상가 임대차 계약 해지 후 미지급 월세 및 부당이득 반환 사건

원고 A가 임차인인 피고 주식회사 B와 전차인이자 대표자인 피고 C를 상대로, 5기 이상의 월세 연체를 이유로 상가 임대차 계약을 해지하고, 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 미지급 차임 및 부당이득금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인과 전차인의 월세 연체 사실을 인정하여 계약 해지가 적법하다고 판단하였고, 계약 해지일로부터 건물 인도일까지 발생한 차임 상당 부당이득금에서 임대차 보증금을 공제한 잔액과 이에 대한 지연손해금을 피고들이 공동으로 원고에게 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 인천 연수구 D건물 E호 상가의 소유주이자 임대인입니다.
• 피고 주식회사 B: 원고 A로부터 이 사건 상가를 임차한 임차인입니다.
• 피고 C: 피고 주식회사 B의 대표자이자, 피고 B로부터 이 사건 상가를 다시 전대받아 사용한 전차인입니다.

분쟁 상황

원고는 2022년 10월 22일 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결하였고, 피고 B는 2022년 11월 7일 피고 C에게 상가를 다시 전대했습니다. 이후 피고 B는 2023년 7월분, 8월분, 2024년 3월분, 7월분, 8월분까지 총 5기분의 월세를 연체했습니다. 원고는 월세 연체를 이유로 2024년 9월 1일 피고 C에게, 2024년 9월 3일 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 피고들은 해지 통지를 받지 못했다고 주장했으나, 법원은 원고와 피고 C 사이의 통화 녹취록 등을 근거로 해지 통지가 적법하게 도달되었다고 인정했습니다. 계약 해지에도 불구하고 피고들은 2025년 4월 10일에야 상가를 원고에게 인도하였고, 이에 원고는 미지급 차임과 계약 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 차임 상당 부당이득의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임차인과 전차인이 총 5기분의 월세를 연체한 것이 임대차 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 되는지 여부, 계약 해지 통보의 효력이 적법하게 발생했는지 여부, 그리고 계약 해지 이후 건물을 인도할 때까지 발생한 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 직접 건물을 점유한 전차인과 간접적으로 점유한 임차인의 부당이득 반환 의무가 어떠한 관계에 해당하는지도 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 2,502,333원 및 이에 대하여 피고 주식회사 B는 2025년 5월 24일부터, 피고 C는 2025년 5월 18일부터 판결 선고일인 2025년 10월 28일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

임차인인 피고 주식회사 B와 전차인인 피고 C는 5기분 이상의 월세를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었음이 인정되었습니다. 계약 해지 이후에도 건물을 제때 인도하지 않아 발생한 월세 상당 부당이득금 총 22,502,333원에서 임대차보증금 20,000,000원을 공제한 2,502,333원을 원고에게 공동으로 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 부과되었습니다. 이는 임차인과 전차인의 부당이득 반환 의무가 부진정연대채무 관계에 해당한다는 법리 적용에 따른 것입니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제640조 (차임연체와 해지)​: 건물 임대차의 경우, 임차인의 월세 연체액이 2기의 월세액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기의 월세액에 달할 때 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 5기분의 월세 연체가 있었으므로 계약 해지 사유에 해당합니다.
2. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률적인 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고, 이로 인해 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 이득을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인 등이 건물을 계속 점유하고 사용한 기간 동안의 월세 상당액이 법률상 원인 없는 이득인 부당이득에 해당하여 이를 반환해야 합니다.
3. 부진정연대채무: 여러 사람이 하나의 채무를 부담하는데, 그 채무가 동일한 경제적 목적을 가지고 있으며, 한 채무자가 채무를 이행하면 다른 채무자의 채무도 그 범위 내에서 소멸하는 관계를 말합니다. 본 판결에서는 상가 임대차 계약 해지 이후 건물 점유·사용으로 인한 부당이득 반환 의무에 대해 직접점유자인 전차인과 간접점유자인 임차인이 이러한 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전 지급을 명하는 판결을 선고할 때, 지연손해금률은 특별한 사정이 없는 한 연 12%를 적용합니다. 다만, 채무자가 자신의 채무 존재 여부나 범위에 대해 법원에서 합리적으로 항변하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율을 적용할 수 있습니다.

참고 사항

1. 임차인은 월세(차임) 연체로 인한 불이익을 방지하기 위해 정해진 날짜에 월세를 납부해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법에 따라 3기분 이상의 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로 주의해야 합니다.
2. 임대인은 임차인이 월세를 연체할 경우, 계약 해지 통보를 문자메시지, 내용증명 우편 등으로 명확히 하고 그 증거를 보관해야 합니다.
3. 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 계속 점유한다면, 임차인은 건물 인도를 지체한 기간 동안의 월세 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다.
4. 임대차보증금은 임차인이 연체한 월세나 계약 해지 후 발생한 부당이득금 등 미납된 채무를 공제하는 용도로 사용될 수 있습니다.
5. 전대차 관계에서는 임차인과 전차인이 월세 연체나 부당이득 반환에 대해 '부진정연대채무' 관계에 놓여 공동으로 책임을 질 수 있으므로, 전대인(원래의 임차인)은 전차인의 월세 납부를 철저히 관리해야 합니다.
6. 임차인이나 전차인은 임대차 계약 해지 통보를 받으면 추가적인 손해(부당이득 및 지연손해금) 발생을 막기 위해 지체 없이 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다.