B 상가 관리용역비 분쟁, 관리단 지급 의무 인정 판결

B 상가 관리단이 이전 관리업체 D의 미지급 용역비 채무와 관리단이 직접 관리업체 A에 요청하여 받은 초기 관리용역비를 A에게 지급해야 하는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 법원은 관리단이 여러 차례에 걸쳐 미지급 용역비가 자신들의 채무로 명시된 결산보고를 받고도 이의를 제기하지 않았으며, 직접 계약 체결 전에도 일부 용역비를 지급했던 점 등을 들어 관리단이 해당 용역비를 A에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 이 사건 상가의 관리업무를 수행한 회사입니다.
• B 관리단: 인천 서구 B 건물 상가의 관리 주체입니다.
• 주식회사 C: 이 사건 상가의 분양자입니다.
• 주식회사 D: 주식회사 C로부터 관리업무를 위탁받아 주식회사 A에 재위탁했던 회사입니다.

분쟁 상황

B 상가는 2016년 7월 완공되었고 분양자는 주식회사 C였습니다. C는 2016년 7월 주식회사 D에게 상가 관리업무를 위탁했으며, D는 다시 주식회사 A에게 이 업무를 재위탁했습니다. 그러나 2018년 4월 B 상가의 관리단 집회가 열려 새로운 관리인이 선출되면서, D는 2018년 5월 주식회사 A에게 관리도급계약 해지를 통보했습니다. 하지만 B 관리인의 요청으로 주식회사 A는 2018년 5월 15일부터 계속해서 관리업무를 수행했고, 이후 2018년 9월 1일 B 관리단과 주식회사 A는 정식으로 위수탁관리계약을 체결했습니다. 이 과정에서 D는 주식회사 A에 2018년 3월, 4월 전체와 5월 일부에 해당하는 관리용역비 40,178,820원을 미지급했습니다. D는 2018년 9월 20일 정산된 관리비 2,300만 원가량을 B 관리단에 입금했지만 주식회사 A에 대한 미지급 용역비는 해결되지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 이 미지급된 용역비에 대해 B 관리단이 책임지고 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

2018년 5월경 주식회사 A, B 관리단, D 담당자 간에 B 관리단이 미지급 용역비 40,178,820원을 직접 주식회사 A에 지급하기로 합의했는지 여부와 설령 직접 합의가 없었더라도, B 관리단이 이후에 D의 미지급 용역비 채무를 인수하거나 2018년 5월 15일부터 5월 31일까지의 관리용역비를 주식회사 A에 지급하기로 약정했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고 B 관리단은 원고 주식회사 A에게 40,178,820원과 이에 대해 2020년 11월 5일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 주식회사 A와 B 관리단 사이에 직접적인 용역비 지급 합의가 있었다는 주장은 인정하지 않았습니다. 그러나 B 관리단이 주식회사 A의 결산보고서를 통해 미지급 용역비 내역을 알고 있었고, 외부 감사보고서에도 해당 용역비가 관리단의 채무로 표기되었으며, 주식회사 A의 미지급 용역비 알림에 이의를 제기하지 않고, 직접 계약 체결 전의 용역비도 지급한 점 등을 종합적으로 고려하여, B 관리단이 늦어도 2019년 4월경 관리단 집회 무렵에는 D의 채무를 인수하고 주식회사 A에게 용역비를 지급하기로 약정했다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제453조 (채무인수): 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙이 있어야 그 효력이 생깁니다. 다만, 채무인수가 채무자에 대한 채권자의 채무부담행위에 해당하고, 채권자가 이러한 채무인수를 승낙하는 경우에는 그 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 B 관리단이 직접 D의 채무를 인수하겠다는 명시적인 합의는 없었지만, 결산보고서 승인, 외부 감사보고서에 채무 기재, 미지급 용역비 알림에 대한 묵시적 승낙 등의 정황상 묵시적으로 채무를 인수한 것으로 해석되었습니다. 민법 제671조 (수임인의 비용상환청구권): 수임인은 위임사무 처리에 필요한 비용을 위임인에게 청구할 수 있습니다. 주식회사 A가 B 관리단의 요청으로 관리업무를 계속 수행한 것은 B 관리단을 위한 업무 처리로 볼 수 있으며, 이에 따라 발생한 용역비에 대한 지급 청구권이 인정될 수 있습니다. 신뢰 보호의 원칙: 당사자들이 장기간 특정 사실관계(예: 미지급 용역비 내역이 포함된 결산보고서)에 대해 이의를 제기하지 않고 받아들였다면, 이는 해당 사실관계에 대한 신뢰를 형성하게 되며, 추후 이를 번복하는 것은 허용되지 않을 수 있다는 법 원칙입니다. 법원은 B 관리단이 수차례 결산보고를 받고도 이의를 제기하지 않은 점 등을 신뢰 보호의 측면에서 고려하여 용역비 지급 의무를 인정한 것으로 보입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 이 법률이 정한 비율(이 사건에서는 연 12%)에 따라 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 2020년 11월 5일부터 지연손해금이 적용되었습니다.

참고 사항

건물 관리 주체가 변경될 때 기존 계약 관계와 채무 관계가 불분명해지는 경우가 많습니다. 이때는 새로 구성되는 관리 주체와 기존 관리업체 또는 새로 위탁받는 업체 간에 채권, 채무 관계를 명확히 하는 합의서나 계약서를 반드시 작성해야 합니다. 특히, 이전 관리업체의 미지급금 등 승계 여부에 대한 명확한 의사표시를 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 단순히 구두 합의만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 관리단 집회 등에서 재정 보고 시 미지급 용역비 등 주요 채무 내역이 명확히 포함되어야 하며, 이를 승인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 결산보고서나 감사보고서에 채무 내용이 기재되었고 이에 대해 장기간 이의를 제기하지 않았다면 묵시적인 채무 인수로 해석될 수 있습니다. 관리업무를 계속 요청하는 경우 새로운 계약이 체결되기 전이라도 업무 수행에 대한 대가 지급 의무가 발생할 수 있으므로, 임시 계약이나 조건부 계약 등 업무 범위와 대가 지급 조건을 명확히 해야 합니다. 건물 관리와 관련된 회계 및 재무 보고는 투명하고 정확하게 이루어져야 하며, 이해관계자들은 이러한 보고 내용에 대해 충분히 검토하고 필요한 경우 이의를 제기해야 합니다.