원경주 변호사

아파트 위층 누수로 인한 아래층 주택 피해 손해배상 사건

인천 서구 D아파트 E호에 거주하는 원고 A는 위층 F호 소유 및 거주자인 피고 B, C의 주택에서 발생한 누수로 인해 자신의 주택 천장과 벽면 등에 피해를 입었습니다. 이에 원고는 위층 거주자 B, C와 아파트 관리주체인 D아파트 입주자대표회의를 상대로 15,000,000원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 누수의 원인이 위층 주택의 온수배관 하자에 있다고 판단하여 피고 B, C에게 공동으로 9,608,805원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 아파트 공용부분의 하자가 누수의 원인이라는 증거가 없으므로 피고 D아파트 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 서구 D아파트 E호의 소유자이자 거주자로서 위층 누수로 인한 피해를 입은 당사자 - 피고 B, C: 인천 서구 D아파트 F호의 소유자이자 거주자로서 아래층 누수의 원인을 제공한 당사자 - 피고 D아파트 입주자대표회의: 사건 아파트의 관리주체로서 공용부분 관리 의무를 가진 당사자 ### 분쟁 상황 2023년 2월 10일부터 2023년 7월경까지, 그리고 다시 2023년 11월 3일부터 2024년 1월 17일경까지 인천 서구 D아파트 F호(위층)에서 발생한 누수로 인해 아래층 E호(원고 주택)의 주방 천장, 거실 벽면, 작은 방, 화장실 벽면, 안방 천장과 벽면 등이 침습되어 원고가 정상적인 거주가 어려운 상황에 처했습니다. 원고는 이 누수 피해에 대해 위층 소유자인 피고 B, C와 아파트 관리주체인 피고 D아파트 입주자대표회의에게 손해배상을 요구했으나 해결되지 않아 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 위층 주택에서 발생한 누수의 원인이 전유부분(위층 주택 내부)에 있는지 아니면 공용부분(아파트 공용 배관 등)에 있는지 여부, 누수 원인에 따라 위층 거주자나 아파트 관리주체가 손해배상 책임을 져야 하는지 여부 및 그 책임의 범위 ### 법원의 판단 법원은 피고 B, C가 공동으로 원고에게 9,608,805원 및 이에 대한 2024년 1월 17일부터 2024년 10월 29일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 B, C에 대한 나머지 청구와 피고 D아파트 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이에 발생한 부분의 1/3은 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 D아파트 입주자대표회의 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건 누수의 원인이 피고 B, C 주택의 온수배관 하자에 기인한 것으로 밝혀져 위 피고들에게 민법 제758조 제1항에 따른 공작물 보존의 하자로 인한 손해배상 책임이 인정되었습니다. 그러나 이 사건 아파트 공용부분의 하자로 인해 누수가 발생했다는 증거가 부족하여 피고 D아파트 입주자대표회의의 책임은 인정되지 않았습니다. 따라서 위층 주택 소유자 및 거주자에게 재산상 손해 및 정신적 손해에 대한 배상 책임이 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 적용된 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **민법 제758조 제1항 (공작물 점유자, 소유자의 책임)**​ '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 법원은 감정 결과와 제반 사정을 종합하여 누수의 원인이 피고 B, C의 주택 전유부분인 온수배관 하자에 있다고 판단했습니다. 따라서 피고 B, C는 자신의 주택 내 공작물인 온수배관의 보존상 하자로 인해 아래층 원고에게 손해를 가한 공작물 점유자로서 민법 제758조 제1항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. 이 책임은 부진정연대채무의 관계에 있다고 보았습니다. 2. **민법 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)**​ '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.' 