 이 번영회와 위탁관리계약을 맺고 관리 업무를 수행해 온 'B'는 관리단이 결성되고 인계 요구를 받았음에도 A빌딩을 계속 점유하고 관리 업무를 지속했습니다. 이에 새로 결성된 A빌딩 관리단은 기존 관리 주체들의 권한 없는 관리행위를 중지시키고 정당한 관리 권한을 확보하기 위해 법원에 관리행위 중지 등 가처분 신청을 제기했습니다.
A빌딩 구분소유자들이 정식 관리단을 결성한 이후, 기존에 건물을 관리하던 번영회 및 위탁관리인 B가 더 이상 A빌딩 관리 업무를 수행할 권한이 있는지 여부와 새로 결성된 관리단이 이들에게 관리 업무의 인수인계 및 방해 금지를 요구할 권리가 있는지 여부입니다.
법원은 A빌딩 관리단이 이 사건 건물을 관리할 적법한 권한을 가진다고 판단했습니다. 기존 관리 주체인 번영회와 B는 관리단이 정식으로 조직되어 자치적 관리를 시작하기 전까지만 한시적으로 관리 권한을 가졌을 뿐이며, A빌딩 관리단이 두 차례의 관리단집회를 통해 관리 형태를 변경하기로 결의하고 이들에게 관리 업무 인계를 요청했으므로, 더 이상 관리 업무를 수행할 권한이 없다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 채무자들(번영회 및 B)에게 별지 목록에 기재된 인수인계 요청 자료와 잔존 관리비를 관리단에 인계하고, 관리단의 관리 업무를 방해하거나 스스로 관리 업무를 해서는 안 된다고 명령했습니다. 또한, 법원의 이러한 명령을 위반할 경우, 각 채무자별로 위반 일수 1일당 1,000,000원을 A빌딩 관리단에 지급해야 한다고 결정했습니다.
법원은 A빌딩 관리단의 가처분 신청을 대부분 인용하여, 기존 관리 주체인 번영회와 위탁관리인 B에게 관리 업무 중단, 자료 및 관리비 인계를 명령하고, 이를 위반할 시 위반 일수 1일당 100만 원의 간접강제금을 부과하도록 결정했습니다. 소송 비용은 채무자들이 부담합니다.
이 사건은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법')의 해석과 관련된 분쟁입니다. 특히 중요한 법리는 집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 건물의 건축주나 최초 구분소유자들이 어느 업체에 관리를 위탁한 경우, 그 업체의 관리권한은 특별한 사정(예를 들어, 집합건물법 제41조 제1항에 따른 구분소유자 및 의결권 4/5 이상의 서면 결의 방식에 의해 관리단의 관리인으로 선임된 경우)이 없는 한, 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다는 것입니다. 즉, 정식 관리단이 결성되어 건물을 직접 관리하거나 다른 업체를 통해 관리하기로 결정하면, 기존 위탁업체의 관리권한은 자연히 상실됩니다. 이러한 법리에 따라 이 사건 법원은 A빌딩 관리단이 적법한 관리 권한을 가지고 있으므로, 기존 관리 주체의 관리행위는 더 이상 정당성을 가질 수 없다고 판단했습니다.
집합건물의 구분소유자들은 자율적으로 관리단을 구성하여 건물의 관리 및 운영에 대한 중요 사항을 결정할 수 있습니다. 관리단이 적법한 절차(관리단집회 결의 등)를 통해 정식으로 조직되고 관리 형태를 변경하기로 결정한 경우, 기존에 건물을 관리하던 업체나 단체의 관리 권한은 원칙적으로 상실됩니다. 만약 기존 관리 주체가 정당한 관리단에 업무 인계를 거부하거나 관리 업무를 계속하여 방해하는 경우, 관리단은 법원에 '관리행위 중지 등 가처분 신청'을 제기하여 법적 구제를 받을 수 있습니다. 가처분 신청 시에는 관리단이 적법하게 설립되었고, 관리단집회 결의가 정당한 절차와 정족수를 갖추어 이루어졌음을 소명하는 것이 중요합니다. 법원의 가처분 명령을 위반할 경우, 위반 행위 일수당 일정 금액의 간접강제금이라는 벌금을 지급해야 할 수 있으므로, 법원의 명령에 신속히 따르는 것이 중요합니다.
