기타 금전문제
지역주택조합에 가입한 원고가 세대주를 변경하여 조합원 자격을 상실하자 조합에 납입했던 분담금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 원고가 조합규약에 따라 조합원 자격을 상실했으므로 조합이 납입금을 반환할 의무가 있다고 판단했지만 업무대행비와 일정 부분의 위약금을 공제한 37,250,000원만 반환하도록 명령했습니다.
원고 A는 2021년 1월 29일 피고 H지역주택조합의 추진위원회와 조합가입계약을 맺고 총 8,500만 원을 납입했습니다. 이후 2023년 4월 21일 원고 A는 배우자 F으로 세대주를 변경하면서 지역주택조합원 가입 자격을 잃게 되었습니다. 원고는 조합규약에 따라 납입금 반환을 요구했으나 피고 조합은 원고가 고의로 자격을 상실했으며 해제 사유가 없다고 주장하며 반환을 거부했습니다.
원고는 주택공급 의무 이행불능 및 사업 지연과 시공사 변경으로 인한 추가 분담금 발생 등의 사정변경을 이유로 계약 해제를 주장하기도 했습니다.
지역주택조합원이 세대주 변경으로 조합원 자격을 상실했을 때 조합에 납입한 분담금 전액을 반환받을 수 있는지 여부
조합원 자격 상실에 따른 납입금 반환 시 업무대행비나 위약금을 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위
납입금 반환 시점은 언제로 보아야 하는지
피고 H지역주택조합은 원고 A에게 37,250,000원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 7월 3일부터 2024년 1월 9일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다.
원고 A의 나머지 청구는 기각되었습니다.
법원은 지역주택조합원이 세대주 변경으로 자격을 상실한 경우 조합의 귀책사유와는 무관하게 조합규약에 따라 납입금을 반환해야 한다고 보았습니다. 다만 조합가입계약의 내용과 사업 진행 상황 등을 고려하여 업무대행비 2,000만 원과 약정 위약금 2,775만 원을 공제한 금액만 반환하도록 하여, 조합원 자격 상실 시 납입금 반환의 범위와 기준을 제시했습니다.
본 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민법 제546조(이행불능과 해제)는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 되었을 때 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 원고의 조합원 자격 상실이 피고 조합의 책임으로 볼 수 없으므로 이행불능으로 인한 해제 주장은 인정되지 않았습니다.
주택법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합원의 자격 요건을 정하고 있습니다. 원고가 세대주를 변경함에 따라 이 조항에서 정하는 조합원 자격을 갖추지 못하게 되어 조합원 자격이 상실된 것으로 판단되었습니다.
주택법 시행령 제22조 제3항은 조합원 추가모집의 승인 시기를 사업계획승인 신청일까지로 제한하고 있습니다. 이 사건에서 원고가 자격을 상실했을 때는 이미 사업계획승인이 난 상태였으므로 피고 조합이 원고의 자리에 새로운 조합원을 모집할 수 없어 일반분양으로 전환해야 하는 상황이 고려되어 업무대행비 공제의 정당성이 인정되었습니다.
사정변경으로 인한 계약해제 법리는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하고 그 변경이 계약 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 경우에 예외적으로 계약준수 원칙을 깨고 해제를 인정하는 법리입니다. 법원은 지역주택조합 사업의 특성상 사업 지연이나 시공사 변경, 추가 분담금 발생 가능성은 어느 정도 예측할 수 있는 사정으로 보아, 원고가 주장하는 사정만으로는 현저한 사정 변경으로 인한 계약 해제 사유가 되지 않는다고 보았습니다.
지역주택조합에 가입할 때는 조합원 자격 유지 요건을 충분히 숙지하고 있어야 합니다. 세대주 변경 등 자격 상실 사유가 발생하면 납입금 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.
조합 가입 계약서와 조합규약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 탈퇴, 자격 상실, 제명 시 납입금 반환 조건, 공제되는 공동부담금의 범위, 반환 시기 등에 관한 조항을 유의해서 보아야 합니다.
업무대행비는 통상적으로 사업 초기 추진을 위한 비용이므로 조합원 자격 상실 시 반환이 어려울 수 있습니다.
사업 진행이 지연되거나 시공사가 변경되어 추가 분담금이 발생할 가능성은 지역주택조합 사업의 특성상 어느 정도 예측할 수 있는 사정으로 보아 단순한 사정 변경만으로는 계약 해제 사유가 되기 어려울 수 있습니다.
