건물 증여 시 관리비가 임대료로 인정되는지 다툰 양도소득세 사건

원고 A가 자녀들에게 부동산을 부담부증여하고 양도소득세를 신고했으나, 피고 용산세무서장이 부동산 임대차계약 상 '관리비' 명목으로 받은 금액을 임대료로 보지 않아 양도소득세를 추가 부과한 사건입니다. 법원은 관리비는 임대건물을 사용·수익함에 따라 부담할 비용을 실비 정산한 것이지 임대료가 아니라고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 원고에게 추가로 부과된 약 28억 원의 양도소득세는 정당하다고 결정되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 서초구 소재 부동산을 자녀들에게 증여하고, 이에 대한 양도소득세 부과 처분이 부당하다고 주장하며 소송을 제기한 사람입니다.
• 자녀 C, D: 원고 A로부터 부동산 지분을 증여받으면서 원고의 채무를 승계한 사람들입니다.
• 피고 용산세무서장: 원고 A에게 추가 양도소득세를 부과한 세무 당국입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 1월 4일 서울 서초구에 있는 두 개의 부동산 지분을 자녀 C, D에게 각각 부담부증여했습니다. 이 과정에서 자녀들은 원고의 대출금 40억 원과 임대차보증금 6억 8천만 원 등 총 46억 8천만 원 상당의 채무를 승계했습니다. 증여세 신고 시 자녀들은 상속세 및 증여세법에 따라 임대료 환산가액인 62억 5천1백9십1만 6천 원을 증여재산 가액으로 신고했는데, 이는 기준시가인 60억 7천5십4만 4천 원보다 높은 금액이었습니다. 원고는 이 부담부증여로 인해 약 41억 2천만 원의 양도차손이 발생했다고 예정 신고했습니다. 이후 다른 부동산을 매도하면서 발생한 양도소득세 신고 시 이 양도차손을 반영하여 약 8억 1천1백만 원을 신고·납부했습니다. 그러나 서울지방국세청의 감사 결과, 피고 용산세무서장은 이 사건 제1 부동산의 '관리비'를 임대료로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 증여재산 가액을 임대료 환산가액이 아닌 기준시가로 평가해야 한다고 보고, 2021년 6월 3일 원고에게 총 약 28억 원(가산세 포함)의 양도소득세를 추가 부과했습니다. 원고는 이 처분이 부당하다며 소송을 제기하며, 자신이 임차인으로부터 받은 '관리비'는 실비 변상적인 금액이 아니라 실질적인 차임, 즉 임대료에 해당한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

부담부증여 시 증여재산의 가액을 평가할 때 임대료 환산가액을 적용하는 경우, 임대차계약에서 '관리비'로 명시된 금액을 임대료에 포함하여 계산할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 만약 관리비가 임대료에 포함되지 않는다면, 양도소득세 산정 시 적용될 취득가액이나 양도가액에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

법원의 판단

법원은 원고가 임차인들로부터 지급받은 '관리비' 명목의 금액은 임차인이 임대건물을 사용·수익함에 따라 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 보아야 하며, 이를 임대료로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다는 판결을 내렸습니다.

결론

원고 A는 피고 용산세무서장이 2021년 6월 3일 부과한 2018년 귀속 양도소득세 약 4억 1천만 원(가산세 포함)과 약 23억 9천만 원(가산세 포함)의 총 양도소득세를 모두 납부해야 합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 상속세 및 증여세법, 소득세법 및 그 시행령과 관련된 세금 부과 처분의 적법성을 다룬 사례입니다. 특히 다음의 법령과 법리가 중요하게 적용되었습니다: 상속세 및 증여세법 제61조 제1항은 상속 또는 증여재산의 가액을 평가하는 방법을 규정하는데, 이 사건에서는 부동산 평가 시 '기준시가'와 '임대료 환산가액' 중 어떤 것을 적용할지, 그리고 임대료 환산가액 산정 시 '관리비'를 임대료에 포함할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 법원은 임대료 환산가액의 입법 취지가 부동산의 객관적인 교환가치 범위 내에서 임대보증금이나 월 임대료를 통해 시가에 근접한 가액을 산정하려는 것이라고 설명했습니다. 소득세법 제88조 제1호는 '양도'의 정의를 담고 있으며, 부담부증여 시 채무 승계 부분은 양도로 간주되어 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 구 소득세법 시행령 제151조 제3항은 부담부증여 시 양도차익 계산에 대한 세부 규정으로, 양도가액과 취득가액 산정 기준을 다룹니다. 이 사건에서 법원은 대법원 판례(2004. 12. 10. 선고 2003두11575 판결 등)의 법리를 인용하여, 임대인이 임차인으로부터 받은 관리비가 영선유지비, 전기 및 기관설비 유지비, 직원 인건비, 쓰레기 수거료 등 임차인이 건물을 사용·수익함에 따라 부담할 비용을 실비 정산한 것이라면 이를 임대료로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 판례는 임대차계약 상 '관리비'가 임대료와는 별개의 성격을 가진 것으로 이해되며, 부동산의 객관적인 교환가치에 대한 대가로 보기 어렵다는 점을 명확히 하였습니다.

참고 사항

부동산을 증여할 때 채무를 함께 넘겨주는 '부담부증여'는 채무 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대차 계약이 있는 부동산의 경우, 증여재산의 가액을 평가할 때 '임대료 환산가액'과 '기준시가' 중 어떤 것이 더 유리한지 미리 따져보는 것이 중요합니다. 특히 임대차 계약 상 '관리비' 항목이 있다면, 이 관리비가 임대료로 인정되는지에 따라 세금 계산이 크게 달라질 수 있습니다. 판례에 따르면, 청소비, 경비비, 시설 유지보수비 등 임차인이 부동산을 사용하면서 발생하는 실비 정산 성격의 비용은 임대료로 보지 않습니다. 임대차 계약서에 '관리비'가 임대료와 별개로 명시되어 있고, 실제 관리비 사용 내역이 공용 부분 관리나 유지 보수에 쓰였다면, 이를 임대료로 인정받기 어렵습니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때 임대료와 관리비의 성격을 명확히 구분하고, 관리비 사용 내역을 투명하게 기록하고 보관하는 것이 중요합니다. 세금 신고 전에는 관련 법규나 비슷한 사례를 충분히 확인하고, 필요한 경우 세무 전문가의 도움을 받아 정확한 세액을 산정하여 가산세 등의 불이익을 피하는 것이 좋습니다.