원고는 피고 D아파트 입주자대표회의가 공용부분의 하자를 보수 및 관리할 의무를 게을리하여 누수 손해를 확대시켰으므로 이 조항에 따라 손해배상 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 누수 원인이 전유부분 하자에 있다고 보았고, 원고가 제출한 증거만으로는 아파트 공용부분 하자로 인해 누수가 발생했음을 인정하기 부족하다고 판단하여 피고 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. 즉, 아파트 관리주체의 채무불이행 책임은 공용부분 하자가 입증될 때에만 적용될 수 있습니다. ### 참고 사항 아파트 누수 문제가 발생했을 경우 가장 중요한 것은 정확한 누수 원인을 파악하는 것입니다. 전문가 감정을 통해 누수가 위층 전유부분(개인 소유 공간)에서 발생한 것인지, 아니면 아파트 공용부분(공동으로 사용하는 공간이나 시설)에서 발생한 것인지 명확히 확인해야 합니다. 전유부분 누수로 확인되면 해당 전유부분의 소유자 및 점유자가 민법 제758조 제1항에 따라 공작물 보존상의 하자로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 만약 공용부분 누수로 확인되면 아파트 관리주체(예: 입주자대표회의, 관리사무소)에게 민법 제390조 채무불이행 또는 민법 제758조 제1항에 따른 책임이 있을 수 있습니다. 오래된 아파트의 경우 배관 노후화 등이 누수의 한 원인으로 작용할 수 있어, 경우에 따라 손해배상 책임이 일부 감경될 수도 있습니다. 피해 발생 시점과 복구 내역, 임시 거주 비용 등 손해액을 증명할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 정신적 손해(위자료)는 누수 피해의 정도, 지속 기간, 상대방의 태도 등을 종합적으로 고려하여 인정될 수 있습니다. 지연손해금의 기산점은 실제 피해가 종료된 시점 등으로 판단될 수 있으므로, 정확한 피해 발생 및 종료 시점을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

아랫집 천장 누수 피해 배상 및 윗집 발코니 창호 교체 명령 사건

원고 A는 자신이 소유한 아파트 아랫집(E호) 천장에서 누수가 발생하여 윗집(D호) 소유자 피고 B를 상대로 손해배상과 누수방지공사를 청구한 사건입니다. 법원은 윗집 발코니 창호와 에어컨 배관의 설치 또는 보존상 하자로 인해 누수가 발생했음을 인정하고, 윗집 소유자에게 손해배상금 2,825,000원과 지연이자를 지급하고 누수방지공사를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A: 아랫집(E호)의 소유자로, 윗집 누수로 인해 피해를 입어 소송을 제기한 사람 - B: 윗집(D호)의 소유자로, 아랫집 누수의 원인을 제공하여 손해배상 및 공사 이행 책임을 진 사람 ### 분쟁 상황 아파트 아랫집인 E호의 소유자인 원고 A는 2022년 2월경 자신의 거실 베란다 천장에서 물이 새는 것을 발견했습니다. 누수의 원인을 확인하기 위해 감정을 진행한 결과, 윗집인 D호의 발코니 창호가 오랜 사용으로 인해 고정 앙카가 풀리고 구멍이 생겼으며, 창틀의 틈새로 빗물이 스며들고, 에어컨 배관 설치 후 방수 처리가 제대로 되지 않은 구멍을 통해 물이 유입되어 아랫집으로 흘러들어 온 것으로 밝혀졌습니다. 원고 A는 이 누수로 인해 아랫집에 피해가 발생했고 윗집인 D호의 하자가 원인임을 들어 윗집 소유자 피고 B에게 손해배상과 누수 방지를 위한 공사를 요청했으나, 피고 B는 누수가 자신의 집 때문이 아니라고 주장하며 책임을 인정하지 않아 결국 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 윗집(D호) 발코니 창호 및 에어컨 배관의 설치 또는 보존상 하자로 인해 아랫집(E호)에 누수가 발생하였는지 여부와 이에 따른 윗집 소유자의 손해배상 책임 및 누수방지공사 이행 의무가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 받아들여 피고 B는 원고에게 2,825,000원과 이에 대한 지연손해금(2022년 3월 2일부터 2023년 12월 13일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율)을 지급하라고 명령했습니다. 