재개발 관리처분계획 관련 분양 신청 갈등 판결

원고 A는 자신이 소유한 재개발 구역 내 건물(1층 점포, 2층 주택)에 대해 재개발 조합 B에 주택과 상가를 모두 분양 신청했습니다. 조합 B는 관리처분계획을 수립하여 원고에게 주택 1채만 분양하고 상가는 배정하지 않았습니다. 이에 원고는 관리처분계획 중 주택 공급 부분과 상가 분양 추산액 부분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 구역 내 상가와 주택이 결합된 건물을 소유하고 있던 조합원
• 피고 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 서울특별시 동작구 C 일대에서 재개발정비사업을 시행하는 조합

분쟁 상황

원고 A는 서울 동작구 D에 위치한 1층 점포와 2층 주택 건물을 소유하고 있었으며, 피고 재개발 조합 B에 주택 84㎡ 또는 59㎡와 함께 근린생활시설(상가)도 분양받고 싶다는 신청을 했습니다. 그러나 조합 B는 2021년 12월 29일 인가받은 관리처분계획에서 원고에게 공동주택 1채를 분양하고 상가는 분양하지 않는 것으로 결정했습니다. 원고는 분양신청서에 상가 우선 분양 의사를 반영할 방법이 없었으며, 분양예정 자산 가액 통지가 누락되어 상가 배정 취소를 뒤늦게 알게 되었다고 주장했습니다. 또한 상가 분양예정 추산액이 과도하게 높게 책정되어 조합원 간 형평성에 반한다고 보아, 이 관리처분계획이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 관리처분계획에서 원고의 분양신청 의사가 제대로 반영되지 않았는지, 조합이 분양예정 자산의 가액을 적법하게 통지했는지, 그리고 상가 분양예정 추산액이 과도하게 산정되어 조합원 간 형평성에 어긋나는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 분양신청 당시 상가 우선 의사를 명확히 밝히지 않았고, 조합은 분양신청 전 관련 정보를 충분히 제공했으며, 상가 분양가 산정 과정에 위법이나 중대·명백한 하자가 없다고 판단했습니다. 특히 원고가 조합의 이사로 재직하여 재개발 절차를 잘 알고 있었다는 점도 고려되었습니다. 따라서 관리처분계획이 무효라고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 관리처분계획의 무효 요건: 행정처분인 관리처분계획이 무효로 인정되려면 그 하자가 '중대하고 명백'해야 합니다. 즉 누구나 쉽게 위법임을 알 수 있을 정도로 명백하고 그 위법성이 중대한 경우에만 무효로 인정됩니다. 단순히 경미한 절차적 오류나 해석상의 차이는 무효 사유가 되기 어렵습니다. 또한 행정처분의 무효를 주장하는 자(여기서는 원고)에게는 그 무효 사유를 주장하고 증명할 책임이 있습니다.2. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제72조 제1항 (분양공고 및 분양신청): 재개발 조합은 사업시행계획인가를 받은 후 일정 기간 내에 조합원들에게 분양 신청을 하도록 공고하고 통지해야 합니다. 이 공고에는 분양 대상이 될 대지나 건축물의 명세 분양 신청 기간 분양 신청 장소 분양 신청 방법 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등 필요한 사항이 포함되어야 합니다. 이 사건에서 피고 조합은 분양신청 안내 당시 공동주택의 추산액과 상가 분양가를 안내함으로써 이 조항의 의무를 이행한 것으로 인정되었습니다.3. 도시정비법 제74조 제3항 (관리처분계획의 통지): 조합은 관리처분계획인가를 신청하기 전에 총회를 개최하고 총회 개최 1개월 전까지 조합원 각자에게 분양 대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등을 통지해야 합니다. 이 사건에서 피고 조합은 총회 개최 전 원고에게 개별 통지서를 발송하여 분양예정 자산의 추산액 등을 안내했으므로 이 조항의 절차적 의무를 다한 것으로 판단되었습니다.4. 도시정비법 제74조 제4항 (관리처분계획의 내용): 관리처분계획은 조합원에게 합리적으로 배분되고 이용되도록 수립되어야 하며 특히 종전 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황 환경 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이 사건에서 상가 분양가 산정 시 두 감정평가법인의 평가 결과를 산술평균한 것은 이 조항에 따라 적법하게 이루어진 것으로 보았습니다. 법원은 관리처분계획으로 인해 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래될 수 있지만 그것이 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 볼 수 없다는 법리를 적용했습니다.

참고 사항

1. 분양 신청 시 의사 명확화: 재개발 조합에 분양 신청을 할 때는 희망하는 주택이나 상가의 종류, 면적 그리고 특히 우선순위 등을 분양 신청서나 추가 서류를 통해 최대한 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 만약 신청서 양식에 명확히 표시할 수 없는 부분이 있다면 별도 의견서 등을 통해 자신의 의사를 적극적으로 표명해야 합니다.2. 조합 정보 적극 확인: 재개발 조합은 사업시행계획인가 분양신청 안내 관리처분계획 관련 통지 등 다양한 정보를 조합원에게 제공합니다. 이메일 우편 조합 홈페이지 등을 통해 전달되는 안내문과 통지서를 꼼꼼히 확인하고 이해되지 않는 부분은 조합에 문의하여 명확히 파악해야 합니다. 특히 분양예정 자산의 추산액 권리가액 비례율 등은 자신의 분담금과 직결되므로 반드시 확인해야 합니다.3. 감정평가 결과 이해: 상가나 주택의 분양가 종전자산 평가액 등은 감정평가법인의 평가를 통해 결정됩니다. 조합은 보통 복수의 감정평가법인 결과를 산술평균하여 적용하므로 평가액에 대한 불만이 있다면 감정평가 결과의 산정 기준이나 위법성 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 단순히 다른 사업장의 가격과 비교하기보다는 해당 사업구역의 특성(입지 규모 등)을 고려한 평가의 적법성을 따져봐야 합니다.4. 법적 절차 이해: 재개발 사업은 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 따라 진행되는 복잡한 절차입니다. 조합원으로서 자신의 권리를 충분히 행사하기 위해서는 주요 절차(분양신청 관리처분계획 수립 총회 등)와 관련 법규를 기본적인 수준에서라도 이해하고 있는 것이 도움이 됩니다.