채권/채무 · 행정
임차인들이 임대차 계약 종료 후 임대인으로부터 임대보증금을 돌려받지 못하게 되자, 임대인이 채무초과 상태에서 아파트를 제3자에게 매도한 행위가 자신들의 보증금 반환채권을 회수하는 데 방해가 되는 '사해행위'에 해당한다고 주장하며 매매계약의 취소와 보증금 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 임차인들이 대항력 있는 임차인으로서 임대보증금에 대해 우선변제권이 있는 위치에 있음을 언급하며, 임대보증금이 임대 목적물 가액을 초과한다는 사실을 증명하지 못했기에 임대인의 부동산 매도 행위가 사해행위로 볼 수 없다고 판단하여 임차인들의 청구를 모두 기각했습니다.
임대차 계약이 종료된 후 임대인이 임차인들에게 임대보증금을 반환하지 않은 상황에서, 임대인이 자신의 다른 채무로 인해 채무초과 상태에 빠진 채 임차인들이 살던 아파트를 다른 사람에게 팔았습니다. 이에 임차인들은 이 매매 행위가 자신들의 보증금을 돌려받지 못하게 하려는 '사해행위'이므로 이 계약을 취소하고 아파트를 산 사람들에게 보증금을 돌려달라고 요구하며 법원에 소송을 제기했습니다. 임차인들은 자신들이 G에게 D는 1억 2천 5백만 원, C는 1억 2천만 원, A는 1억 3천만 원, B는 1억 2천만 원의 임대보증금 채무를 부담하고 있다고 주장하며, 총 4억 9천 5백만 원 범위에서 매매계약을 취소하고 해당 금액을 돌려받고자 했습니다.
임대인이 채무초과 상태에서 부동산을 제3자에게 매도한 행위가 임대보증금 반환채권이 있는 임차인들에 대한 '사해행위'에 해당하는지, 그리고 대항력 있는 임차인의 우선변제권이 있는 경우 사해행위가 성립하기 위한 요건이 무엇인지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 임차인들이 대항력 있는 임차인으로서 임대보증금에 대해 우선변제권이 있는 위치에 있다고 보았습니다. 사해행위는 채무자의 재산 처분으로 인해 채권자의 채권을 회수할 수 없게 되거나 현저히 곤란하게 될 때 성립하는데, 우선변제권이 확보된 범위 내에서는 채무자의 재산 처분 행위가 채권자를 해한다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 원고들은 임대보증금이 각 임대 목적물 가액을 초과하여 자신들의 우선변제권만으로는 보증금 전액을 회수할 수 없다는 점을 증명하지 못했습니다. 오히려 유사한 아파트의 거래 가액이 임대보증금과 유사한 수준이었기에, 원고들의 주장을 받아들이지 않고 임대인의 매매계약을 사해행위로 인정하지 않았습니다.
이 사건은 주로 민법 제406조(채권자취소권)에서 규정하는 '사해행위 취소권' 및 그 성립 요건과 관련된 판례 법리에 따라 판단되었습니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 특히, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산에 근저당권 등이 설정되어 있어 채권자에게 우선변제권이 확보된 경우의 사해행위 판단 기준이 중요하게 적용되었습니다. 대법원 판례(2021. 11. 25. 선고 2016다263355 판결)에 따르면, 부동산 가액 및 채권최고액이 당해 채무액을 초과하여 채무 전액에 대하여 채권자에게 우선변제권이 확보되어 있다면, 그 범위 내에서는 채무자의 재산 처분 행위가 채권자를 해하지 않으므로 사해행위가 성립하지 않습니다. 만약 채무액이 부동산 가액 및 채권최고액을 초과하는 경우에만, 그 담보물로부터 우선변제받을 수 있는 금액을 공제한 나머지 채권액에 대하여만 채권자취소권이 인정됩니다. 이때 '담보물로부터 우선변제받을 금액'은 사해행위 당시를 기준으로 담보물 가액에서 선순위 담보물권자가 변제받을 금액을 먼저 공제한 후 산정합니다. 본 사건에서 법원은 원고들이 대항력 있는 임차인으로서 우선변제권이 있었음에도 불구하고, 임대보증금이 임대 목적물 가액을 초과한다는 증거를 제출하지 못했기 때문에 임대인의 매도 행위를 사해행위로 볼 수 없다고 판단했습니다.
임대보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임대인이 부동산을 매각했다면, 그 매각 행위가 '사해행위'에 해당하는지 여부는 세입자의 권리와 부동산의 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라 할지라도, 임대보증금이 임대 목적물 가액을 초과하여 우선변제권만으로는 전액을 회수할 수 없다는 점을 명확히 증명해야 사해행위 취소 소송에서 유리합니다. 만약 본인이 임대 목적물에 대한 우선변제권을 가지고 있다면 해당 부동산의 현재 시가와 선순위 권리 관계 등을 정확히 파악하여 임대보증금과의 차액이 얼마나 되는지 입증할 자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 임대보증금이 시가와 크게 다르지 않다면 사해행위로 인정되기 어려울 수 있습니다. 임대차 계약 시 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 기본적으로 중요하며, 임대인의 재정 상태 변화를 주시하고 문제가 발생할 경우 신속하게 대응해야 합니다.
