재건축조합 일반분양분 취득세 관련 경정거부처분 취소 판결

A주택재건축정비사업조합은 서울 강남구 B 일대 C아파트 준공 인가 후, 일반분양분 건축물에 대한 취득세 등 약 48억 원을 신고 납부했습니다. 이후 조합운영비 등 일부 비용이 과세표준에서 제외되어야 한다며 피고 강남구청장에 두 차례 경정청구를 했으나, 강남구청장은 일부만 감액하고 나머지 경정청구는 거부했습니다. 이에 조합은 거부된 부분 중 잔존 124,394,450원에 해당하는 처분을 취소해달라고 행정소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고: A주택재건축정비사업조합 (주택재건축사업을 추진하고 일반분양분 건축물의 취득세를 신고 납부한 주체)
• 피고: 서울특별시 강남구청장 (취득세 부과 및 원고의 경정청구를 거부한 행정기관)

분쟁 상황

원고 A주택재건축정비사업조합은 일반분양분 건축물에 대한 취득세를 신고 납부한 뒤, 일부 비용이 과세표준에서 과다하게 포함되었다고 주장하며 경정청구를 했습니다. 원고는 특히 조합운영비, 토지매입 관련 비용, 이주 관련 용역비, 종전 건물 멸실등기비용, 미술장식품 비용, 학교증축비용 등 여러 항목을 과세표준에서 제외해야 한다고 주장했습니다.

원고의 주요 주장은 다음과 같습니다:

1. 조합운영비: 일반운영비, 급여, 판공비 등은 물건 판매를 위한 판매비용 및 부대비용으로 취득가격에서 제외되어야 합니다 (구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호, 제5호).
2. 토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용: 현금청산자로부터의 토지 매입 관련 비용이나 종전 건축물 멸실등기비용은 취득세 과세표준에 포함되어서는 안 됩니다.
3. 이주 관련 용역비: 조합원 이주 관련 용역비는 '이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용'에 해당하여 취득가격에서 제외되어야 합니다 (구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호).
4. 미술장식품 비용: 신축 아파트 단지 내 미술장식품 설치비는 토지의 구성부분이며, 건축물과 독립적으로 철거 가능하므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 합니다. 또한, 관련 법령 개정 시기(2020. 1. 1.) 이전의 준공 건물에는 적용되어서는 안 된다고 주장했습니다.
5. 학교증축비용: 학교용지법에 따라 학교시설을 기부채납하여 학교용지부담금을 면제받은 경우, 학교 신ㆍ개축 비용은 법령상 의무가 아닌 임의적 협약에 의한 것으로 취득세 과세표준에 포함되어서는 안 됩니다.

이에 대해 피고 강남구청장은 조합의 존립 목적이 주택재건축정비사업 추진에 있으므로 위 사업을 위해 지출된 비용 전액이 취득가격에 포함되어야 한다고 주장하며 경정청구를 거부했습니다.

핵심 쟁점

재건축조합이 일반분양분 건축물을 취득할 때 발생하는 다양한 간접비용(조합운영비, 토지매입 관련 비용, 이주 용역비, 미술장식품 비용, 학교증축비용 등)이 취득세 과세표준인 '취득가격'에 포함되는지 여부와 '구 지방세법 시행령' 상 취득가격의 범위 해석에 대한 법적 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 강남구청장이 원고에 대하여 한 취득세 등 124,394,450원의 경정거부처분을 취소한다고 판결했습니다. 각 쟁점에 대한 판단은 다음과 같습니다.

1. 조합운영비:

   • 조합설립추진위원회 운영비, 추진위원회 기간 운영비에 대한 조합결산서상 가산조정액, 조합운영 비품구입비, 시공사 영업외 비용으로 계상한 일반운영비는 사업비가 아닌 운영비에 해당하며 건축물 신축과 관계없이 지출된 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 합니다.
   • 조합총회무효소송비용은 사업비 항목 중 '소송 및 법무용역비'에 해당하여 취득가격에 포함되어야 합니다.

2. 토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용:

   • 지분조사비용 및 종전 건축물 멸실등기비용은 이 사건 건축물 준공까지의 필수적인 절차비용으로 보아 취득가격에 포함되어야 합니다.
   • 조합원 비참여자 매도청구소송비용은 이 사건 건축물 취득과는 별개의 과세계기가 되는 '매도청구로 인한 재산 취득'에 직접 관련되므로 취득가격에서 제외되어야 합니다.

3. 이주 관련 용역비:

   • 사업구역 내 조합원 및 세입자 이주 촉진 관리, 범죄 예방 및 명도소송 업무 용역 대가는 '취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비'에 해당하여 취득가격에 포함되어야 합니다.

