I지구 재개발 상가 분양 대상 변경 사건

I지구 재개발 사업의 조합원인 원고들은 과거 1차 관리처분계획에 따라 아파트와 함께 상가 분양 대상에 포함되었으나 이후 변경된 관리처분계획에 따라 상가 분양 대상에서 제외되었습니다. 이에 원고들은 피고 조합이 자신들의 정당한 신뢰를 저버리고 상가 분양권을 박탈했다고 주장하며 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 취소를 청구했으나 법원은 피고 조합이 상가 분양에 대한 공적인 약속을 한 바 없으며 관리처분계획 변경은 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고들: I지구 재개발 사업구역 내에 상가를 소유한 조합원들로 변경된 관리처분계획으로 인해 상가 분양 대상에서 제외된 사람들입니다.
• 피고: I지구 주택재개발정비사업을 진행하는 재개발정비사업조합입니다.

분쟁 상황

I지구 주택재개발정비사업 조합원인 원고들은 2017년 2월 인가된 1차 관리처분계획에 따라 아파트와 상가를 모두 분양받을 예정이었습니다. 그러나 피고 조합은 2019년부터 2021년까지 여러 차례 총회 의결과 안양시장의 인가를 거쳐 관리처분계획을 변경했고 최종적으로 2022년 5월 인가된 관리처분계획에서는 원고들을 상가 분양 대상에서 제외하고 아파트만 분양받도록 결정했습니다. 이에 원고들은 1차 계획에 따라 상가 분양 권리를 확정적으로 취득했다고 주장하며 조합의 계획 변경이 자신들의 신뢰 이익을 침해하고 관련 법규를 위반한다고 보아 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발조합이 수립한 관리처분계획 변경으로 상가 분양 대상에서 제외된 조합원들이 이전에 상가 분양 대상에 포함되었던 사실을 근거로 '신뢰보호의 원칙' 위반을 주장할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한 관리처분계획 변경이 관계 법령 및 조례를 위반하는지 조합원의 분양 신청 현황에 구속되는지 여부도 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 조합이 원고들에게 상가를 공급하겠다는 '공적인 견해표명'을 했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 특히 피고 조합은 분양신청 안내 시 '권리가액 미달 시 상가 또는 아파트 중 하나만 분양받을 수 있다'고 고지했고 상가 분양은 '임시배정이며 향후 취소 또는 면적이 변경될 수 있다'고 명시했으며 관리처분계획은 '예정사항으로 총회 결의 및 인가 과정에서 변경될 수 있다'고 통지한 바 있습니다. 따라서 원고들의 상가 공급에 대한 기대는 보호가치 있는 신뢰로 볼 수 없으며 상가분양 대상 변경은 도시정비법령 및 관련 조례에 위배되지 않는 적법한 행위라고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

신뢰보호의 원칙: 행정기관이 개인에게 어떤 공적인 견해를 표명했을 때 개인이 그 견해를 신뢰하고 행동했다면 행정기관은 정당한 공익상의 필요가 없는 한 그 견해에 반하는 조치를 할 수 없다는 원칙입니다. 이 사건에서는 피고 조합이 원고들에게 상가를 공급하겠다는 공적 견해를 표명했다고 보기 어렵다는 이유로 신뢰보호의 원칙 적용이 부정되었습니다. 이는 조합이 임시 배정이나 변경 가능성을 명확히 고지했기 때문입니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제45조 제1항 제10호 (총회의 의결 사항): '관리처분계획의 수립 및 변경'은 조합원 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 조항은 관리처분계획의 변경이 조합 총회 의결로 가능하다는 근거가 됩니다. 도시정비법 제74조 제1항 (관리처분계획의 수립 등): 사업시행자는 분양신청 기간 종료 시 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하고 이를 변경하려는 경우에도 인가를 받아야 합니다. 법원은 이 규정이 조합원의 의사를 존중하는 취지일 뿐 조합이 조합원의 분양 신청 내용에 반드시 구속되는 것은 아니라고 해석했습니다. 안양시 도시 및 주거환경정비 조례 제29조 제5항 등 관련 조례: 상가 등 부대복리시설의 공급기준을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 변경된 관리처분계획이 1~6순위에 해당하는 자에게만 상가를 공급하도록 한 것이 해당 조례에 위반되지 않는다고 판단했습니다. 이는 특정 순위(7순위: 공동주택을 분양받은 자)를 삭제하더라도 조례가 정한 기준 범위 내라면 문제가 없다고 본 것입니다.

참고 사항

재개발 사업에서 조합원으로서 분양 신청을 할 때는 분양 예정 통지 내용에 '임시' 또는 '변경 가능성' 등의 조건이 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 초기에 정해진 관리처분계획이라 할지라도 사업 진행 과정에서 조합 총회 의결 및 관할 관청의 인가를 통해 변경될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 조합이 배포하는 각종 안내문이나 통지서에 '예정사항' '변경될 수 있음' 등의 문구가 있다면 이는 확정적인 약속이 아니므로 신뢰보호의 원칙을 주장하기 어려울 수 있습니다. 조합의 정관과 시·도 조례에 명시된 분양 대상자 및 기준을 확인하여 자신의 권리 및 의무가 어떻게 규정되어 있는지 이해하는 것이 중요합니다. 재개발 조합은 조합원의 분양 신청 현황에 구속되지 않고 법령 및 정관에 따라 분양 규모를 결정할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.