압류/처분/집행

펜션 임대 계약금 반환: 주차장 부지 및 미허가 건물 논란 사건

원고 A는 피고 B로부터 펜션을 임대하는 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 지급했습니다. 계약 특약사항에는 미허가 건물(B동)에 대해 피고가 2021년 10월 말까지 허가를 받아주기로 했으나 관련 법규 변경으로 처음부터 허가가 불가능한 상황이었고 피고는 이를 알고 있었습니다. 법원은 원고가 문제를 제기한 주차장 부지 사용 문제는 기망이나 착오로 인한 계약 취소 사유가 아니라고 판단했지만 B동의 민박업 미허가 문제는 펜션 영업에 중요한 부분이므로 이 부분이 원시적 불능에 해당하여 계약이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 피고에게 원고가 지급한 계약금 1,300만 원과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 펜션을 임대하기로 하고 계약금 1,300만 원을 지급했습니다. 그러나 잔금 지급일이 다가오면서 원고는 펜션 운영에 중요한 주차장 사용 문제가 명확하지 않은 점과 계약서에 명시된 미허가 건물(B동)의 농어촌 민박업 허가 취득 약정이 지켜질 수 있을지에 대해 의문을 제기했습니다. 피고가 주차장 부지 사용에 대한 특약 추가를 거부하고 미허가 건물의 허가 취득이 사실상 불가능하다는 점이 드러나면서 원고는 계약의 효력에 문제를 제기하고 계약금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다:

피고가 주차장 부지 사용에 대해 원고를 속였거나 착오를 유발했는지 여부
주차장 부지 미확보가 계약의 해제조건 성취나 피고의 채무불이행에 해당하는지 여부
미허가 건물(B동)의 농어촌 민박업 허가가 불가능했던 것이 사기, 착오, 원시적 이행불능 또는 채무불이행에 해당하는지 여부
이러한 문제들로 인해 임대차 계약이 취소 또는 무효가 되고 계약금을 반환해야 하는지 여부

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 피고는 원고에게 계약금 1,300만 원과 이에 대한 지연손해금(2021년 4월 29일부터 2023년 5월 4일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 주차장 부지 문제에 대해서는 피고가 원고를 기망했거나 착오를 유발했다고 보기 어렵고 원고에게 주차장 사용 권한을 약속했다고도 볼 수 없으므로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 미허가 건물(B동)에 대한 농어촌 민박업 허가는 펜션 영업의 중요한 부분인데 계약 체결 시점부터 관련 법규 개정으로 인해 약정 기한 내 허가가 불가능했다는 점을 피고가 인지하고 있었다고 보았습니다. 이에 따라 이 약정은 원시적 불능을 내용으로 하므로 임대차 계약은 무효이며 피고는 법률상 원인 없이 취득한 계약금 1,300만 원을 원고에게 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 이를 취소할 수 있습니다. 그러나 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우 취소하지 못합니다. 이 사건에서는 주차장 부지 사용에 대한 원고의 착오가 동기의 착오에 불과하고 피고에 의해 유발되거나 표시되지 않았으므로 중요 부분의 착오로 인정되지 않았습니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 원고를 기망하여 계약을 체결하게 했다는 증거가 충분하지 않아 인정되지 않았습니다.
민법 제535조 (원시적 불능과 계약 체결상의 과실 책임): 계약 체결 시부터 계약 내용이 실현 불가능(원시적 불능)한 경우 그 계약은 무효가 됩니다. 불능을 알았거나 알 수 있었던 당사자는 상대방이 그 불능을 알지 못한데 과실이 없는 때에 한하여 이로 인한 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서는 B동에 대한 농어촌 민박업 허가가 계약 당시부터 법규 변경으로 인해 불가능했으므로 이 부분이 원시적 불능으로 인정되어 계약 전체가 무효가 되었습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 계약이 무효로 판단됨에 따라 피고가 받은 계약금 1,300만 원은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원고에게 반환해야 할 부당이득이 됩니다.
민사소송법 제98조 (소송비용 부담의 원칙): 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다.
민사소송법 제101조 (일부패소의 경우): 일부패소의 경우 법원은 각 당사자로 하여금 각자가 부담할 소송비용의 전부 또는 일부를 부담하게 할 수 있습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률은 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 비율을 적용합니다. 다만 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는 선고 시까지는 민법상 법정이율(연 5%)을 적용할 수 있습니다.

참고 사항

계약 전 중요 사항 철저히 확인: 부동산 임대차 계약 시 특히 상업용 부동산의 경우 영업에 필수적인 조건(예: 주차 공간, 특정 용도 허가 여부)은 계약서에 명확히 명기하고 필요하다면 관련 서류를 통해 직접 확인해야 합니다.
특약 사항의 중요성: 계약서에 명기되지 않은 구두 약속은 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 중요한 내용은 반드시 특약사항으로 구체적으로 작성해야 합니다.
법규 변경 확인: 특정 사업을 위한 임대차 계약의 경우 계약의 전제 조건이 되는 법규가 변경될 가능성이 있는지 사전에 확인하고 변경될 경우의 대처 방안을 계약에 포함하는 것이 좋습니다.
원시적 불능 여부: 계약 내용이 처음부터 실현 불가능했다면 그 계약은 무효로 될 수 있습니다. 이는 계약금을 반환받을 수 있는 중요한 근거가 됩니다.
중개인의 역할과 증언: 부동산 중개인이 계약 당시 당사자들의 약속 내용을 증언할 경우 이는 법적 판단에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로 중개인의 역할과 진술을 신중히 고려해야 합니다.