재개발 조합의 용적률 상향 사업 계획 변경 무효 판결

이 사건은 주택재개발정비사업 조합원들이 조합이 개최한 총회 결의의 무효를 확인해달라고 제기한 소송입니다. 원고들은 조합의 두 가지 총회 결의, 즉 시공자 본계약 승인 및 관리처분계획안 결의와 용적률 상향에 따른 사업계획 변경 결의가 도시 및 주거환경정비법상 특별 다수결 의결 정족수를 충족하지 못하여 무효라고 주장했습니다.

법원은 첫 번째 결의인 관리처분총회 결의의 경우, 사업비용이 약 11.6% 증가했지만, 이는 사업 진행 과정에서 통상적으로 예상할 수 있는 범위 내의 변경이며 오히려 평당 공사비는 감소한 점 등을 고려하여 정당한 결의로 판단했습니다. 그러나 두 번째 결의인 용적률 상향에 따른 사업계획 변경 결의는 사업비가 약 22.8% 증가했을 뿐만 아니라 신축 아파트 동수, 세대수, 평형별 세대 구성, 발코니 면적 등 설계 개요가 현저히 변경되어 조합원의 비용 분담에 중대한 영향을 미치는 변경에 해당한다고 보았습니다.

이에 따라 법원은 두 번째 결의는 도시정비법 제20조 제3항에서 정한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 무효임을 확인했습니다. 첫 번째 결의에 대한 원고들의 주장은 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B, C): 서울 관악구 F 일대 재개발 구역 내 토지 등의 소유자이자 D주택재개발정비사업조합의 조합원들
• 피고(D주택재개발정비사업조합): 서울 관악구 F 일대 주택재개발정비사업을 진행하는 조합
• 피고보조참가인(대림산업 주식회사): D주택재개발정비사업의 시공사

분쟁 상황

이 사건은 서울 관악구 F 일대에 주택재개발사업을 추진하는 과정에서 발생했습니다. 처음 2008년 조합이 설립되고 시공자와 가계약을 맺었으나, 이후 정비구역 면적이 확대되면서 2009년 변경 인가를 받았습니다. 이 변경인가 당시의 사업비 추산액을 기준으로 사업이 진행되던 중, 2010년 11월 26일 관리처분계획 총회에서 시공자 본계약 승인 및 관리처분계획안 결의가 이루어졌습니다. 이 결의에서 사업비가 기존보다 약 11.6% 증가했습니다. 이어서 2011년 5월 27일 정기총회에서는 용적률 상향에 따른 사업계획 변경 안건이 결의되었는데, 이 안건은 사업비를 약 22.8% 추가 증액시키고 아파트 동수, 세대수, 평형별 구성, 발코니 면적 등 건축물의 설계 개요를 현저히 변경하는 내용을 포함했습니다. 이에 조합원들은 이 두 가지 총회 결의가 도시 및 주거환경정비법상 필요한 특별 다수결 동의 요건을 충족하지 못했다며 무효 확인 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 조합의 총회에서 사업비 증액 및 설계 변경이 포함된 결의를 할 때, 도시 및 주거환경정비법상 특별 다수결 동의 요건(조합원 3분의 2 이상)을 충족해야 하는 중대한 변경에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 D주택재개발정비사업조합이 2011년 5월 27일 개최한 정기총회 안건 중 제4호 '용적률 상향에 따른 사업계획변경에 관한 건'에 대한 결의는 무효임을 확인했습니다. 원고들이 주장한 나머지 청구(2010년 11월 26일자 관리처분총회 결의 무효 확인)는 모두 기각했습니다.

결론

재개발 조합의 사업 계획 변경은 조합원의 비용 분담에 중대한 영향을 미칠 경우 특별 다수결 동의 요건을 충족해야 하며, 이를 지키지 않은 총회 결의는 무효가 될 수 있음을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제20조 제3항'과 관련된 법리를 적용했습니다. 이 조항은 재개발조합의 정관에 포함되어야 할 중요한 사항(예: 조합의 비용 부담, 정비사업비, 시공사 계약 내용 등)을 변경할 때에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다.

법원은 대법원 판례(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결)를 인용하여, 재개발 결의 시 제시된 비용 분담에 관한 사항이 재개발 결의의 내용이 되므로, 이후 시공사와 정식 계약을 체결하면서 물가 변동 등을 초과하여 당초 비용 분담에 관한 사항을 변경하는 경우에는 '비용 분담에 관한 재개발 결의의 변경'으로 보아야 한다고 설명했습니다. 이러한 변경은 정부 정책 변경 등으로 불가피하게 발생했더라도 동일하게 적용됩니다.

나아가, 비록 정관 변경 절차가 아니더라도, 총 정비사업비와 조합원 비용 분담에 관한 안건이 당초 재개발 결의 시 채택한 비용 분담 사항을 실질적으로 변경하는 내용이라면, 조합원의 이익을 보호하기 위해 도시정비법 제20조 제3항을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다.

이 판례는 사업 진행 과정에서 통상 예상할 수 있는 범위 내의 경미한 비용 증가는 일반적인 의결 정족수로 충분하지만, 기존 계획(변경인가 동의서) 대비 현저한 비용 증가(약 22.8% 증액)와 함께 아파트 동수, 세대수, 평형별 구성, 연면적, 용적률 등 건축물의 설계 개요가 광범위하게 변경되는 경우는 '비용 분담에 관한 재개발 결의의 중대한 변경'으로 보아 특별 다수결 동의를 요구해야 한다고 판단한 것입니다.

참고 사항

1. 재개발조합 설립 시 동의했던 사업 계획과 비용 분담 기준을 명확히 확인해야 합니다. 이는 향후 사업 진행 중 발생할 수 있는 변경 사항의 적정성을 판단하는 기준이 됩니다.
2. 조합 총회에서 사업 계획, 시공사 계약, 관리처분계획 등 중대한 안건이 상정될 때, 변경되는 사업비용의 총액과 세부 내역, 그리고 건축물 설계 개요의 변경 정도를 면밀히 검토해야 합니다.
3. 물가 상승이나 건축비 인상 등 통상적으로 예상 가능한 범위 내의 비용 증가는 인정될 수 있으나, 기존 계획 대비 20% 이상 등 현저한 사업비 증액이나 아파트 동수, 세대수, 평형, 면적 등 설계 개요의 실질적인 변경은 중대한 변경으로 간주될 수 있습니다.
4. 특히 중대한 변경이 발생할 경우, 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항과 같이 조합 정관 변경에 준하는 조합원 3분의 2 이상의 동의와 같은 특별 다수결 의결 정족수가 필요한지 여부를 확인해야 합니다. 일반적인 과반수 동의로는 무효가 될 수 있습니다.
5. 조합원의 비용 분담에 실질적인 영향을 미치는 중대한 변경 사항에 대해서는 조합원의 권리 보호를 위해 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다.