임대차 계약금만 받고 해제된 건물 중개보수 지급 판결

개업공인중개사인 원고가 건물 공동 소유자들의 의뢰를 받아 임대차 계약을 중개했습니다. 계약은 체결되었지만 임차인이 계약금만 지급하고 잔금을 내지 않아 계약이 해제되었습니다. 이에 원고는 건물 소유자 중 한 명인 피고에게 중개보수를 청구했고, 피고는 잔금 미납으로 인한 계약 해제는 중개보수 지급 조건 미달이며 다른 중개인도 있었으므로 전액 지급 의무가 없다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 법원은 원고의 중개 업무에 고의나 과실이 없었으므로 중개보수를 받을 권리가 있다고 보았고, '잔금 납부 시 지급'이라는 문구는 지급 시기를 정한 것이지 조건이 아니라고 판단했습니다. 다만 계약 해제로 피고가 임대 이익을 얻지 못한 점을 고려하여 당초 청구 금액의 절반을 중개보수로 인정하며 피고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(주식회사 A): 서울 강남구 건물의 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사입니다.
• 피고(B): 임대차 계약이 체결된 서울 강남구 소재 건물의 공동 소유자 중 한 명으로, 원고로부터 중개보수 청구를 받았습니다.
• 나머지 건물 소유자(B, D): 피고와 함께 서울 강남구 건물의 공동 소유자들입니다.
• 임차인: 이 사건 건물 임대차 계약의 임차인으로, 계약금을 지급한 후 잔금을 미지급하여 계약을 해제했습니다.

분쟁 상황

공인중개사인 원고는 서울 강남구 C 지상 건물의 공동 소유자인 피고 외 2인의 의뢰를 받아 임대차 계약을 중개했습니다. 원고의 중개로 2022년 8월 8일 임대차보증금 2억 원, 차임 월 2,200만 원의 임대차 계약이 체결되었고, 중개대상물 확인·설명서에는 법정 최고요율 0.9%를 적용한 중개보수 21,600,000원이 기재되어 있었습니다. 그러나 임차인이 계약금 2,000만 원만 지급하고 잔금 1억 8,000만 원을 지급하지 않은 채 2022년 9월 초순경 계약금을 포기하고 임대차 계약을 해제했습니다. 이에 원고는 피고에게 중개보수를 청구했으나, 피고는 잔금이 납부되지 않아 중개보수 지급 조건이 성취되지 않았고 중개인이 원고 외에 E도 있었으므로 원고가 전부를 청구할 수 없다고 주장하며 중개보수 지급을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 임차인의 잔금 미납으로 해제된 경우에도 중개보수를 지급해야 하는지, 중개보수 지급 시기가 '잔금 납부 시'로 명시된 경우 잔금 미납 시에도 중개보수 청구권이 발생하는지, 그리고 공동 중개인이 있는 상황에서 한 명의 중개인이 중개보수 전액을 청구할 수 있는지, 실제 지급해야 할 중개보수액은 얼마인지에 대한 것이 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

재판부는 피고의 항소를 기각하고, 원고에게 중개보수 4,320,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 1심 판결과 동일한 결론이나, 피고만이 항소하였으므로 피고에게 불리하게 변경할 수는 없다고 보아 항소를 기각한 것입니다.

결론

임대차 계약이 중개사의 고의나 과실 없이 해제되었다면, 비록 잔금이 지급되지 않았더라도 중개보수 청구권은 여전히 유효합니다. 다만, 계약의 진행 정도와 의뢰인이 얻은 실제 이익 등을 종합적으로 고려하여 중개보수액이 결정될 수 있습니다. '잔금 납부 시 중개보수 지급'과 같은 문구는 통상 지급 시기를 의미하며, 지급 조건을 의미하는 것은 아닙니다. 또한 공동 소유의 경우에도 각 소유자의 지분에 상응하는 보수 지급 의무가 인정될 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 공인중개사법 제32조 제1항: 이 조항은 개업공인중개사가 중개업무에 대해 보수를 받을 수 있다고 규정하며, 다만 중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없다고 명시합니다. 이 사건에서는 원고인 중개사의 고의나 과실로 인해 임대차 계약이 해제되었다고 볼 증거가 없었으므로, 원고는 중개보수를 청구할 권리가 있다고 인정되었습니다. 상법 제61조: 상인이 자신의 영업 범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 공인중개사도 상인으로서 그 영업 범위 내에서 중개업무를 수행했으므로, 이에 대한 보수를 청구할 수 있었습니다. 공인중개사법 제32조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조 제4항 제2호: 이 조항들은 공인중개사가 의뢰인 쌍방(즉, 임대인과 임차인)으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있음을 규정합니다. 따라서 이 사건에서 원고는 임대인인 피고 측으로부터, 다른 중개인은 임차인으로부터 각각 중개보수 전액을 지급받기로 한 것으로 판단되어 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 중개수수료율이나 액수에 관하여 명시적인 약정이 없는 경우 보수액 결정에 관한 법리: 중개수수료에 대한 명확한 약정이 없을 때 법원은 중개의뢰의 경위, 중개업무 처리의 과정과 난이도, 중개에 투입된 기간과 노력의 정도, 의뢰인이 중개로 얻게 되는 구체적인 이익, 중개 대상물의 가액, 관련 법령과 일반적인 거래 관행 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 공정한 보수액을 결정할 수 있습니다. 이 사건에서는 임대차 계약이 해제되어 피고가 임대 이익을 얻지는 못했으나, 임차인이 지급한 계약금 중 일부가 피고에게 귀속되었을 것으로 보이는 점과 원고가 중개를 위해 투입한 시간과 노력을 참작하여 중개보수액을 결정했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 중개보수 청구권은 계약이 해제되더라도 중개사의 고의나 과실이 없는 한 여전히 발생할 수 있습니다. 따라서 계약이 해제되었다고 해서 무조건 중개보수를 지급하지 않아도 되는 것은 아닙. 중개 계약 시 중개보수 지급 시기뿐만 아니라 계약이 해제되는 등 불발 상황 발생 시 보수 지급 여부와 금액에 대해 미리 명확하게 합의해 두는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 공동 소유의 부동산을 중개하는 경우, 각 소유자의 중개보수 부담 비율을 명확히 정해두어야 향후 분쟁을 피할 수 있습니다. 임대차 계약이 계약금만 지급되고 중도 해제된 경우, 법원은 중개사의 노력과 의뢰인이 얻은 실제 이익(예: 위약금으로 받은 계약금) 등을 종합적으로 고려하여 중개보수액을 감액하여 결정할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고의 지분과 이익을 고려하여 청구액의 절반이 인정되었습니다.