부동산 매매/소유권
건물 소유주가 임차인을 상대로 임대차 계약기간 만료를 이유로 건물 인도와 연체된 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 핵심 쟁점은 임대차 계약기간이 3년인지 5년인지 여부와, 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 10년의 계약 갱신 요구권을 주장할 수 있는지였습니다. 법원은 임대차 계약기간이 5년이라고 판단했고, 해당 계약은 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 임차인의 갱신 요구권이 인정되지 않는다고 판결했습니다. 이에 임차인은 건물주에게 건물을 인도하고 월 130만 원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 한다고 결정되었습니다.
원고는 자신의 소유인 상가 건물을 피고에게 2017년 7월경 전세보증금 2,000만 원, 계약기간 5년으로 임대했습니다. 피고는 전 임차인 C에게 권리금 3,500만 원을 지급하고 음식점을 운영해 왔습니다. 계약 과정에서 임대인을 C로 기재한 1차 계약서(60개월), 임대인을 원고로 기재했으나 계약기간이 36개월로 기재된 2차 계약서, 세무서 신고용으로 차임을 낮추고 기간이 36개월로 기재된 3차 계약서가 작성되어 계약기간에 대한 혼란이 있었습니다. 원고는 2022년 6월 27일 계약기간 5년 만료를 이유로 건물 인도를 요구했으나, 피고는 36개월 계약을 주장하며 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 10년의 임대차 기간이 보장되므로 계약 갱신을 요구한다고 맞섰습니다. 이에 원고는 보증금 및 월세를 인상한 재계약을 제안하며 거부 시 건물 인도를 재차 요구했습니다.
이 사건 임대차계약의 실제 계약기간이 36개월(3년)인지 60개월(5년)인지 여부, 개정된 상가건물 임대차보호법(10년 갱신요구권 보장)이 이 사건 임대차계약에 적용되는지 여부, 임대차 종료 후 임차인이 건물을 점유·사용함에 따른 부당이득금의 산정 기준(월 130만 원 또는 250만 원)이었습니다.
피고는 원고에게 문제의 부동산을 인도하고, 2022년 8월 15일부터 부동산 인도 완료일까지 매월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고가 청구한 나머지 부분(월 2,500,000원 주장 등)은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 부담합니다.
법원은 여러 증거와 증언을 종합하여 이 사건 임대차계약의 계약기간이 60개월(5년)이라고 판단했습니다. 초기 구두 합의가 5년이었고, 권리금까지 지급한 상황에서 피고가 스스로 36개월로 줄였을 가능성이 낮으며, 계약 기간을 변경하는 별도 합의가 있었다고 보기 어렵다는 점 등을 근거로 들었습니다. 또한, 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 기간 만료로 종료되었고, 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 이후 '최초로 체결되거나 갱신된' 임대차가 아니므로, 구법(5년 갱신 한도)이 적용된다고 보았습니다. 따라서 피고의 갱신요구권은 인정되지 않고 계약은 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 건물을 인도할 의무가 있습니다. 부당이득금은 기존 임대차계약에서 정한 월 130만 원으로 추인되며, 원고가 주장한 월 250만 원은 피고의 동의 증거가 없고 시세 증거도 없어 인정되지 않았습니다.
이 사건에는 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')과 관련된 법리가 적용됩니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 규정하고 있습니다.
구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되기 전) 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 '전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위'에서만 행사할 수 있다고 정했습니다.
개정 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 시행) 제10조 제2항은 이 갱신요구권 행사의 한도를 '10년을 초과하지 않는 범위'로 연장했습니다. 그러나 부칙 제2조에서 "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 명시하고 있습니다.
법원 판단의 핵심 법리: 대법원 판례(2020다241017 판결 등)는 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'란 ▲개정법 시행(2018년 10월 16일) 이후 처음으로 체결된 임대차, 또는 ▲개정법 시행 이전에 체결되었지만 2018년 10월 16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 의미한다고 해석합니다. 따라서 개정법 시행 후, 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우는 개정법의 적용 대상에 포함되지 않습니다. 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 만료로 종료되었고, 개정법 시행 후 갱신된 바 없으므로, 구법인 5년의 갱신 한도가 적용되어 피고의 갱신요구권은 인정되지 않는다고 판단되었습니다. 또한, 계약 종료 후 부동산을 점유·사용하는 것은 부당이득에 해당하며, 그 액수는 통상 차임 상당액으로 추인됩니다.
상가 임대차 계약 시, 여러 장의 계약서를 작성할 경우 각 계약서의 내용, 특히 임대차 기간, 보증금, 차임 등 핵심 내용이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 내용이 다르다면 어떤 계약서가 최종 합의 내용을 담고 있는지 명확히 해두고, 불필요한 계약서는 폐기하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 여부는 해당 법률 시행일(2018년 10월 16일) 이후 '최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'에 한정되므로, 기존 임대차 계약이 갱신 없이 기간 만료로 종료되는 경우 개정법의 10년 갱신 요구권이 적용되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다. 계약 기간 만료 후에도 건물을 계속 점유·사용하는 경우, 임대인은 임차인에게 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 부당이득금은 통상 기존 계약의 차임 상당액으로 인정되나, 시세 변동을 주장하려면 객관적인 증거를 충분히 제시해야 합니다.
