불법 증축 문제로 건물 임대차 계약 갱신이 거절된 사건

이 사건은 임차인인 주식회사 A가 임대인인 C와의 건물 임대차 계약 기간 만료 후 계약 갱신을 요구하였으나, 임대인이 임차인의 불법 증축 및 이행강제금 미납 등을 이유로 갱신을 거절하고 기존의 제소전 화해조서를 근거로 강제집행을 시도하자, 임차인이 강제집행의 불허를 청구한 소송입니다. 법원은 임차인의 주장을 기각하고 강제집행이 적법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 (주식회사 A): 서울 서초구의 한 건물 일부를 임차하여 음식점과 주택으로 사용하던 임차인
• 피고 (C): 위 건물의 소유주이자 임대인

분쟁 상황

주식회사 A는 2017년부터 피고 C 소유의 건물을 임차하여 음식점과 주택으로 사용해왔습니다. 2019년 5월 임대차 계약을 갱신하면서 불법 건축물에 대한 모든 민형사상 책임을 임차인이 부담한다는 특약을 맺었고, 이와 관련하여 제소전 화해가 성립되었습니다. 이후 원고는 건물 1층 야외마당에 조립식 패널 구조물을 증축하여 위반 건축물이 되었고, 서초구청은 피고에게 2018년부터 2024년까지 여러 차례 이행강제금(총 약 4천5백만 원 이상)을 부과했습니다. 2024년 1월 피고는 재건축 계획을 이유로 임대차 계약 갱신 거절을 통보했고, 원고는 계약 갱신을 요구했습니다. 피고가 제소전 화해조서에 기반한 강제집행을 신청하자, 원고는 불법 증축이 임대인의 동의 하에 이루어졌고 계약이 갱신되었으므로 강제집행을 불허해야 한다며 이 사건 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 한 건물 증축 행위가 임대차 계약 및 제소전 화해조서의 위반 사유에 해당하는지 여부, 임차인의 계약 갱신 요구권이 인정되어 임대차 계약이 갱신되었는지 여부, 기존의 제소전 화해조서에 따른 강제집행을 불허할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고의 강제집행 불허 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 임대인이 제소전 화해조서를 바탕으로 한 강제집행을 계속 진행할 수 있도록 허용했습니다.

결론

법원은 원고가 임대인의 동의 없이 건물에 조립식 패널 구조물을 증축하고 이행강제금을 납부하지 않은 것이 임대차 계약의 특약사항과 제소전 화해조서의 조항을 위반한 행위라고 판단했습니다. 이러한 행위는 상가건물 임대차보호법에서 정한 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하므로, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 보았습니다. 따라서 임대차 계약은 2024년 5월 31일부로 종료되었으며, 제소전 화해조서에 따른 강제집행은 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항: 이 법은 상가 임차인이 안정적으로 영업을 이어갈 수 있도록 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리를 부여합니다. 그러나 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있도록 예외를 두고 있습니다. 이 사건에서 법원은 임차인이 임대인의 동의 없이 불법적으로 조립식 패널 구조물을 증축하고 이행강제금을 납부하지 않은 행위가 이러한 '의무 현저한 위반'에 해당한다고 판단하여, 임대인의 갱신 거절이 정당하다고 보았습니다. 민사집행법 제44조 (청구이의의 소): 이 조항은 채무자가 이미 확정된 집행권원(예: 판결문, 화해조서)에 표시된 청구권에 대해 이의가 있을 때, 그 집행력의 배제를 구하기 위해 제기하는 소송의 근거가 됩니다. 이의사유는 청구권이 발생하지 않았거나, 소멸했거나, 일시적으로 효력이 없게 된 경우 등 집행권원의 집행력을 영구적 또는 일시적으로 없앨 수 있는 사유여야 합니다. 이 사건에서 원고는 불법 증축이 화해조항 위반이 아니라고 주장했으나, 법원은 이것이 집행권원 자체의 효력을 배제할 사유(즉, 화해조서에 따른 인도 청구권이 소멸하거나 실효되었다는 내용)가 아니라 단순한 조건 불성취 주장으로 보아 받아들이지 않았습니다. 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 내용이 명확하게 지켜지지 않는 경우 강제집행의 근거가 될 수 있습니다.

참고 사항

건물 임대차 계약 시, 특히 불법 건축물 여부가 있거나 증축이 가능한 공간이 포함된 경우, 계약서에 명시된 특약사항을 꼼꼼히 확인하고 불법 건축물에 대한 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 임차인이 임대 건물의 구조를 변경하거나 증축할 계획이 있다면, 반드시 임대인의 서면 동의를 미리 받아야 하며, 동의를 받았더라도 법적 절차(예: 건축 허가)를 준수하여 위반 건축물이 되지 않도록 주의해야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약 갱신 요구권은 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인이 거절할 수 있습니다. 불법 건축물 증축 및 이행강제금 미납 등은 이러한 거절 사유에 해당할 수 있습니다. 제소전 화해조서가 성립되면 이는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 해당 조서에 명시된 의무를 위반할 경우 강제집행의 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 계약 연장 시 화해조서의 효력 유지 여부 등도 명확히 하는 것이 중요합니다. 건물 관련 이행강제금이 부과되는 상황이라면, 관련 문제를 조속히 해결하여 추가적인 법적 분쟁이나 재산상 불이익을 방지해야 합니다.