또한 피고는 인천시 연수구 C아파트 D호 중 특정 발코니 창호를 교체하고, 창호 시공 시 방수턱 부위의 방수보강, 창호사춤 매움, 창호주위 코킹을 하는 방법으로 누수방지공사를 이행해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 금전 지급과 공사 이행 명령은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 감정인의 감정 결과를 주요 증거로 삼아 윗집(D호)의 발코니 창호가 오래되어 발생한 틈새와 에어컨 배관 설치 후 미흡한 방수 처리 등이 아랫집(E호) 누수의 직접적인 원인임을 인정했습니다. 이에 따라 민법 제758조 제1항의 '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 책임' 법리를 적용하여, D호의 소유자인 피고 B에게 누수로 인해 원고 A가 입은 손해를 배상하고, 누수 원인 제거를 위한 방지 공사를 이행할 책임이 있다고 판단했습니다. 피고의 주장은 감정 결과에 반하므로 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령은 다음과 같습니다: * **민법 제758조 제1항 (공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)**​: '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 윗집(D호)의 발코니 창호와 에어컨 배관은 '공작물'에 해당합니다. 이 공작물들이 오래되거나 설치 시 방수 처리가 제대로 되지 않아 발생한 하자가 아랫집(E호) 누수의 원인이 되었으므로, 윗집의 소유자인 피고 B는 민법 제758조 제1항에 따라 아랫집 원고 A에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 조항은 공작물 소유자에게 사실상 무과실 책임에 가까운 책임을 부과하여 피해자 보호를 강화합니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상 소송에서 일정 시점(일반적으로 소장 부본이 채무자에게 송달된 다음 날)부터는 민법에서 정한 이율(연 5%)보다 높은 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서도 누수 발생일 이후 원고가 청구한 2022년 3월 2일부터 소장 부본 송달일인 2023년 12월 13일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하고, 그 다음 날부터 피고가 모든 금액을 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다. ### 참고 사항 아파트 누수 문제 발생 시 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다: * **누수 원인 명확화**: 누수가 발생하면 먼저 전문가(누수 탐지 업체, 건축 감정인 등)를 통해 정확한 원인을 파악해야 합니다. 감정인의 객관적인 의견과 보고서는 분쟁 해결이나 소송 과정에서 매우 중요한 증거가 됩니다. * **증거 자료 확보**: 누수 피해 상황을 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 피해 물품 목록, 수리 견적서, 영수증 등을 철저히 보관해야 합니다. 이러한 자료들은 손해배상 청구의 근거가 됩니다. * **소유자의 책임**: 아파트 윗집 등 상층부의 공작물(베란다, 창호, 배관 등) 설치나 보존상의 문제로 아랫집에 누수가 발생한 경우, 윗집 소유자는 민법 제758조 제1항에 따라 아랫집에 발생한 손해를 배상하고 누수 원인 제거를 위한 공사를 이행할 책임이 있습니다. * **지연손해금**: 손해배상금 외에 손해가 발생한 시점부터 실제로 변제가 이루어지는 날까지의 지연 이자도 청구할 수 있습니다. 지연 이자율은 법에서 정한 기준에 따릅니다. * **수리 비용 청구**: 누수로 인해 발생한 도배, 페인트칠, 천장 보수 등의 직접적인 수리 비용을 윗집에 청구할 수 있습니다. 이때, 여러 곳의 견적을 받아 합리적인 비용을 산정하는 것이 좋습니다. * **적극적인 협의 노력**: 소송 전에 윗집 소유자와 원만한 해결을 위해 내용증명 발송이나 아파트 관리사무소의 중재 등 적극적인 협의 노력을 기울이는 것이 좋습니다.

