행정
서울 동작구의 한 지역주택조합이 아파트 신축 사업을 위해 매입한 건물에 대해 동작구청장이 무단 용도변경을 이유로 2,274만 3,640원의 이행강제금을 부과했습니다. 조합은 이 부과 처분이 절차적, 실체적 하자가 있어 위법하다고 주장하며 취소를 청구했으나 법원은 이러한 주장을 모두 기각하고 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다. 법원은 조합이 건물 매매 당시 이미 불법 용도변경 사실을 인지하고 있었고 피고의 이행강제금 부과에 재량권 일탈·남용이 없다고 보아 청구가 받아들여지지 않았습니다.
원고 (가칭)A지역주택조합은 서울 동작구 B 일대에 아파트를 신축하기 위해 설립된 추진위원회로서 2019년 11월 20일 C으로부터 근린생활시설로 사용승인받은 건물을 매수하고 2020년 11월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 이 건물은 원고가 취득하기 전부터 전 소유자 C이 근린생활시설을 주거용으로 무단 용도변경하여 임대하고 있었습니다.
피고 동작구청장은 2019년 11월 26일 현장 점검을 통해 무단 용도변경 위반 사항을 확인하고 2020년 1월 21일 C에게 행정처분 사전 통지를 2020년 3월 19일과 5월 29일 두 차례 시정명령을 내렸습니다. C이 이에 불응하자 피고는 2020년 11월 9일 C에게 이행강제금 3,193만 2,170원을 부과했으며 원고는 2020년 11월 23일 C 명의로 이 강제금을 납부했습니다.
이후 피고는 원고에게도 무단 용도변경을 이유로 2021년 2월 23일 시정명령을 하였고 원고는 4, 5층 부분 시정을 완료했습니다. 피고는 2021년 4월 1일 원고에게 13층, 5층에 대한 재차 시정명령을 내렸고 원고는 5층 부분 시정을 완료하여 4, 5층의 위반건축물 표기가 해제되었습니다.
하지만 13층은 시정되지 않자 피고는 2021년 5월 13일 이행강제금 부과 예고를 거쳐 2021년 6월 30일 원고에게 2,274만 3,640원의 이행강제금 부과 처분(이 사건 처분)을 했습니다. 이에 원고는 이 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 청구했습니다.
피고 동작구청장이 원고 A지역주택조합에 부과한 이행강제금 2,274만 3,640원 처분의 적법성 여부가 주된 쟁점이었습니다. 구체적으로는 시정명령 및 이행강제금 부과까지 충분한 이행 기간을 부여하지 않았다는 절차적 하자와 부과면적 착오, 재량권 일탈·남용에 해당한다는 실체적 하자가 있는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 원고 (가칭)A지역주택조합의 청구를 기각하고 이행강제금 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고가 부담합니다.
법원은 원고의 절차적 하자 주장에 대해 위법행위일로부터 오랜 시일이 지났더라도 위법상태가 현존한다면 시정명령 및 이행강제금 부과가 가능하며 이미 7개월 이상의 이행 기간이 부여되었으므로 위법하지 않다고 보았습니다. 실체적 하자 주장에 대해서는 이행강제금 부과고지서 상의 면적 오기는 단순 오기이며 실제 산정된 이행강제금은 올바른 면적을 기준으로 한 것이라 판단했습니다. 또한 원고가 건물 매수 전부터 불법 용도변경 사실을 알고 있었고 임대 등 영리 목적의 위반은 감경 대상에서 제외되는 점 등을 고려할 때 피고의 재량권 행사가 위법하다고 보기 어렵다고 판시하여 원고의 주장을 모두 기각했습니다.
• 건축법 제19조 (용도변경): 건물의 용도를 변경할 때에는 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청해야 하며 특정 시설군으로의 용도변경은 허가를 받거나 신고해야 합니다. 이 사건 건물은 근린생활시설로 사용승인되었으나 주거용으로 무단 용도변경되었으므로 건축법 제19조를 위반한 행위에 해당합니다. • 건축법 제79조 (위반 건축물 등에 대한 조치 등): 허가권자는 건축법을 위반한 건축물에 대해 건축주 등에게 상당한 기간을 정하여 철거, 개축, 수선, 용도변경, 사용제한 등의 시정명령을 할 수 있습니다. 이 사건에서 동작구청장이 원고에게 시정명령을 내린 근거 조항입니다. • 건축법 제80조 (이행강제금): 허가권자는 시정명령을 받은 후 그 기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대해 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 시정명령이 이행될 때까지 반복적으로 부과될 수 있습니다. 이 사건에서 동작구청장이 원고에게 이행강제금을 부과한 주된 근거이며 법원은 이행강제금 부과 목적이 행정명령의 실효성 확보와 공공복리 증진에 있다고 설명했습니다. • 건축법 제80조의2 (이행강제금의 감경) 및 건축법 시행령 제115조의4 제1항: 특정 사유가 있는 경우 이행강제금을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 특히 '위반행위 후 소유권이 변경된 경우'와 '임대 등 영리 목적이 아닌 위반'이 쟁점이 되었습니다. 그러나 법원은 원고가 건물 매수 전부터 위반 사실을 인지하고 있었고 임대 등 영리 목적으로 용도변경이 이루어진 점을 들어 감경 사유에 해당하지 않거나 감경하지 않은 피고의 재량권 행사가 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. • 행정처분 적법 판단 기준 시점: 행정처분의 적법성 여부는 처분 당시의 객관적인 사정을 기준으로 판단합니다. 이 사건에서 원고가 판결 시점 상당 부분을 시정했음에도 불구하고 처분 당시의 위반 상태를 기준으로 판단하여 이행강제금 부과 처분이 적법하다고 본 것입니다.
• 부동산 매입 전 철저한 확인: 건물을 매수할 때는 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장을 반드시 확인하여 건물의 실제 용도와 건축물대장상 용도가 일치하는지, 위반건축물로 등록된 사항은 없는지 철저히 확인해야 합니다. 특히 주택 이외의 용도로 사용승인된 건물이 주거용으로 사용되고 있다면 무단 용도변경일 가능성이 큽니다. • 위반 사실 인지 시 책임: 건물 매매 시 계약서에 위반 건축물에 대한 내용이 명시되어 있거나 매수인이 해당 사실을 인지하고 있었다면 향후 발생할 수 있는 행정처분에 대한 책임을 피하기 어렵습니다. 따라서 매수 전 위반 사항을 정확히 파악하고 이에 대한 해결 방안이나 책임 소재를 명확히 하는 것이 중요합니다. • 이행강제금은 반복 부과 가능: 건축법상 이행강제금은 위반 사항이 시정될 때까지 지속적으로 부과될 수 있습니다. 위반 상태가 오래 지속되었더라도 행정기관은 언제든 시정명령을 내리고 이행강제금을 부과할 수 있습니다. • 용도변경 시 절차 준수: 건물의 용도를 변경할 때는 반드시 건축법에 따른 용도변경 허가나 신고 절차를 준수해야 합니다. 임의적인 용도변경은 행정처분 대상이 될 수 있습니다. • 영리 목적 위반 시 감경 어려움: 임대 등 영리 목적으로 건축법을 위반한 경우에는 이행강제금 감경 사유에 해당하기 어려울 수 있습니다. • 적극적인 시정 노력: 이행강제금 처분을 받았다면 위반 사항을 조속히 시정하는 것이 추가적인 이행강제금 부과를 막는 유일한 방법입니다. 시정 완료 시에는 더 이상 이행강제금이 부과되지 않습니다.
