토지 매매계약 해지 후 계약금 반환 약속 불이행 사건

원고 회사는 피고 소유의 임야를 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 계약 조건 불이행으로 매매계약이 무효가 되었습니다. 이후 원고는 피고가 계약금 중 2억 원을 반환하기로 약속하였음에도 이를 지키지 않았다며 약정금 청구 소송을 제기했으나, 법원은 피고의 반환 약속을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 청소년수련시설 설치를 목적으로 임야 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 회사입니다.
• B (피고): 주식회사 A에 임야를 매도하기로 약속했던 임야의 소유자입니다.
• D: 주식회사 A의 대표자로, 피고와 직접 계약을 체결하고 계약금을 지급한 인물입니다.
• F: 부동산중개사무소를 운영하며 원고로부터 계약금 반환 청구 권한을 위임받아 피고에게 반환을 요구한 인물입니다.

분쟁 상황

2012년 10월 17일, 원고인 주식회사 A는 대표자 D를 통해 피고 B 소유의 양주시 임야 132,232㎡를 35억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이후 2013년 7월 3일 같은 내용의 계약서를 다시 작성했습니다.

D는 피고에게 1차 계약에 따라 계약금 2억 원을 지급하고, 2차 계약에 따라 추가 계약금 1억 5,000만 원을 지급하여 총 3억 5,000만 원의 계약금을 지불했습니다.

이 매매계약에는 D가 이 임야에 '청소년수련시설 설치 운영 허가'를 받지 못하면 계약이 무효가 되고, 원고 회사가 설립될 경우 매매계약상의 지위는 원고에게 승계된다는 특별한 조건이 있었습니다.

결과적으로 D는 청소년수련시설 설치 운영 허가를 받지 못하게 되어 매매계약은 무효가 되었습니다.

원고 측은 2014년 말부터 2015년 봄 사이에 피고에게 계약금 3억 5,000만 원의 반환을 요구했고, 피고는 임야가 제3자에게 매매되면 이를 반환하겠다고 약속했다고 주장했습니다.

이후 2015년 6월 10일, 원고는 부동산 중개인 F에게 계약금 반환 청구 권한을 위임했으며, F이 피고에게 반환을 요구하자 피고는 임야의 매매와 관계없이 2억 원을 반환하겠다고 새로 약속했다고 원고는 주장했습니다. 그러나 피고는 이러한 약속을 한 사실이 없다고 다투었습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 매매계약이 무효가 된 후 계약금 중 2억 원을 반환하겠다고 명시적으로 약속했는지 여부와, 이 약속이 법적으로 유효하게 인정될 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 증인 F의 증언을 신뢰할 수 없다고 판단하여, 피고가 원고에게 2억 원을 반환하기로 약속했다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 이에 따라 원고가 주장한 '약정금' 반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 매매계약이 무효로 된 후 발생한 '약정금' 반환 문제이므로, 민법상 '부당이득 반환'과 '계약의 해석' 및 '증명 책임'과 관련된 법리가 적용될 수 있습니다.

민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 매매계약이 무효가 되었으므로, 피고가 수령한 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원칙적으로 원고에게 반환해야 할 돈입니다.

그러나 원고는 단순히 계약금이 아니라 피고가 '2억 원을 반환하기로 약속했다'는 새로운 약속(약정)을 근거로 소송을 제기했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 피고가 그러한 '약정'을 했는지를 증명하는 것이었습니다.

민사소송법상 증명 책임: 민사소송에서는 자신의 주장을 뒷받침하는 사실에 대해 주장을 하는 당사자가 증명 책임을 집니다. 원고가 피고가 2억 원을 반환하기로 약속했다고 주장했으므로, 이 '약속'의 존재를 원고가 입증해야 했습니다. 법원은 원고가 제출한 증거, 특히 증인 F의 증언을 신뢰할 수 없다고 보아 원고의 약속 주장을 인정하지 않았습니다.

즉, 매매계약이 무효가 되어 계약금 반환 의무가 발생하더라도, 특정 금액을 반환하겠다는 새로운 '약속'을 주장하는 경우에는 그 약속 자체를 명확히 입증해야만 법적으로 강제할 수 있다는 점을 보여주는 사례입니다.

참고 사항

구두로 이루어진 약속은 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 증명하기 매우 어렵습니다. 중요한 금전 관련 약속은 반드시 계약서, 각서, 녹취록, 문자 메시지, 이메일 등 객관적인 형태로 남겨두는 것이 좋습니다.

계약이 무효화되어 계약금을 반환받아야 하는 상황이라면, 반환 시기와 금액, 방식 등을 명확히 재합의하고 이를 서면으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이전 계약이 무효가 되었다고 하더라도, 새로운 약속에 대해서는 별도의 증명이 필요할 수 있습니다.

계약금 반환 약속 시, 그 조건(예: 다른 사람에게 매도되면)이 붙는 경우가 있는데, 이러한 조건의 성취 여부 또한 명확히 파악하고 문서화하는 것이 중요합니다.