집합건물 관리인 선임 유효성 분쟁 판결

이 사건은 한 구분소유자가 관리단집회에서 새로 선임된 관리인의 결의가 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하며 제기한 소송입니다. 원고는 기존 임시관리인이 집회를 부적절하게 폐회했으며 이후 진행된 관리인 선임 결의는 소집 절차와 의결정족수 요건을 충족하지 못했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 임시관리인의 폐회 선언이 부당하고 이후 남아있던 구분소유자들이 진행한 결의는 적법하다고 판단했습니다. 또한 원고가 제기한 위임장 형식, 신분증 미첨부, 공동 소유자의 의결권 행사 방식 등에 대한 여러 의결권 무효 주장들을 배척하고, C의 관리인 선임 결의가 유효하게 의결정족수를 충족했다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부천시 D 건물 5층 E호 구분소유자로, 관리단집회 결의의 무효 또는 취소를 주장하며 소송을 제기했습니다. - 피고 B 관리단: 부천시 D 건물 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, C를 신임 관리인으로 선임한 결의의 유효성을 주장했습니다. - 임시관리인 F 변호사: 2014년부터 이 사건 건물의 임시관리인으로, 2022년 관리단집회를 소집했으나 중간에 폐회를 선언하고 퇴장했습니다. - C: 이 사건 관리단집회에서 새로운 관리인으로 선출된 인물입니다. ### 분쟁 상황 임시관리인 F는 2022년 6월 17일 관리인 선출 등을 위한 관리단집회를 소집했습니다. 집회에서 임시관리인은 현장 참석자와 의결권이 과반수에 미달된다는 이유로 폐회를 선언하고 오후 7시 17분경 퇴장했습니다. 그러나 당시 회의장이나 그 앞 복도에 있던 구분소유자들과 점유자들은 폐회 선언에 이의를 제기하며 C를 임시의장으로 선출했습니다. 이후 이들은 자체적으로 관리인 선출 투표를 진행하여 전체 구분소유자 337명 중 281명(83.38%)과 전체 의결권 32,507.33㎡ 중 22,541.59㎡(69.34%)의 찬성으로 C를 관리인으로 선임하는 결의를 했습니다. 원고 A는 이 결의에 절차적 하자와 의결정족수 미달의 하자가 있다며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 관리단집회에서 임시관리인의 폐회 선언이 적법했는지, 폐회 선언 이후 남아있던 구분소유자들이 임시의장을 선출하여 진행한 관리인 선임 결의가 소집 절차 및 의결정족수 요건을 충족하여 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 위임장의 형식, 신분증 첨부 여부, 작성 시점, 공유 지분자의 의결권 행사 방식 등 여러 요인이 의결권의 유효성에 영향을 미치는지에 대한 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구(피고가 2022년 6월 17일 관리단집회에서 C를 관리인으로 선임한 결의의 무효 확인)와 예비적 청구(위 관리인 선임 결의의 취소)를 모두 기각했으며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임시관리인이 법률상 또는 사실상 의사를 진행할 수 있는 상황에서 집회 참석자들의 의사에 반하여 폐회를 선언하고 퇴장한 것은 부당하며, 이때 회의장에 남아있던 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 적법하다고 판단했습니다. 또한 위임장의 형식적인 하자나 신분증 미첨부, 작성일자 제한 등 원고가 주장한 여러 의결권 무효 사유들은 결의의 효력을 부정할 만한 중대한 하자가 아니라고 보았습니다. 이에 따라 C의 관리인 선임 결의가 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 요건을 유효하게 충족했다고 결론 내렸고, 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'이 적용되었습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 건물의 구분소유자 전원은 관리단을 구성하게 되며, 이 관리단은 건물 관리에 관한 의사결정을 합니다. 관리단집회의 의결 방식은 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분 면적 기준)의 과반수로 결정됩니다. 또한 집합건물법 제41조는 구분소유자가 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 규정하고 있는데, 이 사건에서는 위임장의 유효성을 판단하는 근거가 되었습니다. 법원은 '관리단집회에서 의안에 대한 심사를 마치지 아니한 채 법률상으로나 사실상으로 의사를 진행할 수 있는 상태에서 의장인 관리인이 참석자들의 의사에 반하여 자진 퇴장한 경우, 관리단집회가 폐회되었다거나 종결되었다고 볼 수 없으며, 이때 남아 있던 집회 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 적법하다'는 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다12973 판결 등 기존 판례의 법리를 적용하여 임시관리인 퇴장 후의 결의를 유효하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 관리단집회에서 의장이 의사 진행을 포기하고 퇴장하더라도, 법률상 또는 사실상 의사를 진행할 수 있는 상태라면 남아있는 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 유효할 수 있습니다. 관리인 선임을 위한 위임장은 관리단집회 소집통지 시 정해진 특정 양식을 반드시 따르지 않아도 되며, 위임인의 진정한 위임 의사가 확인된다면 다른 양식의 위임장도 유효하게 인정될 수 있습니다. 위임장에 신분증이 첨부되지 않았거나 위임장 작성일자가 집회일보다 한참 전이라도, 작성자의 위임 의사가 진정한 것임이 확인된다면 해당 위임장은 유효하게 의결권 행사 수단으로 사용될 수 있습니다. 공동 소유의 경우 모든 공유자가 함께 의결권을 행사하지 않았다고 해서 그 의결권 행사가 무효가 되는 것은 아니며, 각 공유자가 개별적으로 의결권을 행사할 수도 있습니다.

