J 건물 관리단 임원들의 직무집행정지 판결

J 집합건물의 구분소유자들이었던 채권자들이 임시관리단집회에서 선임된 새로운 관리인 및 임원들의 직무집행을 정지해달라는 가처분을 신청했습니다. 법원은 기존 관리규약이 적법하게 제정되었다고 볼 수 없어 효력이 없고, 따라서 새롭게 선임된 임원들의 결의 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상의 의결정족수를 충족하지 못해 무효라고 판단하여, 채무자들의 직무집행을 정지하라는 결정을 내렸습니다. 다만 직무집행정지 가처분은 간접강제의 대상이 될 수 없다고 보아 채권자들의 간접강제 신청은 기각되었습니다.

관련 당사자

• 채권자 A, B, C, D: J 건물의 구분소유자들이자 기존 관리인(A) 및 관리위원(B, C, D)으로, 새롭게 선임된 임원들의 직무정지를 요구했습니다.
• 채무자 F, G, H, I: J 건물의 구분소유자들이자 임시관리단집회를 통해 선임된 새로운 관리인(F), 감사(G), 관리이사(H), 총무이사(I)로, 법원으로부터 직무집행정지 명령을 받았습니다.
• J 관리단: 지하 1층, 지상 10층, 138세대 규모의 집합건물인 J의 관리 주체입니다.

분쟁 상황

2019년 5월경부터 채권자 A가 J 건물 관리인의 업무를 수행하고 있었습니다. 2021년 5월, 제2대 임원 승인을 위한 정기관리단집회가 정족수 미달로 무산되자, 2021년 6월, 채무자 F 외 18명의 구분소유자들이 채권자 A에게 임시관리단집회 소집을 청구했으나 거부당했습니다. 채무자들은 임시관리단집회 추진위원회를 구성하여 7월 11일 임시집회 소집을 통지하고 공고했으나, 코로나19로 인해 7월 28일로 연기되었습니다. 한편 채권자 A는 7월 초 채무자들을 관리위원 직무정지시키고 새로운 관리위원을 선출했다고 공고했습니다. 2021년 7월 28일에 개최된 임시관리단집회에서 총 의결권수 138개 중 72개의 찬성으로 채무자 F를 관리인으로, 채무자 G, H, I를 각각 감사, 관리이사, 총무이사로 선임하는 결의가 이루어졌고, 새로운 관리인인 채무자 F는 8월 5일 기존 관리인인 채권자 A에게 관리업무 인계를 요청했습니다. 이에 채권자들이 채무자들의 직무집행정지를 구하는 가처분 신청을 제기했습니다.

핵심 쟁점

J 건물 관리규약의 유효성 여부와 임시관리단집회에서 이루어진 관리인 및 임원 선임 결의의 적법성 및 유효성이 주요 쟁점이었습니다. 특히 임원 선임 시 필요한 의결정족수 충족 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 결정했습니다:

1. 채무자 F는 J 관리단의 관리인으로서의, 채무자 G은 감사로서의, 채무자 H는 관리이사로서의, 채무자 I는 총무이사로서의 각 직무를 본안 사건 판결이 확정될 때까지 집행하여서는 안 됩니다.
2. 채권자들의 나머지 신청(간접강제)은 기각합니다.
3. 소송비용은 채무자들이 부담합니다.

결론

법원은 이 사건 관리규약이 '집합건물법' 제29조 제1항이 정한 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성이라는 적법한 절차로 제정되었다고 볼 자료가 없어 효력을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 관리인 선임은 '집합건물법' 제38조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성이 필요하다고 보았습니다. 하지만 이 사건 관리단집회에서는 호실당 1개의 의결권을 부여하고 의결권의 과반수로 결의했으므로, 이는 '집합건물법'상 의결정족수(전유부분의 면적비율에 따른 의결권 과반수)를 충족하지 못하여 무효라고 결론 내렸습니다. 이에 채무자들은 적법한 관리인 또는 임원이 아니므로 직무집행정지의 필요성이 인정되었습니다. 다만 직무집행정지 가처분은 직무권한을 박탈하는 형성적 효력이 있어 이를 위반한다는 것을 전제로 하는 간접강제는 성질상 대상이 될 수 없어 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 규정이 적용되었습니다.

• 집합건물법 제29조 제1항 (규약의 설정·변경·폐지)​ "규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다." 이 조항은 관리단 운영의 근간이 되는 관리규약을 만들거나 바꿀 때 매우 높은 수준의 동의를 얻어야 함을 규정합니다. 본 사례에서는 기존 관리규약이 이 규정을 충족하여 적법하게 제정되었다는 증거가 없었으므로, 법원은 해당 관리규약의 효력을 인정하지 않았습니다.

• 집합건물법 제38조 제1항 (관리인의 선임·해임)​ "관리인의 선임 또는 해임은 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 찬성을 얻어서 한다." 이 조항은 관리단에서 관리인이나 다른 임원을 선임할 때 필요한 일반적인 의결정족수를 명시하고 있습니다. 여기서 '의결권'은 특별한 규정이 없으면 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 본 사례에서 채무자들은 호실당 1개의 의결권만으로 과반수를 얻어 임원을 선임했는데, 이는 전유부분 면적 비율에 따른 의결권의 과반수라는 '집합건물법'의 요구사항을 충족하지 못했습니다. 따라서 법원은 임원 선임 결의가 무효라고 판단했습니다.

• 집합건물법 제41조 제1항 (서면 또는 전자적 방법에 의한 결의)​ "이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다." 이 조항은 집회가 아닌 서면이나 전자적 방법으로도 특정 요건을 충족하면 집회 결의와 동일한 효력을 인정할 수 있음을 규정합니다. 본 사례에서는 관리규약 제정에 있어 이러한 서면 결의가 있었다는 자료도 없었습니다.

참고 사항

집합건물의 관리단 운영에 있어서 관리규약 제정 및 임원 선임은 매우 중요합니다. 관리규약을 제정하거나 변경할 때는 '집합건물법' 제29조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성을 얻어야 그 효력이 인정됩니다. 만약 이 절차를 거치지 않은 규약이라면 법원에서 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 또한 관리인 등 임원을 선임할 때에도 '집합건물법' 제38조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성을 얻어야 합니다. 여기서 의결권은 통상 전유부분의 면적 비율에 따라 산정되므로, 단순히 호실당 1개의 의결권으로 과반수를 얻는 방식은 법률이 정한 요건을 충족하지 못해 선임 결의가 무효로 판단될 수 있습니다. 관리단집회의 소집 절차, 통지 방법 등에도 법률 또는 유효한 규약이 정한 요건을 준수해야 합니다. 이러한 절차적 하자가 있다면 임원 선임 등 결의의 효력 자체가 부정될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 직무집행정지 가처분은 부적법하게 선임된 임원의 직무를 정지시켜 관리단 운영의 혼란을 막는 중요한 수단이 될 수 있습니다.