행정
AU호텔의 구분소유자 A가 관리단의 관리인 M의 직무집행정지를 신청한 사건입니다. M은 기존에 임시관리인이었으나 2024년 관리단 집회에서 정식 관리인으로 선임되었다고 공고되었습니다. 그러나 A는 M의 관리인 선임 과정에서 관리단 집회 소집 통지가 제대로 이루어지지 않았고, 관리인 후보자 등록 기회가 부당하게 제한되었으며, 위임장이 부당하게 확보되거나 의결권 수 계산에 오류가 있었다는 등의 중대한 절차상 하자가 있었다고 주장하며 M의 직무집행 정지를 요청했습니다. 법원은 A의 주장이 본안소송에서 충분히 다퉈볼 여지가 있다고 보았고, 직무집행 정지의 필요성이 인정된다고 판단하여 M의 직무집행을 잠정적으로 정지했습니다.
AU호텔 관리단은 2024년 5월 29일 관리인 선임을 위한 임시 관리단 집회를 개최하고, 전체 구분소유자 405명 중 222명(54.81%)의 동의와 전체 의결권 면적 12,972.79㎡ 중 8,200.04㎡(63.21%)의 동의를 얻어 M이 관리인으로 선임되었다고 공고했습니다. 그러나 채권자 A는 이 관리인 선임 결의가 다음과 같은 중대한 절차상 하자로 인해 무효라고 주장했습니다. 첫째, M이 집회 1주일 전까지 구분소유자들에게 소집 통지를 하지 않았고, 위임장을 제출한 구분소유자들에게도 통지하지 않았습니다. 둘째, 관리인 후보자 등록 기한을 통지 직후로 제한하여 구분소유자들의 후보 등록 기회를 박탈했습니다. 셋째, 위탁관리업체 P가 인근 호텔 직원 투숙객 확보를 제안하며 위탁관리계약 갱신의 조건으로 구분소유자들로부터 위임장 113장을 징구하여 진정한 의사가 반영되지 않았습니다. 넷째, 의결권 수 계산에 여러 오류가 있었습니다. 여러 세대를 소유한 구분소유자의 의결권 수를 중복 집계했고, 기존 위임장을 철회했거나 서면결의서로 대체한 구분소유자의 의결권을 이중으로 산입했습니다. 또한 구분소유자 의사에 상반되는 점유자의 의결권, 구분소유자를 대신하여 임의로 행사된 점유자의 의결권, 위조된 위임장, 기재사항 미비 위임장, 적법한 점유권원 입증 자료가 없는 점유자의 위임장 등을 잘못 산입했다고 주장했습니다. 이로 인해 M이 실제로는 집합건물법에서 정한 의결정족수를 충족하지 못했다고 보았습니다. 다섯째, 집회 결과를 일부 구분소유자들만 참여한 카카오톡 채팅방에만 게시했을 뿐 전체 구분소유자에게 제대로 공고하지 않았습니다. 이러한 절차적 하자를 이유로 A는 관리인 선임 결의의 무효를 주장하며 M의 직무집행정지를 신청하게 되었습니다.
관리단 관리인 선임 결의가 적법한 절차와 요건을 갖추었는지 여부 및 절차적 하자를 이유로 관리인 M의 직무집행을 정지할 필요성이 있는지 여부
법원은 본안판결이 확정될 때까지 채무자 M이 AU호텔 관리단의 관리인으로서 직무를 집행해서는 안 된다고 결정했습니다. 소송비용은 채무자 M이 부담하도록 했습니다.
법원은 관리인 선임 과정에서 절차적 하자가 있을 수 있다는 점을 인정하여 관리인 M의 직무집행을 잠정적으로 정지시켰습니다. 이는 본안소송에서 관리인 선임 결의의 유효성 여부를 다시 다툴 여지가 있음을 의미합니다. 다만, 채권자가 함께 신청했던 직무대행자 선임 요청에 대해서는 제반 사정을 감안하여 추후 별도로 결정하겠다고 밝혔습니다.
이 사건에서는 주로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 다음 조항들이 중요하게 다루어졌습니다.
집합건물법 제34조 제1항 (관리단집회의 소집통지): 이 조항은 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 채무자는 집회 1주일 전까지 구분소유자들에게 소집 통지를 하지 않았고, 사전에 위임장을 제출한 구분소유자들에게도 전혀 통지하지 않았다는 주장이 제기되었습니다. 법원은 이러한 소집 통지 절차상의 하자가 본안에서 다퉈볼 여지가 충분하다고 판단했습니다. 또한 관리인 후보자 등록 기한 통지도 적절하지 않아 구분소유자의 피선거권을 침해했을 가능성이 제기되었습니다.
집합건물법 제38조 제1항 (의결방법): 이 조항은 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서 채무자가 관리인 선임에 필요한 의결정족수를 채우지 못했을 가능성이 제기되었습니다. 특히, 여러 세대를 소유한 구분소유자의 의결권 수를 잘못 계산했거나 (대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 등에 따라 한 사람이 수 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 보아 의결권을 계산해야 함), 기존 위임장을 철회했거나 서면결의서로 대체한 구분소유자의 의결권을 이중으로 산입하는 등의 오류가 지적되었습니다. 또한 점유자의 의결권은 고유의 의결권이 아니라 '구분소유자의 의결권'을 대신 행사하는 것임에도 불구하고 잘못 산입된 경우가 있었고, 위조된 위임장이나 적법한 점유권원 입증 자료가 없는 위임장이 포함되었다는 주장도 있었습니다. 법원은 이러한 의결권 산정의 불확실성을 지적하며 절차적 하자가 있을 수 있다고 보았고, 의결정족수 충족 여부에 대한 추가적인 확인이 필요하다고 판단했습니다.
관리단 집회 소집 통지는 법에서 정한 기간(일반적으로 집회일 1주일 전)과 방식으로 모든 구분소유자에게 개별적으로 이루어져야 합니다. 특히 사전에 위임장을 제출한 구분소유자라 할지라도 소집 통지 대상에서 제외되어서는 안 됩니다. 관리인 후보자 등록 절차는 모든 구분소유자에게 공정하게 참여 기회를 부여해야 하며, 등록 기한은 충분히 보장되어야 합니다. 위임장을 통한 의결권 행사 시에는 위임장의 진정성 여부, 위임 목적, 위임자의 진정한 의사가 매우 중요하게 고려됩니다. 특정 업체가 계약 갱신 등의 조건으로 위임장을 징구하는 행위는 위임의 진정성을 의심받을 수 있습니다. 의결권 산정 시, 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유하더라도 집합건물법상 '1인의 구분소유자'로 보아 의결권을 계산해야 한다는 대법원 판례의 원칙을 반드시 준수해야 합니다. 점유자의 의결권은 고유의 의결권이 아니라 '구분소유자의 의결권'을 대신 행사하는 것이므로, 점유 부분의 면적 비율로 개별적으로 의결권을 분할 행사할 수는 없습니다. 또한 점유자가 의결권을 행사할 경우 구분소유자의 승낙 등 적법한 권한을 입증할 수 있는 자료가 첨부되어야 합니다. 관리단 집회 결과 공고는 모든 구분소유자에게 명확하고 공평하게 전달되어야 하며, 특정 소수 그룹에만 알리는 것은 적절한 공고 방법으로 보기 어렵습니다. 관리단 선임 과정에서 절차적 하자가 의심될 경우, 소집 통지서, 회의록, 위임장, 의결권 계산 내역 등 관련 증거 자료를 즉시 확보하고 법적 검토를 통해 대응하는 것이 중요합니다.