아파트 위층 누수로 인한 아래층 주택 피해 손해배상 사건

인천 서구 D아파트 E호에 거주하는 원고 A는 위층 F호 소유 및 거주자인 피고 B, C의 주택에서 발생한 누수로 인해 자신의 주택 천장과 벽면 등에 피해를 입었습니다. 이에 원고는 위층 거주자 B, C와 아파트 관리주체인 D아파트 입주자대표회의를 상대로 15,000,000원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 누수의 원인이 위층 주택의 온수배관 하자에 있다고 판단하여 피고 B, C에게 공동으로 9,608,805원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 아파트 공용부분의 하자가 누수의 원인이라는 증거가 없으므로 피고 D아파트 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 서구 D아파트 E호의 소유자이자 거주자로서 위층 누수로 인한 피해를 입은 당사자 - 피고 B, C: 인천 서구 D아파트 F호의 소유자이자 거주자로서 아래층 누수의 원인을 제공한 당사자 - 피고 D아파트 입주자대표회의: 사건 아파트의 관리주체로서 공용부분 관리 의무를 가진 당사자 ### 분쟁 상황 2023년 2월 10일부터 2023년 7월경까지, 그리고 다시 2023년 11월 3일부터 2024년 1월 17일경까지 인천 서구 D아파트 F호(위층)에서 발생한 누수로 인해 아래층 E호(원고 주택)의 주방 천장, 거실 벽면, 작은 방, 화장실 벽면, 안방 천장과 벽면 등이 침습되어 원고가 정상적인 거주가 어려운 상황에 처했습니다. 원고는 이 누수 피해에 대해 위층 소유자인 피고 B, C와 아파트 관리주체인 피고 D아파트 입주자대표회의에게 손해배상을 요구했으나 해결되지 않아 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 위층 주택에서 발생한 누수의 원인이 전유부분(위층 주택 내부)에 있는지 아니면 공용부분(아파트 공용 배관 등)에 있는지 여부, 누수 원인에 따라 위층 거주자나 아파트 관리주체가 손해배상 책임을 져야 하는지 여부 및 그 책임의 범위 ### 법원의 판단 법원은 피고 B, C가 공동으로 원고에게 9,608,805원 및 이에 대한 2024년 1월 17일부터 2024년 10월 29일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 B, C에 대한 나머지 청구와 피고 D아파트 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이에 발생한 부분의 1/3은 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 D아파트 입주자대표회의 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건 누수의 원인이 피고 B, C 주택의 온수배관 하자에 기인한 것으로 밝혀져 위 피고들에게 민법 제758조 제1항에 따른 공작물 보존의 하자로 인한 손해배상 책임이 인정되었습니다. 그러나 이 사건 아파트 공용부분의 하자로 인해 누수가 발생했다는 증거가 부족하여 피고 D아파트 입주자대표회의의 책임은 인정되지 않았습니다. 따라서 위층 주택 소유자 및 거주자에게 재산상 손해 및 정신적 손해에 대한 배상 책임이 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 적용된 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **민법 제758조 제1항 (공작물 점유자, 소유자의 책임)**​ '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 법원은 감정 결과와 제반 사정을 종합하여 누수의 원인이 피고 B, C의 주택 전유부분인 온수배관 하자에 있다고 판단했습니다. 따라서 피고 B, C는 자신의 주택 내 공작물인 온수배관의 보존상 하자로 인해 아래층 원고에게 손해를 가한 공작물 점유자로서 민법 제758조 제1항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. 이 책임은 부진정연대채무의 관계에 있다고 보았습니다. 2. **민법 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)**​ '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.' 원고는 피고 D아파트 입주자대표회의가 공용부분의 하자를 보수 및 관리할 의무를 게을리하여 누수 손해를 확대시켰으므로 이 조항에 따라 손해배상 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 누수 원인이 전유부분 하자에 있다고 보았고, 원고가 제출한 증거만으로는 아파트 공용부분 하자로 인해 누수가 발생했음을 인정하기 부족하다고 판단하여 피고 입주자대표회의에 대한 청구는 기각되었습니다. 