집합건물 미분양 호실 관리비 미납 청구 사건

집합건물의 관리용역을 수행한 회사가 미분양 호실의 수탁자를 상대로 미납된 관리비 지급을 청구하였으나, 신탁원부에 위탁자가 관리비를 부담한다고 명시되어 있어 수탁자에게 직접 관리비 지급 의무가 없다고 판단하여 청구가 기각된 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 울산 중구 C 지식산업센터의 관리용역을 수행한 회사입니다.
• 피고 B 주식회사: C 지식산업센터를 신축 및 분양하던 D 주식회사(소외 회사)와 관리형토지신탁계약을 체결한 수탁자입니다.
• 소외 회사 D 주식회사: C 지식산업센터를 신축 및 분양하던 위탁자로서, 원고와 건물관리 용역계약을 체결하였습니다.

분쟁 상황

원고는 2018년 9월 28일 소외 회사와 울산 C 지식산업센터의 건물관리 용역계약을 체결했습니다. 이후 2018년 10월 1일 건물 준공과 2018년 11월 12일 피고를 수탁자로 하는 신탁등기가 마쳐졌고, 이 신탁등기에는 피고와 소외 회사 간의 신탁원부가 첨부되었습니다. 신탁원부에는 소외 회사가 신탁부동산의 관리비를 부담한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 2018년 11월분부터 2019년 9월분까지 관리비를 소외 회사의 요청에 따라 피고로부터 지급받았습니다. 하지만 2019년 10월분부터 피고가 관리비 납부를 중단했고, 원고는 2020년 6월 3일 소외 회사에 미납 관리비 지급을 요청하며 용역계약 해지를 통보했습니다. 이후 원고는 2021년 11월 15일 피고에게 미납관리비 135,435,671원, 관리대행 수수료 12,140,687원, 관리사무소 직원 급여 108,581,040원 등 총 289,770,394원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 원고는 피고가 미분양 호실의 소유자로서 관리비를 납부할 의무가 있으며, 신탁원부에도 피고가 신탁재산에서 관련 비용을 지급할 의무가 공시되어 있다고 주장했습니다. 피고는 신탁원부에 위탁자인 소외 회사가 관리비를 부담한다고 명시되어 있으므로 자신에게 관리비 지급 의무가 없다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

신탁된 집합건물의 미분양 호실 관리비를 수탁자가 직접 부담해야 하는지 아니면 신탁계약서 및 신탁원부에 명시된 위탁자가 부담해야 하는지가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

재판부는 신탁법상 수탁자가 신탁재산의 소유자로서 관리권한을 가지므로 관리비를 지급할 의무가 있다고 보았으나, 등기된 신탁원부에 위탁자가 관리비를 부담한다는 내용이 명시되어 있다면 수탁자는 이를 근거로 제3자인 원고에게 대항할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 미납 관리비를 직접 지급할 의무가 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 신탁법 제1조 제2항: 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리 및 처분하게 하는 것입니다. 이는 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한을 부담합니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 수탁자는 소유자로서 관리 의무를 부담하게 됩니다. 그러나 신탁원부의 대항력: 신탁 조항은 신탁자와 수탁자 간의 계약이지만, 등기된 경우에는 그 후에 신탁부동산에 관하여 이해관계를 맺은 제3자에게 대항할 수 있습니다. 즉 신탁법과 부동산등기법에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면, 수탁자는 이로써 제3자에게 해당 신탁계약 내용을 주장하며 관리비 지급 의무가 없음을 내세울 수 있습니다. 본 사건에서는 신탁계약서 제22조 제1항 제5호 및 제9호에 위탁자인 소외 회사가 신탁부동산의 관리비를 부담하도록 규정되어 있었고, 이 내용이 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되었으므로, 피고는 이 등기된 신탁계약에 따라 소외 회사가 관리비 납부 의무를 부담한다고 원고에게 주장할 수 있었습니다.

참고 사항

집합건물 신축 및 분양과 관련하여 건물관리 용역계약을 체결할 때는 해당 건물이 신탁되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 신탁된 건물의 경우, 부동산 등기부에 편철된 '신탁원부'를 상세히 검토하여 관리비 등 각종 비용 부담 주체가 누구로 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 신탁원부에 특정 비용 부담 의무가 위탁자에게 있다고 명시되고 등기되어 있다면, 수탁자가 해당 부동산의 소유자라 할지라도 관리 용역을 제공한 제3자는 위탁자에게 해당 비용을 청구해야 할 수 있습니다. 신탁원부는 신탁자와 수탁자 간의 계약 내용이지만, 등기된 경우에는 제3자에게도 그 효력을 주장할 수 있기 때문입니다. 따라서 용역 계약 시에는 신탁원부 내용을 사전에 인지하고 이에 맞춰 비용 청구 방식과 책임 소재를 명확히 하는 것이 중요합니다.