4. 미술장식품 비용:

   • 아파트 단지 내 미술장식품 설치비는 관련 법령에 따라 의무적으로 설치되는 비용으로 '관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용' 또는 '그에 준하는 비용'에 해당하여 취득가격에 포함되어야 합니다. 관련 시행령 개정은 확인적 성격으로 판단됩니다.

5. 학교증축비용:

   • 학교 신ㆍ개축 비용 기부채납은 원고가 원래 부담했어야 할 학교용지부담금과 대체적 관계에 있는 비용이며, '관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용' 또는 '당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액'에 준하는 비용으로 취득가격에 포함되어야 합니다.

결과적으로 취득가격에서 제외되어야 할 일부 조합운영비와 매도청구소송비용이 인정되나, 현재까지 제출된 자료만으로는 정확한 세액 산출이 어려워, 피고의 경정거부처분 전부를 취소하는 것으로 판결했습니다.

결론

법원은 강남구청장이 원고에 대하여 한 124,394,450원의 취득세 등 경정거부처분이 위법하다고 판단하고, 이를 취소하는 판결을 내렸습니다. 이는 조합운영비 중 일부와 매도청구소송비용은 취득세 과세표준인 취득가격에서 제외되어야 한다는 원고의 주장이 받아들여졌기 때문입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 구 지방세법 및 구 지방세법 시행령의 취득세 과세표준 규정을 중심으로 판단되었습니다.

1. 구 지방세법 제10조(과세표준)​:

   • 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 법인장부 등에 따라 취득가액이 증명되는 경우 사실상의 취득가격 또는 연부금액으로 합니다.

2. 구 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)​:

   • 제1항은 취득가격에 포함되는 간접비용을 열거합니다. 이는 취득시기를 기준으로 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말합니다. 예시로는 건설자금 차입금 이자, 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(농지보전부담금 등), 취득에 필요한 용역비·수수료, 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액 등이 있습니다.
   • 제2항은 취득가격에 포함하지 아니하는 비용을 열거합니다. 예시로는 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그 부대비용, 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 등이 있습니다.

3. 대법원 판례의 입장:

   • 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 해당 물건 자체의 가격(직접비용)뿐만 아니라 그에 준하는 취득절차비용(간접비용)도 포함됩니다.
   • 그러나 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 해당 물건 자체의 가격으로 볼 수 없는 비용은 취득가격에 포함될 수 없습니다.

4. 서울특별시 정비사업 조합 등 표준 예산ㆍ회계규정:

   • 조합 등이 사업계획서, 관리처분계획서 작성 시 적용하는 계정과목과 지출 예산과목(사업비, 운영비)을 구분하여 정하고 있습니다.
   • 이러한 회계 규정은 특정 비용이 '사업비'인지 '운영비'인지를 판단하는 중요한 기준이 될 수 있습니다.

5. 문화예술진흥법 제9조 및 동법 시행령 제12조:

   • 일정 규모 이상의 건축물을 건축하는 경우, 건축비용의 일정 비율에 해당하는 금액을 미술작품 설치에 사용하거나 문화예술진흥기금에 출연해야 하는 의무를 규정하고 있습니다.

6. 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조 제1항:

   • 주택재건축사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상 공급하는 경우 학교용지부담금 납부를 면제받을 수 있습니다.

참고 사항

1. 재건축조합 등은 취득세 과세표준 산정 시, 발생하는 다양한 비용의 성격과 관련 법령을 면밀히 검토해야 합니다.
2. 구 지방세법 시행령 제18조에서 취득가격에 포함되는 간접비용과 제외되는 비용을 명확히 규정하고 있으므로, 각 비용 항목이 어느 쪽에 해당하는지 확인해야 합니다.
3. 일반적인 조합운영비(급여, 소모품비, 광고선전비 등)는 건축물 취득과 직접적인 관련이 없는 경우 취득가격에서 제외될 가능성이 높습니다.
4. 매도청구소송비용처럼 조합이 취득하는 '부동산'에 대한 취득세와는 별개의 과세 대상에 직접 관련된 비용은 취득세 과세표준에서 제외될 수 있습니다.
5. 건축물 취득에 필수적인 절차 비용(예: 지분조사비용, 멸실등기비용, 이주 촉진 용역비)이나 관계 법령에 따라 의무적으로 발생하는 비용(예: 미술장식품 설치비, 학교증축 기부채납 비용)은 취득가격에 포함될 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.
6. 조합의 회계 처리 시 '사업비'와 '운영비'를 명확히 구분하여 기록하는 것이 취득세 과세표준 산정의 중요한 근거가 될 수 있습니다.
7. 과세관청의 경정거부처분 취소소송에서는 법원이 직권으로 정당한 세액을 계산할 의무가 없으므로, 원고는 소송 과정에서 각 비용 항목에 대한 구체적인 증빙과 함께 정확한 감액액을 산출하여 제시할 수 있도록 준비해야 합니다.