A 주택재건축 사업구역 확장 및 조합 설립 변경인가 취소 사건

A 재건축조합은 기존 정비구역을 확장하고 토지 소유자 수도 늘어나자 서대문구청장으로부터 조합설립 변경인가를 받았습니다. 그러나 확장된 구역의 토지 소유자들이 변경인가 절차에 하자가 있다며 소송을 제기했고 법원은 조합설립 변경인가를 위한 총회 개최 및 새로운 정관 마련이 없었던 점을 들어 이 변경인가 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 재건축 사업구역이 확장되면서 새롭게 사업구역에 포함된 토지 또는 건축물 소유자들
• 피고: 서울특별시 서대문구청장 (재건축조합 설립 변경인가를 내준 행정기관)
• 피고 보조참가인: A주택재건축정비사업조합 (재건축 사업을 추진하는 조합)

분쟁 상황

서울특별시 서대문구 D 일대에 A주택재건축정비구역이 지정되고 A주택재건축정비사업조합(이하 '참가인')이 설립 인가를 받았습니다. 이후 서울특별시장이 D 일대 정비구역을 9,237m² 확장하여 총 33,190m²로 변경 지정하였습니다. 이에 따라 참가인 조합은 확장된 정비구역 내 모든 토지 또는 건축물 소유자를 대상으로 새로이 동의서를 징구하여 서대문구청장(이하 '피고')에게 조합설립 변경인가를 신청했고 피고는 이를 인가했습니다. 원고들은 이 확장된 구역 내 토지 또는 건축물 소유자들로, 이 변경인가 처분에 절차적 하자가 있다며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 원고들은 주로 새로운 추진위원회 구성, 총회 개최, 사업비 내역 고지, 특정 동의율 미충족, 토지 소유자 수 누락 등을 주장했습니다.

핵심 쟁점

재건축 정비구역이 확장되고 토지 소유자 수가 크게 증가하는 등 중요한 변경이 있을 때 기존 조합이 조합설립 변경인가를 받기 위해 새로운 추진위원회 구성이나 창립총회 개최 및 정관 변경이 필요한지 여부입니다. 특히 기존 조합이 총회 의결을 거쳐 확장된 구역을 반영한 새로운 정관을 마련해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 서대문구청장이 A주택재건축정비사업조합에 대해 내린 주택재건축정비사업조합설립 변경인가 처분을 취소한다고 판결했습니다.

결론

법원은 재건축 사업구역의 면적이 기존 대비 약 38% 확장되고 토지 소유자 수가 약 50% 이상 증가한 것은 도시정비법 시행령이 정한 '경미한 사항'으로 볼 수 없으므로, 조합설립 변경인가 시에는 기존 조합설립 인가와 동일한 요건을 갖춰야 한다고 판단했습니다. 특히, 사업시행구역이 확장되었음에도 확장 전 구역을 기준으로 한 기존 정관을 제출하여 변경인가를 신청한 것은 위법하며, 확장된 구역의 사정을 반영한 새로운 정관을 총회 의결을 통해 마련해야 했으므로, 창립총회를 개최하지 않은 절차상 하자가 있다고 보았습니다. 따라서 변경인가 처분은 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제16조 제2항, 제3항: 이 조항들은 재건축사업조합을 설립하거나 인가받은 사항을 변경할 때 필요한 동의 요건과 절차를 규정합니다. 특히 정비구역의 확대 등 중요한 변경이 있을 경우 기존 조합설립 인가와 동일한 요건, 즉 조합원 동의서와 함께 '정관' 등 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받도록 명시하고 있습니다. 구 도시정비법 시행령 제27조: 이 시행령은 조합설립 인가 사항 변경 시 '경미한 사항'에 해당하는 경우에만 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다고 규정합니다. 이 사건의 경우, 사업시행구역의 면적이 약 38% 확장되고 토지 또는 건축물 소유자 수가 약 50% 이상 증가한 것은 '경미한 사항'으로 볼 수 없으므로, 도시정비법 제16조 제2항, 제3항에서 규정하는 조합설립 인가 요건과 동일한 절차를 거쳐야 한다고 해석됩니다. 도시정비법 시행령 제22조의2: 이 조항은 창립총회의 개최를 요구하며, 정관의 변경은 총회 의결사항에 해당합니다. 따라서 사업구역 확장으로 정관 변경이 필요한 경우 창립총회 개최가 필수적이라고 보았습니다. 법원은 정비구역의 중대한 확장 변경은 단순한 경미한 사항이 아니므로, 조합설립 변경인가 시에는 사업구역이 확장된 이후의 사정을 반영한 새로운 정관을 총회 의결을 통해 마련해야 함에도 불구하고, 기존 정관을 제출한 것은 절차적 하자에 해당한다고 보았습니다.

참고 사항

재건축·재개발 사업에서 정비구역이 확장되거나 조합원 수가 크게 늘어나는 등 중요한 변경이 발생할 때는 단순히 기존 조합의 활동을 연장하는 것을 넘어, 마치 새로운 조합을 설립하는 것에 준하는 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 특히 사업구역 확장이 '경미한 사항'이 아닐 경우, 조합은 반드시 새로운 정관을 총회에서 의결하고 이를 바탕으로 변경인가를 신청해야 합니다. 기존 정관으로는 확장된 사업구역의 법적 효력을 담보하기 어렵기 때문입니다. 조합원들은 중요한 변경인가 절차에서 총회 개최나 정관 변경과 같은 핵심적인 절차가 적법하게 이루어졌는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다.