즉, 아파트 관리주체의 채무불이행 책임은 공용부분 하자가 입증될 때에만 적용될 수 있습니다. ### 참고 사항 아파트 누수 문제가 발생했을 경우 가장 중요한 것은 정확한 누수 원인을 파악하는 것입니다. 전문가 감정을 통해 누수가 위층 전유부분(개인 소유 공간)에서 발생한 것인지, 아니면 아파트 공용부분(공동으로 사용하는 공간이나 시설)에서 발생한 것인지 명확히 확인해야 합니다. 전유부분 누수로 확인되면 해당 전유부분의 소유자 및 점유자가 민법 제758조 제1항에 따라 공작물 보존상의 하자로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 만약 공용부분 누수로 확인되면 아파트 관리주체(예: 입주자대표회의, 관리사무소)에게 민법 제390조 채무불이행 또는 민법 제758조 제1항에 따른 책임이 있을 수 있습니다. 오래된 아파트의 경우 배관 노후화 등이 누수의 한 원인으로 작용할 수 있어, 경우에 따라 손해배상 책임이 일부 감경될 수도 있습니다. 피해 발생 시점과 복구 내역, 임시 거주 비용 등 손해액을 증명할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 정신적 손해(위자료)는 누수 피해의 정도, 지속 기간, 상대방의 태도 등을 종합적으로 고려하여 인정될 수 있습니다. 지연손해금의 기산점은 실제 피해가 종료된 시점 등으로 판단될 수 있으므로, 정확한 피해 발생 및 종료 시점을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

아랫집 천장 누수 피해 배상 및 윗집 발코니 창호 교체 명령 사건

원고 A는 자신이 소유한 아파트 아랫집(E호) 천장에서 누수가 발생하여 윗집(D호) 소유자 피고 B를 상대로 손해배상과 누수방지공사를 청구한 사건입니다. 법원은 윗집 발코니 창호와 에어컨 배관의 설치 또는 보존상 하자로 인해 누수가 발생했음을 인정하고, 윗집 소유자에게 손해배상금 2,825,000원과 지연이자를 지급하고 누수방지공사를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A: 아랫집(E호)의 소유자로, 윗집 누수로 인해 피해를 입어 소송을 제기한 사람 - B: 윗집(D호)의 소유자로, 아랫집 누수의 원인을 제공하여 손해배상 및 공사 이행 책임을 진 사람 ### 분쟁 상황 아파트 아랫집인 E호의 소유자인 원고 A는 2022년 2월경 자신의 거실 베란다 천장에서 물이 새는 것을 발견했습니다. 누수의 원인을 확인하기 위해 감정을 진행한 결과, 윗집인 D호의 발코니 창호가 오랜 사용으로 인해 고정 앙카가 풀리고 구멍이 생겼으며, 창틀의 틈새로 빗물이 스며들고, 에어컨 배관 설치 후 방수 처리가 제대로 되지 않은 구멍을 통해 물이 유입되어 아랫집으로 흘러들어 온 것으로 밝혀졌습니다. 원고 A는 이 누수로 인해 아랫집에 피해가 발생했고 윗집인 D호의 하자가 원인임을 들어 윗집 소유자 피고 B에게 손해배상과 누수 방지를 위한 공사를 요청했으나, 피고 B는 누수가 자신의 집 때문이 아니라고 주장하며 책임을 인정하지 않아 결국 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 윗집(D호) 발코니 창호 및 에어컨 배관의 설치 또는 보존상 하자로 인해 아랫집(E호)에 누수가 발생하였는지 여부와 이에 따른 윗집 소유자의 손해배상 책임 및 누수방지공사 이행 의무가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 받아들여 피고 B는 원고에게 2,825,000원과 이에 대한 지연손해금(2022년 3월 2일부터 2023년 12월 13일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율)을 지급하라고 명령했습니다. 또한 피고는 인천시 연수구 C아파트 D호 중 특정 발코니 창호를 교체하고, 창호 시공 시 방수턱 부위의 방수보강, 창호사춤 매움, 창호주위 코킹을 하는 방법으로 누수방지공사를 이행해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 금전 지급과 공사 이행 명령은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 감정인의 감정 결과를 주요 증거로 삼아 윗집(D호)의 발코니 창호가 오래되어 발생한 틈새와 에어컨 배관 설치 후 미흡한 방수 처리 등이 아랫집(E호) 누수의 직접적인 원인임을 인정했습니다. 이에 따라 민법 제758조 제1항의 '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 책임' 법리를 적용하여, D호의 소유자인 피고 B에게 누수로 인해 원고 A가 입은 손해를 배상하고, 누수 원인 제거를 위한 방지 공사를 이행할 책임이 있다고 판단했습니다. 