재개발 사업에서 차고 소유주의 아파트 분양 신청 거부 사건

재개발 정비구역 내 차고를 소유한 원고가 공동주택 분양을 신청했으나, 피고 조합이 해당 차고가 '사실상 주거용 건축물'에 해당하지 않는다고 보아 원고를 현금청산대상자로 정한 관리처분계획을 수립했습니다. 이에 원고는 관리처분계획 중 현금청산대상자로 정한 부분을 취소해달라고 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각하며 관리처분계획이 적법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 구역 내 차고를 증여받아 소유한 사람으로, 공동주택 분양을 원했지만 조합에 의해 현금청산 대상자로 지정되어 이의를 제기했습니다.
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합: B구역에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고 A의 차고를 사실상 주거용 건축물로 인정하지 않아 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획을 수립했습니다.
• 은평구청장: B구역의 정비구역 지정 및 피고 조합의 관리처분계획을 인가한 행정기관입니다.
• F (원고의 외조부), J (원고의 외삼촌): 원고가 소유한 차고의 이전 소유주들입니다.
• K: 과거 이 사건 차고를 임차하여 약 10년간 거주했던 임차인입니다.

분쟁 상황

2006년 은평구 공람을 거쳐 2011년 서울시장이 B구역을 주택재개발 정비구역으로 지정했습니다. 피고 조합은 2015년 조합설립인가, 2019년 사업시행계획인가를 받았고, 2020년 12월 7일부터 2021년 2월 4일까지 분양신청 기간을 정했습니다. 원고 A는 외조부 F, 외삼촌 J으로부터 서울 은평구 G에 있는 차고 및 주택을 증여받아 2021년 1월 21일 소유권을 취득했으며, 분양신청 기간 마지막 날인 2021년 2월 4일 공동주택 분양을 신청했습니다. 그러나 피고 조합은 해당 차고가 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2008. 7. 30. 개정 전) 제24조 제1항 제1호의 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'에 해당하지 않는다고 판단하여, 2022년 5월 6일 원고를 현금청산대상자로 정한 관리처분계획을 수립하고 은평구청장으로부터 인가를 받았습니다. 원고는 이 결정에 반발하여 관리처분계획 중 자신을 현금청산대상자로 정한 부분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업에서 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'의 판단 기준과 시점이 핵심 쟁점입니다. 원고의 차고가 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2008. 7. 30. 개정 전) 제24조 제1항 제1호에서 정한 공동주택 분양 대상에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 피고 조합이 원고를 현금청산대상자로 정한 관리처분계획은 적법하다고 판단했습니다.

결론

재개발 구역 내 차고를 소유한 원고는 해당 차고가 '사실상 주거용 건축물'에 해당한다고 주장하며 공동주택 분양을 요청했지만, 법원은 관리처분계획기준일까지 해당 차고가 사실상 주거용으로 사용되었다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 원고는 공동주택 분양 자격을 얻지 못하고 현금청산 대상자로 남게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2008. 7. 30. 서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조 제1항 제1호가 적용됩니다. 이 조항은 주택재개발사업 공동주택의 분양대상자를 '종전의 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 규정하고 있습니다. 여기서 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'에 해당하는지 여부가 핵심 법리입니다. 법원은 이 판단을 위해 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려합니다. 첫째, 건물의 공부상 용도입니다. 이 사건 차고는 공부상 용도가 '차고'였습니다. 둘째, 관리처분계획기준일 현재의 실제 사용 현황입니다. 과거 임차인이 거주했던 사실만으로는 기준일 이후에도 계속 주거용으로 사용되었다고 보기 어렵습니다. 셋째, 전기 사용량 등 생활 필수시설 이용 현황입니다. 이 사건에서는 전기 사용량이 극히 미미하여 창고 형태로 이용되었을 가능성이 높다고 보았습니다. 넷째, 건물의 구조와 형태가 독립된 주거생활에 적합한지 여부도 고려되지만, 실제 사용이 뒷받침되지 않으면 인정되기 어렵습니다. 또한, 구 도시 및 주거환경정비법 제48조 제7항 및 동법 시행령 제52조 제1항 제3호에 따라, 사업시행자는 시·도 조례가 정하는 기준에 부합하지 않는 토지등소유자를 분양대상에서 제외할 수 있으며, 이는 사업시행자의 재량에 해당합니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 고려해야 합니다. 첫째, 재개발 사업에서 분양 자격을 판단하는 중요한 기준은 '관리처분계획기준일' 현재의 건축물 용도입니다. 과거에 주거용으로 사용되었던 기록이 있더라도, 기준일 현재까지 계속해서 주거용으로 사용되었음을 객관적으로 입증하는 것이 중요합니다. 둘째, 공부상 용도(등기부등본 등에 기재된 용도)가 주거용이 아니라면, 실제 주거용으로 사용되었음을 증명하기 위해 보다 구체적이고 확실한 증거를 확보해야 합니다. 예를 들어, 독립적인 주거생활이 가능한 구조(주방, 화장실, 침실 등), 꾸준한 전기·수도·가스 사용량, 전입신고 기록(물론 이 사건에서는 차고로 전입신고가 어려웠음), 장기간 거주자의 실제 생활 증거 등이 될 수 있습니다. 셋째, 단순히 분양신청 통지를 받았다는 사실만으로는 분양 대상 자격이 자동으로 부여되는 것은 아닙니다. 조합의 분양 기준 및 관련 조례에 부합하는지 여부가 최종적으로 중요하게 작용합니다. 넷째, 건물의 구조나 형태가 주거생활이 가능하다고 해도, 실제 사용 여부가 뒷받침되지 않으면 '사실상 주거용'으로 인정받기 어렵습니다. 이 사건에서는 바닥 장판, 도배, 전기, 화장실, 싱크대 설치 등의 주거시설이 있었음에도 불구하고 인정되지 않았습니다.