부동산 매매/소유권
원고 A는 임대인 C으로부터 부동산을 임차하며 전세권을 설정했으나, 임대차 기간 중 C이 피고 B 회사에 부동산을 매도했습니다. A는 이 매매가 임대보증금 반환 채무를 피하려는 통정허위표시이므로 무효라고 주장하며, C을 대신하여 B 회사에게 소유권이전등기 말소를 요구했습니다. 그러나 법원은 부동산의 신 소유자인 B 회사가 전세금 반환 의무를 부담하고 C은 의무를 면하게 되며, 매매계약이 통정허위표시라고 볼 증거도 없으므로 A가 C에게 전세금 반환을 청구할 권리가 없다고 판단하여 소송을 각하했습니다.
원고 A는 2018년 3월 5일 C에게서 임대차보증금 1억 원에 창원시 마산회원구 D 대지 152.4㎡ 및 그 지상 단독주택 2층을 임차하고 전세권을 설정했습니다. 당시 이 부동산에는 이미 채권최고액 1억 7백만 원의 근저당권과 8천만 원, 5천 5백만 원의 전세권 등 합계 2억 4천 2백만 원 상당의 담보권이 설정되어 있었습니다. 2020년 2월 25일, 원고의 임대차 계약 만료 두 달을 앞두고 C은 피고 주식회사 B에게 이 부동산을 3억 1천 4백 5십 5만 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 매매대금은 C의 대출금 채무 7천 9백 5십 5만 원과 기존 임대차보증금 반환 채무 2억 3천 5백만 원(원고의 1억 원 포함)을 피고가 인수하는 방식으로 지급되었습니다. 원고는 C이 임대차보증금 반환 의무를 회피하기 위해 피고 B 주식회사와 허위로 매매계약을 체결했다고 주장하며, 이 계약이 무효이므로 C을 대위하여 피고 B 주식회사 앞으로 된 소유권이전등기를 말소해달라고 소송을 제기했습니다.
임대차계약 기간 중 임대인이 제3자에게 임차주택의 소유권을 넘겼을 때 기존 임대인과 새로운 소유자 중 누가 임대보증금 반환 의무를 지는지, 그리고 새로운 소유자에게 넘어간 소유권이전등기가 임대보증금 반환을 피하려는 '통정허위표시'에 해당하여 무효인지가 주요 쟁점입니다.
원고의 소를 각하하고 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 전세권이 설정된 부동산의 소유권이 이전되면 신 소유자가 전세금 반환 의무를 부담하고, 전 소유자는 의무를 면한다고 보았습니다. 따라서 원고는 전 소유자인 C에게 전세금 반환을 청구할 권리가 없으며, 부동산 매매계약이 통정허위표시로 무효라고 인정할 만한 증거도 부족하다고 판단했습니다. 결과적으로 원고가 C을 대신하여 피고에게 소유권이전등기 말소를 요구한 소송은 당사자로서 자격이 없으므로 부적법하다고 보아 각하했습니다.
민법상 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용 수익할 수 있는 권리이며, 전세권이 소멸하면 전세권자는 전세금을 반환받아야 합니다. 전세목적물 소유권 이전 시 전세금 반환 채무 승계에 관하여 대법원 판례(2000. 6. 9. 선고 99다15122 판결 등)는 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 신 소유자가 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하고 구 소유자는 그 의무를 면한다고 봅니다. 이는 전세권이 설정된 부동산의 소유권이 변경되어도 전세권 자체는 동일한 내용으로 존속하며, 새로운 소유자가 전세권 관계로부터 발생하는 모든 권리·의무의 직접적인 당사자가 된다는 법리입니다. 통정허위표시 (민법 제108조)는 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 규정합니다. 이 사건에서 원고는 매매계약이 임대보증금 반환 채무를 피하기 위한 '통정허위표시'라고 주장했으나, 법원은 매매대금이 당시 시세에 비추어 부당하게 낮지 않았고, 매수인이 기존 채무를 인수하는 방식으로 대금을 지급했으며, 원고 본인도 높은 선순위 채무를 인지하고 전세권을 설정했던 점 등을 종합하여 통정허위표시로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 매매 당사자들이 실제로 매매 의사가 있었고 그 의사가 겉으로 표시된 것과 일치한다고 본 것입니다. 채권자대위권 (민법 제404조)은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위행사할 수 있도록 합니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 C에게 전세금 반환 채권을 가지고 있지 않다고 판단되었으므로, C의 권리를 대위하여 행사할 수 없다고 보았습니다. 즉, 대위권을 행사하려면 대위할 채권이 존재해야 합니다. 당사자 적격은 소송에서 특정 청구를 할 수 있는 법률상 자격을 의미합니다. 원고는 C에게 채권이 없으므로 C을 대위하여 소유권 말소를 청구할 당사자 적격이 없다고 판단되어 소가 각하되었습니다.
전세권이 설정된 주택의 소유자가 바뀌면, 기존 임대인은 전세금 반환 의무를 면하고 새로운 소유자가 전세금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자에게 전세금 반환을 요구해야 합니다. 주택 임대차 계약 시에는 등기부등본을 통해 선순위 담보권(근저당, 다른 전세권 등)의 존재 여부와 그 금액을 반드시 확인해야 합니다. 이 사건의 경우, 임차인의 전세권 설정 당시 이미 상당한 금액의 담보권이 있었음을 인지하고 계약을 체결했습니다. 부동산 매매 계약이 '통정허위표시'로 무효임을 주장하려면, 그 허위성에 대한 명확하고 구체적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 임대인의 재정 상태나 매수인의 자력 부족 등의 정황만으로는 인정되기 어려울 수 있으며, 부동산 시세, 매매대금 지급 방식, 당사자들의 관계 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단합니다. 임차인은 자신의 보증금 회수를 위해 새로운 소유자에게 직접 전세금 반환을 요구하는 것이 적절하며, 전 임대인과의 매매 계약 무효를 주장하여 등기 말소를 요구하는 것은 법적으로 다른 접근 방식이 될 수 있습니다.
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