행정
서울 동대문구 재개발 정비구역 내 토지 소유자 A와 무허가 건물 소유자 B가 피고 재개발조합을 상대로, 각자에게 1주택씩을 공급하지 않고 1주택만 공급하기로 한 관리처분계획의 취소를 구한 사건입니다. 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하며, 서울시 조례에 따라 토지와 건물이 2003년 12월 30일 이후 분리 소유되었고 토지 규모가 90㎡에 미달하므로 1인의 분양대상자에 해당한다고 판단했습니다. 또한 해당 조례가 상위법인 도시 및 주거환경정비법에 반하지 않는다고 보았습니다.
피고 주택재개발정비사업조합은 서울 동대문구 D 일대 재개발 사업을 추진하는 과정에서 2019년 10월 4일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 이 사건 정비구역 내 토지 소유자인 원고 A과 무허가 건물 소유자인 원고 B은 각각 주택 분양을 신청했습니다. 이 사건 토지(53㎡, 26㎡ 합산)와 건물(42.97㎡)은 원래 동일인(I)의 소유였다가 2005년 6월 7일 토지와 건물의 소유권이 각각 I과 J에게 분리되었습니다. 피고 조합은 관리처분계획에서 원고들에게 총 1개의 주택만을 분양하기로 결정했으며, 이에 원고들은 자신들에게 각각 1개의 분양권이 부여되어야 한다며 관리처분계획 중 해당 부분의 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 특히 정비구역 지정 고시일인 2006년 10월 19일을 기준으로 권리 산정 기준일을 삼아야 한다고 주장하며, 이 시점에 소유자가 분리되어 있었으므로 두 개의 분양권이 부여되어야 한다고 주장했습니다.
재개발 사업에서 하나의 대지 범위 안에 속하는 토지와 건물이 특정 시점(2003. 12. 30.) 이후 분리 소유되었을 경우, 각 소유자에게 별도의 주택 분양권이 부여되는지 여부, 그리고 관련 조례 규정이 상위법인 도시 및 주거환경정비법에 위배되는지 여부입니다.
원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 구 서울특별시 도시 및 주거환경조례 제27조 제2항 제5호를 적용하여 이 사건 토지와 건물이 2003년 12월 30일 이후인 2005년 6월 7일 토지와 주택으로 분리 소유되었고, 토지 면적도 90제곱미터에 미달하므로 1인의 분양대상자에게만 해당한다고 보았습니다. 또한 위 조례 조항은 관리처분의 방법을 정한 것이고 도시 및 주거환경정비법 제77조는 권리의 산정 기준일을 정한 것이므로, 상위법과 모순되지 않는다고 판단했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제77조(권리 산정 기준일 등): 이 조항은 재개발 사업에서 주택을 분양받을 권리의 산정 기준일을 정하는 역할을 합니다. 일반적으로 정비구역 지정 고시일 등을 기준으로 권리가 있는지 판단하지만, 이 사건에서는 관리처분계획의 방법과 직접적인 모순이 없다고 해석되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제3호: 정비사업의 시행 방법으로 토지등소유자에게 분양할 것을 규정하면서, 공동주택을 분양할 경우 시·도 조례로 정하는 금액, 규모, 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다고 명시하고 있습니다. 이는 조례가 분양대상자를 제한하는 근거가 됩니다. 구 서울특별시 도시 및 주거환경조례(2010. 7. 15. 개정 전) 제27조 제2항 제5호: 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 규정합니다. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분리 소유되었고 토지 규모가 건축조례 제25조 제1호에 따른 규모(주거지역 90㎡) 이상인 경우에는 그러하지 아니하다고 예외를 두었습니다. 이 사건에서 법원은 이 조례가 도시 및 주거환경정비법 시행령에 근거한 것으로, 분양대상자를 제한하는 합법적인 기준이며 상위법에 반하지 않는다고 보았습니다. 즉, 권리 산정 기준일과는 별개로 분양의 방법을 정하는 조례의 규정에 따라 소유자 분리 시점과 토지 규모가 중요하게 작용한 것입니다.
재개발 사업 시 토지와 건물의 소유권이 분리된 경우 개별적인 주택 분양권을 받으려면 해당 지역의 조례가 정하는 특정 시점 이전에 분리가 완료되었는지와 분리된 토지의 규모가 일정 기준(예: 90제곱미터) 이상인지 여부를 확인해야 합니다. 만약 특정 시점 이후에 소유권이 분리되었거나, 분리된 토지의 규모가 조례에서 정한 기준에 미달하는 경우에는 여러 명의 소유자라도 1인의 분양대상자로 간주될 수 있습니다. 지역별 조례마다 분양대상자 선정 기준이 다를 수 있으므로, 해당 정비구역이 속한 지자체의 도시 및 주거환경정비조례를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 무허가 건물 소유자의 경우에도 분양대상자 요건이 조례에 따라 다르게 정해질 수 있으므로, 해당 조례를 면밀히 검토해야 합니다.
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