상가건물 관리규약 제정 결의가 무효로 인정된 사건

남양주시의 한 상가건물 구분소유자인 원고는 피고 관리단이 개최한 관리단집회에서 관리인 선임 및 관리규약 제정 등의 결의가 이루어졌으나 일부 구분소유자에게 소집 통지가 누락되었고 관리인 후보자 입후보 절차가 공정하지 않았으며 특히 관리규약 제정 결의는 의결정족수를 충족하지 못했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 재판부는 소집 통지 및 관리인 선임 절차의 하자는 인정하지 않았지만 관리규약 제정 결의의 경우 실제 구분소유자가 아닌 자 또는 공유지분 과반수에 미치지 못하는 자가 위임한 의결권이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 무효표를 제외한 결과, 관리규약 제정 결의에 필요한 법정 의결정족수인 전체 의결권의 3/4에 미달하여 해당 결의는 무효로 확인되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 남양주시 B 건물의 C호 내지 D호 구분소유자
• 피고 (B 관리단): 집합건물의 구분소유자 전원으로 설립된 관리단

분쟁 상황

피고 관리단은 2022년 3월 2일 임시 관리단집회를 개최하여 관리인 선임, 관리규약 제정 등의 안건을 결의했다고 공고했습니다. 그러나 원고는 이 결의에 절차상 및 내용상의 중대한 하자가 있다고 주장하며 특히 관리규약 제정 결의에 필요한 의결정족수를 충족하지 못했다고 보고 해당 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 소집 통지 누락, 관리인 후보자 입후보 절차의 불공정성 그리고 일부 대리 위임된 의결권이 무효임을 주장의 근거로 삼았습니다. 특히, 구분소유자가 아닌 자가 위임한 의결권과 전유부분을 공유하는 경우 지분 과반수에 미치지 못하는 공유자가 단독으로 위임한 의결권의 유효성이 주된 쟁점이었습니다.

핵심 쟁점

관리단집회 결의의 유효성, 특히 관리규약 제정 결의가 집합건물법에서 정하는 의결정족수를 충족했는지 여부와 이를 판단함에 있어 대리행사된 의결권의 유효성 여부

법원의 판단

법원은 피고 관리단의 2022년 3월 2일자 관리단집회에서 이루어진 관리규약 제정 결의는 무효임을 확인했습니다. 원고가 주장한 나머지 관리인 선임 및 기타 결의 무효 주장은 기각되었습니다.

결론

관리단집회에서 중요한 결의를 할 때에는 관련 법령에 따라 소집 통지 절차를 준수하고 특히 의결정족수를 충족하는지 여부를 철저히 확인해야 하며 의결권 대리행사의 경우 대리권을 위임한 자가 적법한 구분소유자인지 공유지분권자인 경우 그 위임이 적법한지 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이 사건에서는 위임된 의결권 중 일부가 무효로 판명되어 최종적으로 관리규약 제정 결의가 법정 의결정족수를 채우지 못해 무효가 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'과 관련된 쟁점들을 다루고 있습니다.

1. 관리단의 설립 (집합건물법 제23조 제1항)​: 집합건물의 구분소유자 전원은 건물 및 그 대지 등 공동부분의 관리를 목적으로 하는 관리단을 구성하며, 이 사건 피고 관리단은 이 규정에 따라 설립된 단체입니다.
2. 관리단집회 소집 통지 (집합건물법 제34조)​: 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 통지 장소는 구분소유자가 따로 제출했으면 그 장소로, 그렇지 않으면 전유부분이 있는 장소로 발송해야 합니다. 또한 전유부분을 여럿이 공유하는 경우 의결권을 행사할 자가 정해져 있지 않으면 공유자 중 1인에게 통지하면 됩니다. 이 사건에서 원고는 소집 통지 누락을 주장했으나, 법원은 등기부상 주소지 등으로 발송된 사실을 인정하여 이 주장은 받아들이지 않았습니다.
3. 관리규약 제정 결의의 특별 정족수 (집합건물법 제29조 제1항)​: 관리규약의 설정, 변경 및 폐지에는 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성이 필요하며, 이는 반드시 지켜야 하는 강행규정입니다. 이 사건에서 관리규약 제정 결의에 필요한 의결권 3/4 이상의 찬성이 충족되었는지가 주요 쟁점이 되었습니다.
4. 구분소유자의 의미 및 의결권 대리 행사 (집합건물법 제37조 제1항, 제37조 제2항, 제12조)​:
   • 구분소유자: 관리단집회에서 의결권을 행사할 '구분소유자'는 원칙적으로 등기부상 소유권자로 등기된 사람을 의미합니다. 다만 분양대금 완납 등 특별한 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우에는 예외적으로 인정될 수 있습니다.
   • 신탁 재산의 소유권: 신탁법 제1조 제2항에 따라 부동산이 신탁되면 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되므로, 신탁된 점포의 의결권은 수탁자에게 있습니다. 따라서 위탁자(원래 소유자)가 아닌 수탁자가 의결권을 위임해야 유효합니다. 이 사건에서 M호, N호, O호, P호의 위임장은 구분소유자가 아닌 자(수탁자가 아닌 자)에 의해 작성되어 무효로 처리되었습니다.
   • 공유지분권자의 의결권 행사 (집합건물법 제37조 제2항, 민법 제265조)​: 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우, 공유자들은 협의하여 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 만약 협의가 이루어지지 않으면 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로 의결권 행사자를 정해야 하며, 지분이 동등하여 정하지 못하면 의결권을 행사할 수 없습니다. 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분 비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없습니다. 이 사건에서 L호는 1/2 지분 공유자가 단독으로 의결권을 위임하여 무효로 처리되었습니다.
   • 의결권 비율 (집합건물법 제12조)​: 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.

이러한 법리들을 종합하여 법원은 적법하게 행사된 의결권 면적을 재산정한 결과, 관리규약 제정 결의가 필요한 의결정족수 3/4에 미달한다고 판단하여 무효를 선언했습니다.

참고 사항

관리단집회를 개최할 때에는 소집 통지 절차를 철저히 지키고 특히 집합건물 등기부에 기재된 구분소유자의 주소지나 지정된 통지 장소로 정확히 발송해야 합니다. 관리인 선임 등 입후보 절차가 필요한 경우, 미리 공고하여 공정하게 진행해야 합니다. 관리규약의 제정, 변경, 폐지 등 중요한 결의는 집합건물법 제29조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 반드시 얻어야 하는 강행규정입니다. 의결권 대리행사를 받을 경우 위임한 자가 등기부상 적법한 구분소유자인지 확인해야 합니다. 특히 신탁된 부동산의 경우 수탁자가 구분소유자이므로 위임장이 수탁자에 의해 작성되었는지 확인해야 합니다. 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우, 집합건물법 제37조 제2항에 따라 공유자 전원이 협의하여 의결권을 행사할 1인을 정하거나 지분의 과반수를 가진 공유자가 의결권 행사자가 되어야만 유효한 의결권 행사가 가능합니다. 따라서 과반수에 미치지 못하는 공유자가 단독으로 위임하거나 행사한 의결권은 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 집회 의사록과 투표 결과 공고문에 기재된 의결권 면적이 일치하는지 확인하고 향후 분쟁 발생 시를 대비하여 모든 관련 자료(위임장, 서면결의서, 현장 투표용지 등)를 정확하게 보관해야 합니다.