평택 상가건물 용도 무단 변경에 대한 원상복구 명령 사건

원고가 관리하는 상가 건물의 용도를 사무소 및 소매점에서 무단으로 숙박시설(고시텔)로 변경하여 사용하자, 평택시장이 원상복구 시정명령을 내렸고 이에 원고가 처분 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 원고가 건물을 숙박시설로 홍보하고 사용한 사실이 증거로 인정되므로, 피고의 원상복구 시정명령은 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 평택시 B아파트 상가 지하 2층 건물을 관리하는 사람
• 피고 평택시장: 건축물의 불법 용도 변경에 대해 시정명령을 내린 행정기관

분쟁 상황

원고는 평택시 B아파트 상가 지하 2층 건물을 관리하던 중, 2016년 8월 11일 건물의 용도를 주민운동시설에서 제1, 2종 근린생활시설(사무소, 소매점)로 변경 허가받았습니다. 그러나 평택시장은 2017년 3월 17일 이 건물이 건축물대장상의 용도와 다르게 임의로 숙박제공 용도로 사용되고 있다며 2017년 4월 14일까지 원상복구 시정명령을 내렸습니다(공동주택관리법 제93조 제1항 근거). 이후에도 원고가 시정명령을 이행하지 않자, 평택시장은 2017년 8월 28일 원고가 건축법 제19조를 위반하여 숙박시설(다중생활시설)로 무단 변경했다며 2017년 9월 12일까지 자진철거(원상복구)할 것을 다시 시정명령했습니다(건축법 제79조 제1항 근거). 이에 원고는 건물을 숙박시설로 사용하지 않고 사무소나 소매점으로 운영했다고 주장하며 이 시정명령의 취소를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

건물 관리자가 허가된 용도(제1, 2종 근린생활시설)와 다르게 건물을 숙박시설(다중생활시설, 고시텔)로 사용한 것이 맞는지 여부와 그에 따른 행정기관의 원상복구 시정명령이 적법한지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 평택시장의 원상복구 시정명령이 적법하다고 보았습니다.

결론

법원은 원고가 건물을 '고시텔'로 홍보하고 현장 점검에서 침대, 취사시설 등 숙박시설의 흔적이 발견되었으며, 원고가 이러한 사실을 반박할 충분한 증거를 제시하지 못했으므로, 피고의 시정명령이 정당하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택관리법 제93조 제1항: 공동주택의 입주자, 사용자 또는 관리주체가 관계 법령을 위반하여 공동주택을 관리하는 경우 시장, 군수, 구청장이 필요한 명령을 할 수 있음을 규정합니다. 이 사건에서는 건물의 용도를 무단으로 변경한 행위에 대해 시정명령의 근거가 되었습니다. 건축법 제19조 (용도변경): 건축물의 용도를 변경하려면 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 명시하고 있습니다. 허가나 신고 없이 용도를 변경하는 것은 불법이며 이 사건 원고의 행위가 이에 해당한다고 보았습니다. 건축법 제79조 제1항 (위반 건축물 등에 대한 조치 등): 허가권자는 건축법을 위반한 건축물에 대해 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 공사 중지나 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용제한 또는 사용금지, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정합니다. 평택시장이 원고에게 원상복구를 명령한 직접적인 법적 근거입니다. 행정소송에서의 증명책임: 항고소송에서 처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 처분청인 피고에게 있지만, 피고가 합리적으로 수긍할 만한 증명을 한 경우, 그와 상반되는 예외적인 사정(이 사건에서는 원고가 건물을 숙박시설이 아닌 사무소나 소매점으로 이용했다는 주장)에 대한 증명책임은 원고에게 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고가 원고의 불법 용도 변경을 합리적으로 증명했다고 판단했습니다.

참고 사항

건축물의 용도 변경은 반드시 관련 법규에 따라 정식 절차를 거쳐야 합니다. 무단으로 용도를 변경하면 시정명령 및 이행강제금 부과 등 불이익을 받을 수 있습니다. 건물의 실제 사용 현황과 홍보 방식은 법적 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있으므로, 허가된 용도에 맞게 운영하고 관련 증거(예: 계약서, 실제 운영 사진 등)를 잘 보관해야 합니다. 행정기관의 시정명령이나 과태료 부과 처분을 받았다면, 이에 대한 충분한 소명자료를 제출하거나 즉시 시정 조치를 취해야 추가적인 행정처분을 피할 수 있습니다. 사업자등록증 상의 용도와 실제 운영 용도가 다를 경우, 이는 불법 용도 변경의 증거로 작용할 수 있습니다.