행정 · 노동
원고 A와 B는 재개발정비구역 내 무허가 건축물을 매수하여 주택재개발정비사업조합의 조합원 지위를 주장했습니다. 그러나 재판부는 원고 A의 무허가 건축물은 정비구역 밖에 위치하고 있으며 원고 B의 무허가 건축물 또한 대부분 정비구역 밖에 있고 정비구역 내에 아주 작은 일부만 속해 독립된 건물로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 원고들이 자신들의 건축물 위치를 미리 알고 있었으므로 조합이 초기에 조합원 지위를 인정한 행위에 대해 신뢰보호의 원칙을 적용할 수 없다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
서울 서대문구 C구역은 2008년 2월 5일 정비구역으로 지정되었고 피고 조합은 2009년 4월 6일 설립되었습니다. 원고 A는 2017년 11월 17일, 원고 B은 2017년 7월 24일 각각 C구역 내 G 지상에 위치한 무허가 목조건물을 매수했습니다. 그러나 실제 측량 결과 원고 A의 건물은 정비구역에 속하지 않은 국가 소유의 철도용지 위에 있었고, 원고 B의 건물 또한 대부분 정비구역 밖의 사유지나 국가 소유지에 걸쳐 있었으며, 정비구역 내에는 1.2m²만이 포함되어 있었습니다. 피고 조합은 2021년 1월 또는 2월경 원고들이 제출한 지적측량결과부를 받기 전까지는 이 건축물들이 정비구역 내에 위치한 것으로 잘못 알고 조합원 지위를 인정했었으나, 실제 위치를 파악한 후 조합원 지위를 부인하게 되면서 분쟁이 발생했습니다. 원고들은 조합이 이전에 조합원 지위를 인정했으므로 신뢰보호의 원칙에 따라 자신들의 조합원 지위를 인정해야 한다고 주장했습니다.
원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.
재판부는 무허가 건축물 소유자가 재개발조합의 조합원이 되기 위해서는 해당 건축물이 정비구역 내에 위치해야 하고 서울시 조례에서 정한 '기존 무허가 건축물'의 요건을 충족해야 한다고 보았습니다. 원고 A의 건축물은 정비구역 밖에 있었고 원고 B의 건축물은 조례에서 정한 요건을 충족하지 못하거나 정비구역 내 1.2m²만이 위치하여 독립된 건물로 볼 수 없었습니다. 또한 원고들이 자신들의 건축물 위치에 대한 사실을 미리 알고 있었음에도 조합에 알리지 않았으므로 조합의 초기 조합원 인정 행위가 신뢰보호의 원칙에 따라 유효하다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목, 제39조 제1항: 이 법은 주택재개발정비사업의 조합원을 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자'로 정의합니다. 여기서 '건축물'은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하며, 무허가 건축물은 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 재개발조합 정관 및 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례: 재개발조합의 정관은 예외적으로 서울시 조례에서 정하는 '기존 무허가 건축물' 소유자에게 조합원 자격을 부여할 수 있습니다. 본 사안에서는 구 도시정비조례(2011. 5. 26. 개정 전) 제2조 제1호에 따라 '1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물'이어야 한다는 요건이 적용되었습니다. 따라서 무허가 건축물이라도 정비구역 내에 위치하며 특정 시점 이전에 존재했다는 증명이 필요합니다. 신뢰보호의 원칙: 행정청의 공적인 견해 표명을 개인이 신뢰하고 어떠한 행위를 했을 때, 그 신뢰가 보호되어야 한다는 원칙입니다. 그러나 이 원칙이 적용되려면 행정청의 견해 표명이 정당해야 하고, 신뢰한 개인에게 귀책사유가 없어야 합니다. 즉, 개인이 행정청에 잘못된 정보를 제공했거나 사실을 숨긴 경우에는 신뢰보호의 원칙을 주장할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 무허가 건축물의 실제 위치를 알고 있었으면서도 조합에 알리지 않았으므로 원고들에게 귀책사유가 있다고 판단하여 신뢰보호의 원칙 적용을 배제했습니다. 무허가 건축물의 요건: 무허가 건축물이 도시정비조례의 적용 대상이 되려면 사회통념상 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 합니다. 물리적 구조뿐만 아니라 거래 또는 이용의 목적물로서의 상태, 건축한 자의 의사 등 주관적인 사정도 고려됩니다. 이 사건에서 1.2m²의 아주 작은 면적은 독립된 건물로 보기 어렵다고 판단되었습니다.
재개발이나 재건축 사업 구역 내 부동산을 매수할 때에는 반드시 정확한 지적측량을 통해 해당 부동산이 정비구역 내에 위치하는지 여부를 확인해야 합니다. 특히 무허가 건축물의 경우, 위치뿐만 아니라 해당 건축물이 조례에서 정하는 '기존 무허가 건축물'의 요건을 충족하는지 철저히 확인해야 합니다. 조합이나 관계자들이 구두로 또는 서류상으로 조합원 자격을 인정했더라도, 그 판단의 근거가 되는 사실 관계(예: 부동산의 실제 위치, 건축 시기 등)가 나중에 잘못된 것으로 밝혀지면, 이전의 인정 행위는 유효하지 않을 수 있습니다. 매수 전에 스스로 사실 관계를 정확히 확인하고 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. '신뢰보호의 원칙'은 행정청의 공적인 견해 표명에 대한 개인의 신뢰가 보호되어야 한다는 원칙이지만, 개인에게 귀책사유(예: 잘못된 정보를 제공하거나 알고도 알리지 않은 경우)가 있는 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다. 따라서 정보를 제공할 때는 성실하고 정확하게 해야 합니다. 무허가 건축물의 경우, 아주 작은 면적만 정비구역에 포함되어 있거나 독립된 건물로 보기 어려운 경우에는 조합원 자격을 인정받기 어려울 수 있습니다. 건축물의 물리적 구조와 거래 목적물로서의 상태 등 객관적인 요건을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
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