피고의 주장은 감정 결과에 반하므로 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령은 다음과 같습니다: * **민법 제758조 제1항 (공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)**​: '공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 윗집(D호)의 발코니 창호와 에어컨 배관은 '공작물'에 해당합니다. 이 공작물들이 오래되거나 설치 시 방수 처리가 제대로 되지 않아 발생한 하자가 아랫집(E호) 누수의 원인이 되었으므로, 윗집의 소유자인 피고 B는 민법 제758조 제1항에 따라 아랫집 원고 A에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 조항은 공작물 소유자에게 사실상 무과실 책임에 가까운 책임을 부과하여 피해자 보호를 강화합니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상 소송에서 일정 시점(일반적으로 소장 부본이 채무자에게 송달된 다음 날)부터는 민법에서 정한 이율(연 5%)보다 높은 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서도 누수 발생일 이후 원고가 청구한 2022년 3월 2일부터 소장 부본 송달일인 2023년 12월 13일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하고, 그 다음 날부터 피고가 모든 금액을 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다. ### 참고 사항 아파트 누수 문제 발생 시 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다: * **누수 원인 명확화**: 누수가 발생하면 먼저 전문가(누수 탐지 업체, 건축 감정인 등)를 통해 정확한 원인을 파악해야 합니다. 감정인의 객관적인 의견과 보고서는 분쟁 해결이나 소송 과정에서 매우 중요한 증거가 됩니다. * **증거 자료 확보**: 누수 피해 상황을 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 피해 물품 목록, 수리 견적서, 영수증 등을 철저히 보관해야 합니다. 이러한 자료들은 손해배상 청구의 근거가 됩니다. * **소유자의 책임**: 아파트 윗집 등 상층부의 공작물(베란다, 창호, 배관 등) 설치나 보존상의 문제로 아랫집에 누수가 발생한 경우, 윗집 소유자는 민법 제758조 제1항에 따라 아랫집에 발생한 손해를 배상하고 누수 원인 제거를 위한 공사를 이행할 책임이 있습니다. * **지연손해금**: 손해배상금 외에 손해가 발생한 시점부터 실제로 변제가 이루어지는 날까지의 지연 이자도 청구할 수 있습니다. 지연 이자율은 법에서 정한 기준에 따릅니다. * **수리 비용 청구**: 누수로 인해 발생한 도배, 페인트칠, 천장 보수 등의 직접적인 수리 비용을 윗집에 청구할 수 있습니다. 이때, 여러 곳의 견적을 받아 합리적인 비용을 산정하는 것이 좋습니다. * **적극적인 협의 노력**: 소송 전에 윗집 소유자와 원만한 해결을 위해 내용증명 발송이나 아파트 관리사무소의 중재 등 적극적인 협의 노력을 기울이는 것이 좋습니다.

집합건물 관리인 선임 유효성 분쟁 판결

이 사건은 한 구분소유자가 관리단집회에서 새로 선임된 관리인의 결의가 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하며 제기한 소송입니다. 원고는 기존 임시관리인이 집회를 부적절하게 폐회했으며 이후 진행된 관리인 선임 결의는 소집 절차와 의결정족수 요건을 충족하지 못했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 임시관리인의 폐회 선언이 부당하고 이후 남아있던 구분소유자들이 진행한 결의는 적법하다고 판단했습니다. 또한 원고가 제기한 위임장 형식, 신분증 미첨부, 공동 소유자의 의결권 행사 방식 등에 대한 여러 의결권 무효 주장들을 배척하고, C의 관리인 선임 결의가 유효하게 의결정족수를 충족했다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부천시 D 건물 5층 E호 구분소유자로, 관리단집회 결의의 무효 또는 취소를 주장하며 소송을 제기했습니다. - 피고 B 관리단: 부천시 D 건물 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, C를 신임 관리인으로 선임한 결의의 유효성을 주장했습니다. - 임시관리인 F 변호사: 2014년부터 이 사건 건물의 임시관리인으로, 2022년 관리단집회를 소집했으나 중간에 폐회를 선언하고 퇴장했습니다. - C: 이 사건 관리단집회에서 새로운 관리인으로 선출된 인물입니다. ### 분쟁 상황 임시관리인 F는 2022년 6월 17일 관리인 선출 등을 위한 관리단집회를 소집했습니다. 