세금 · 행정
원고는 경매로 취득한 토지를 양도하고 양도소득세를 신고 납부했으나 세무서장은 실지거래가액을 적용하여 추가 양도소득세를 부과했습니다. 원고는 소유권 확보를 위한 소송비용이 취득가액에 포함되어 환산가액이 적용되거나 필요경비로 공제되어야 한다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않고 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2002년 서울 구로구 일대 토지 5필지(총 3,758.6㎡)를 경매로 낙찰받아 5,105,700,000원에 취득했으며 2004년 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2017년 원고는 이 토지 중 3,005.5㎡를 자신이 대표이사로 있던 주식회사 G에 12,771,250,000원에 양도했습니다. 원고는 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 양도소득세 1,404,933,886원을 신고·납부했습니다. 그러나 시흥세무서장은 낙찰가액 및 취등록세 등 실지거래가액 4,383,487,162원을 취득가액으로 적용하여 2020년 4월 2일 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 1,184,655,070원을 추가 고지했습니다. 원고가 조세심판원에 불복 심판청구를 제기하여 필요경비 일부가 인정되어 양도소득세가 1,032,811,283원(가산세 241,595,222원 포함)으로 감액되었으나 원고는 여전히 이 부과처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 소유권 확보를 위해 지출한 소송비용이 취득가액에 포함되어 환산가액이 적용되어야 하거나 최소한 필요경비(자본적 지출액)로 공제되어야 한다고 주장했습니다. 이 소송비용은 원고가 토지 소유권을 취득하는 것을 전제로 I학원이 지정하는 자에게 소유권을 이전하기로 한 이행각서 및 확인서의 효력에 관한 다툼(경락부동산인도명령신청 건물 철거 소유권이전등기 관련 소송 등)에 지출된 비용이었습니다.
경매로 취득한 부동산의 양도소득세 계산 시 소유권 확보를 위한 소송비용을 '취득가액'에 포함하여 '환산가액'을 적용해야 하는지 혹은 '양도가액에서 공제되는 필요경비(자본적 지출액)'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 토지의 양도차익 계산 시 실지거래가액을 취득가액으로 적용하고 원고가 주장하는 소송비용을 필요경비에 산입하지 않은 시흥세무서장의 양도소득세 부과처분은 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
이 사건은 구 소득세법의 다음 조항들과 관련하여 양도소득세 계산 시 취득가액 및 필요경비 인정 여부가 쟁점이 되었습니다.
구 소득세법 제97조 제1항 (양도소득 필요경비 계산): 이 조항은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 '취득가액' 등을 규정합니다. 취득가액은 원칙적으로 '실지거래가액'을 적용하며 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 대통령령으로 정하는 '매매사례가액 감정가액 또는 환산가액'을 적용할 수 있습니다.
구 소득세법 시행령 제163조 제1항 (취득가액에 포함되는 소송비용): 자산 취득에 관한 쟁송이 있을 때 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용 화해비용 중 그 지출한 연도 소득금액 계산 시 필요경비에 산입되지 않은 금액은 실지거래가액에 포함될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 법원은 원고가 경매로 토지 소유권을 취득한 시점 이후 이미 취득한 소유권을 전제로 한 별도 약정(I학원 지정자에게 소유권 이전 약정)의 이행 여부에 대한 다툼이 발생한 경우였으므로 이를 '자산 취득에 관한 쟁송'으로 보지 않았습니다. 즉 경매로 소유권을 취득하는 행위 자체의 유효성에 대한 다툼이 아니었기 때문에 해당 소송비용은 취득가액에 포함되지 않는다고 판단했습니다.
구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 (자본적 지출액으로서 필요경비): 양도자산을 취득한 후 '쟁송'이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용 화해비용 등은 자본적 지출액으로서 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당할 수 있습니다. 하지만 법원은 이 조항 또한 '양도자산 취득의 효력'에 관한 다툼이 아니라 '취득 행위와 별도로 성립한 계약의 이행'과 관련된 다툼으로 인해 소유권 상실의 위험을 방지하기 위해 지출된 소송비용은 자본적 지출액으로 보지 않았습니다. 원고의 소송비용은 이미 취득한 토지의 소유권에 대한 약정 이행 여부와 관련된 것이었으므로 필요경비로 인정하지 않았습니다.
구 소득세법 제88조 제5호 (실지거래가액 정의): 소득세법상 '실지거래가액'은 양도자와 양수자 사이의 실제로 거래한 가액을 의미합니다.
구 소득세법 제114조 제7항 (양도소득세 과세표준과 세액의 결정 경정 또는 징수): 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 적용되는 매매사례가액 감정가액 또는 환산가액은 해당 자산의 추계조사 방법에 의해 결정됩니다. 이러한 추계조사 방법은 실지거래가액 확인이 어려울 때 보충적으로 사용하는 제도입니다.
부동산 양도소득세 계산 시 '실지거래가액' 확인 여부는 매우 중요합니다. 경매로 부동산을 취득한 경우 낙찰가액 및 취득 관련 세금(취등록세) 등이 명확한 '실지거래가액'으로 인정될 수 있습니다. '취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우'에만 '환산가액' 등의 추계조사 방법이 적용됩니다. 경매 낙찰가액이 확인된다면 소송비용 등을 포함한 취득가액이 불분명하다고 주장하기 어렵습니다. 소유권 확보를 위한 소송비용이 양도소득세 계산 시 '필요경비'로 인정되려면 해당 비용이 '양도자산 취득의 효력'에 직접적으로 관련된 쟁송에서 발생한 것이어야 합니다. 자산을 이미 취득한 후 취득 행위와 별개로 성립된 계약 이행과 관련된 다툼(예: 매매계약 성립 여부 소유권 이전 약정 관련)으로 발생한 소송비용은 소유권 상실의 위험을 방지하기 위한 것이더라도 '자본적 지출액'으로서 필요경비에 포함되지 않을 수 있습니다. 재산을 양도할 계획이 있다면 취득 및 양도와 관련된 모든 계약서 영수증 소송 서류 등 비용 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다.
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