부동산 매매/소유권 · 임대차
건물주 A는 임차인 B와 임대차 계약을 맺었으나, B가 세 달치 월세를 연체하자 계약을 해지 통보했습니다. B는 영업을 종료한 뒤 사망했고, B의 상속인들(F, G, H)은 건물 인도를 거부하며 보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인의 계약 해지가 적법하며, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행 제공한 이후의 건물 점유는 불법 점유에 해당하여 상속인들이 건물 인도와 함께 손해배상금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
임차인 B는 원고 A 소유의 건물을 임차보증금 3,000만 원, 월세 320만 원(부가세 별도)으로 임차하여 식당을 운영했습니다. 임대차 계약은 2019년 4월 6일부터 2020년 4월 5일까지였으며, 3기 이상 차임 연체 시 계약 해지, 계약 종료 시 건물 원상회복, 시설비 및 권리금 요구 불가 등의 조건이 포함되어 있었습니다. B는 2020년 6월부터 8월까지 3개월간 월세를 연체했고, 원고 A는 2020년 9월 28일 임대차계약을 해지한다는 통보를 했습니다. B는 2020년 12월 3일 식당 영업을 종료하고 2021년 2월 9일 사망했으며, 그의 상속인들인 피고 F, G, H이 소송을 수계했습니다. 원고 A는 건물 인도와 연체 임료 지급을 요구했고, 피고들은 2020년 12월 1일 이후의 점유는 동시이행 항변권 행사이며, 실질적 사용이 없어 부당이득이나 불법행위가 성립하지 않는다고 주장하며 보증금에서 연체료를 공제한 나머지 금액의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.
임대차 계약 해지 후 임차인 상속인들의 건물 점유가 부당이득 또는 불법행위에 해당하는지 여부, 임대인의 보증금 반환 의무 이행 제공이 적법했는지 여부, 동시이행 항변권의 상실 시점, 임차인의 권리금 회수 기회 보호 여부 및 필요비 주장 적법성
원고 A에게 피고 F, G, H은 별지 목록 기재 건물을 인도하고, 피고 F는 2,781,714원, 피고 G, H은 각 1,854,476원 및 각 이에 대해 2021년 4월 21일부터 2022년 1월 13일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 제1심판결을 변경하고, 원고 A의 나머지 본소 청구는 기각했습니다. 피고 F, G, H이 제기한 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용 중 10%는 원고 A가, 나머지는 피고 F, G, H이 각 부담합니다.
법원은 임차인 B가 2020년 6월 1일부터 8월 31일까지 3개월간 차임을 연체하여 임대인 A의 2020년 9월 28일 자 임대차계약 해지 통보가 적법하다고 판단했습니다. B는 2020년 12월 3일 영업을 중단했으므로, 12월 3일 이후에는 실질적인 사용·수익이 없어 부당이득반환 의무는 성립하지 않는다고 보았습니다. 그러나 임대인 A가 2020년 12월 11일 임대차보증금 잔액 880만 원을 지급할 용의가 있음을 밝히며 적법하게 이행 제공을 하였음에도, 피고들(B의 상속인들)이 권리금이나 필요비 등 계약에 명시되지 않은 요구를 하며 건물 인도를 거부했기에, 2020년 12월 11일부터 건물 인도 집행일인 2021년 4월 20일까지의 점유는 동시이행 항변권을 상실한 불법 점유로 판단했습니다. 따라서 피고들은 2020년 6월 1일부터 2021년 4월 19일까지의 약정 임료 내지 임료 상당 부당이득금 혹은 불법행위 손해배상금 총 36,490,666원에서 보증금 30,000,000원을 공제한 6,490,666원을 상속 지분(F 3/7, G 2/7, H 2/7)에 따라 원고에게 지급해야 한다고 판결했습니다. 이로 인해 임대차보증금 잔액이 남지 않으므로 피고들의 반소 청구는 기각되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임차인의 권리금 회수 기회 보호에 대한 조항입니다. 다만, 이 조항의 단서에 따라 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 회수 기회 보호를 받을 수 없습니다. 본 사례에서 임차인 B이 3기 이상의 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었으므로, 상속인들은 권리금 요구를 할 수 있는 적법한 근거가 없었습니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따르면, 임대차 계약이 종료된 후 임차인의 건물 반환 의무와 임대인의 연체 차임을 공제한 나머지 보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았다면, 임차인의 건물 점유는 불법 점유로 보지 않습니다. 본 사례에서는 원고(임대인)가 보증금 반환의 적절한 이행 제공을 했음에도 피고(임차인 상속인)들이 건물의 인도를 거부하여 동시이행 항변권이 상실되었습니다. 민법 제741조(부당이득의 내용)는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 한다고 규정합니다. 본 사례에서는 임차인이 실제 영업을 중단하여 실질적인 이득을 얻지 못했으므로 2020년 12월 3일 이후의 부당이득은 인정되지 않았습니다. 민법 제750조(불법행위의 내용)는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시합니다. 본 사례에서 임차인 상속인들이 동시이행 항변권을 상실했음에도 불구하고 건물의 반환을 계속 거부하며 점유한 것은 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 보아 손해배상 책임이 인정되었습니다.
임대차 계약 시, 임대료 연체 조항과 원상회복 의무, 시설비 및 권리금 요구 불가 등의 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고 이해하는 것이 중요합니다. 임차인이 3개월치 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 보호도 받을 수 없게 됩니다. 계약이 해지된 후에도 임차인이 건물을 점유하고 있다면, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인은 보증금에서 연체 임대료 등을 공제한 나머지 금액을 명확하게 계산하여 임차인에게 적절히 지급하겠다는 의사(이행 제공)를 표시하고, 이를 증명할 수 있어야 합니다. 임대인이 적법하게 이행 제공을 하면 임차인의 동시이행 항변권은 상실되며, 그 이후의 건물 점유는 불법 점유가 되어 임대인에게 손해배상 책임을 지게 됩니다. 임차인이 영업을 중단하여 실질적인 이득을 얻지 못했더라도, 동시이행 항변권이 상실된 후의 점유는 불법행위로 인정되어 손해배상 책임이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