집회에서 임시관리인은 현장 참석자와 의결권이 과반수에 미달된다는 이유로 폐회를 선언하고 오후 7시 17분경 퇴장했습니다. 그러나 당시 회의장이나 그 앞 복도에 있던 구분소유자들과 점유자들은 폐회 선언에 이의를 제기하며 C를 임시의장으로 선출했습니다. 이후 이들은 자체적으로 관리인 선출 투표를 진행하여 전체 구분소유자 337명 중 281명(83.38%)과 전체 의결권 32,507.33㎡ 중 22,541.59㎡(69.34%)의 찬성으로 C를 관리인으로 선임하는 결의를 했습니다. 원고 A는 이 결의에 절차적 하자와 의결정족수 미달의 하자가 있다며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 관리단집회에서 임시관리인의 폐회 선언이 적법했는지, 폐회 선언 이후 남아있던 구분소유자들이 임시의장을 선출하여 진행한 관리인 선임 결의가 소집 절차 및 의결정족수 요건을 충족하여 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 위임장의 형식, 신분증 첨부 여부, 작성 시점, 공유 지분자의 의결권 행사 방식 등 여러 요인이 의결권의 유효성에 영향을 미치는지에 대한 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구(피고가 2022년 6월 17일 관리단집회에서 C를 관리인으로 선임한 결의의 무효 확인)와 예비적 청구(위 관리인 선임 결의의 취소)를 모두 기각했으며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임시관리인이 법률상 또는 사실상 의사를 진행할 수 있는 상황에서 집회 참석자들의 의사에 반하여 폐회를 선언하고 퇴장한 것은 부당하며, 이때 회의장에 남아있던 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 적법하다고 판단했습니다. 또한 위임장의 형식적인 하자나 신분증 미첨부, 작성일자 제한 등 원고가 주장한 여러 의결권 무효 사유들은 결의의 효력을 부정할 만한 중대한 하자가 아니라고 보았습니다. 이에 따라 C의 관리인 선임 결의가 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 요건을 유효하게 충족했다고 결론 내렸고, 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'이 적용되었습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 건물의 구분소유자 전원은 관리단을 구성하게 되며, 이 관리단은 건물 관리에 관한 의사결정을 합니다. 관리단집회의 의결 방식은 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분 면적 기준)의 과반수로 결정됩니다. 또한 집합건물법 제41조는 구분소유자가 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 규정하고 있는데, 이 사건에서는 위임장의 유효성을 판단하는 근거가 되었습니다. 법원은 '관리단집회에서 의안에 대한 심사를 마치지 아니한 채 법률상으로나 사실상으로 의사를 진행할 수 있는 상태에서 의장인 관리인이 참석자들의 의사에 반하여 자진 퇴장한 경우, 관리단집회가 폐회되었다거나 종결되었다고 볼 수 없으며, 이때 남아 있던 집회 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 적법하다'는 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다12973 판결 등 기존 판례의 법리를 적용하여 임시관리인 퇴장 후의 결의를 유효하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 관리단집회에서 의장이 의사 진행을 포기하고 퇴장하더라도, 법률상 또는 사실상 의사를 진행할 수 있는 상태라면 남아있는 참석자들이 임시의장을 선출하여 진행한 결의는 유효할 수 있습니다. 관리인 선임을 위한 위임장은 관리단집회 소집통지 시 정해진 특정 양식을 반드시 따르지 않아도 되며, 위임인의 진정한 위임 의사가 확인된다면 다른 양식의 위임장도 유효하게 인정될 수 있습니다. 위임장에 신분증이 첨부되지 않았거나 위임장 작성일자가 집회일보다 한참 전이라도, 작성자의 위임 의사가 진정한 것임이 확인된다면 해당 위임장은 유효하게 의결권 행사 수단으로 사용될 수 있습니다. 공동 소유의 경우 모든 공유자가 함께 의결권을 행사하지 않았다고 해서 그 의결권 행사가 무효가 되는 것은 아니며, 각 공유자가 개별적으로 의결권을 행사할 수도 있습니다.