오피스텔 관리용역 계약 무효 및 관리인 합의 효력 부정 사건

원고는 피고 오피스텔에 대한 관리용역을 수행한 후 미지급 용역대금의 지급을 청구하였습니다. 이에 대해 법원은 해당 관리용역 계약이 피고 관리단의 집회 결의 없이 체결되어 무효라고 판단했습니다. 또한 미지급 용역대금에 대한 합의서 역시 관리인으로 선임되었으나 그 선임 결의가 후에 취소된 자가 작성한 것이므로 소급하여 효력이 없다고 보아 원고의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• A 주식회사: 건물 관리업을 목적으로 설립된 회사로, B오피스텔의 관리용역을 수행하고 미지급 용역대금의 지급을 청구한 원고입니다.
• B오피스텔관리단: B오피스텔의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, 원고의 용역대금 청구를 다툰 피고입니다.
• D: B오피스텔의 사실상 관리인으로 활동하며 원고와 관리용역 도급계약을 체결했습니다.
• F: D에 이어 관리단집회에서 관리인으로 선임되었으나, 그 선임 결의가 법원 판결로 취소되어 자격을 상실한 인물입니다. 원고와 미지급 용역대금에 대한 합의서를 작성했습니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2014년 4월 1일부터 2016년 7월 31일까지 피고 B오피스텔의 관리용역을 수행했습니다. 이후 미지급된 용역대금 78,250,550원에 대해 피고에게 지급을 요구했습니다. 원고는 기존의 사실상 관리인 D과 체결한 관리용역 도급계약 및 새로 선임된 관리인 F가 작성한 미지급 용역대금 합의서를 근거로 청구했으나, 피고 관리단은 이 두 가지 모두 무효라고 주장하며 용역대금 지급을 거부했습니다. 특히 관리인 F의 선임은 관리단집회 소집절차의 하자로 인해 법원에 의해 취소되었으며, 이는 F가 관리인으로서 한 행위의 유효성에 결정적인 영향을 미쳤습니다.

핵심 쟁점

관리단집회 결의 없이 체결된 오피스텔 관리용역 계약의 유효성 여부와, 관리인 선임 결의가 취소된 관리인이 체결한 용역대금 합의의 효력 유무가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

피고 관리단에 대한 원고의 미지급 용역대금 청구는 관리용역 계약 및 합의서 모두 무효로 판단되어 최종적으로 기각되었습니다. 다만 법원은 원고가 실제 용역을 수행하여 피고가 이익을 얻은 사실은 인정하며 부당이득 반환 문제가 있을 수 있음을 언급했으나, 원고가 부당이득 반환 청구를 하지 않아 이에 대한 판단은 하지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

관련 법률은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」입니다.

집합건물법 제16조 제1항 (공용부분의 관리)​: 이 조항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 통상 결의로써 결정해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 판례에서는 관리용역 계약 체결이 공용부분의 관리에 관한 중요한 사항에 해당하므로, 관리단의 집회 결의가 필수적이라고 보았습니다. 집회 결의 없이 사실상 관리인 D이 단독으로 체결한 관리용역 계약은 효력이 없다는 판단의 근거가 되었습니다.

집합건물법 제25조 제1항 (관리인의 권한)​: 관리인의 권한으로 '공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위'가 명시되어 있지만, 이는 관리단집회의 결의를 집행하는 행위를 의미합니다. 관리인이 관리단집회 결의 없이 임의로 중요한 계약을 체결할 권한은 없다는 법원의 해석을 이끌어냈습니다. 특히 2021년 2월 5일 시행된 개정 법률은 이 부분을 더 명확히 하여 관리인의 권한이 '관리단집회 결의를 집행하는 행위'에 있음을 규정했습니다.

집합건물법 제42조의2 (결의취소의 소)​: 관리단집회 결의에 대한 취소판결이 확정되면, 그 결의로 선임된 관리인은 소급하여 관리인으로서의 자격을 상실하게 됩니다. 따라서 취소판결이 확정되기 전에 관리인 F가 원고와 작성한 미지급 용역대금 합의서 또한 대표권이 없는 자가 한 행위이므로 무효라고 판단되었습니다.

참고 사항

집합건물의 관리용역 계약과 같은 중요한 사항은 반드시 적법한 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 관리단과 계약을 체결하는 업체는 계약 체결 전 관리단의 적법한 의사 결정 절차(예: 집회 결의)가 있었는지 철저히 확인해야 합니다. 관리인 선임 과정에 하자가 있고 해당 선임 결의가 법원에 의해 취소되는 경우, 그 관리인이 선임 결의 취소 전까지 한 모든 행위(계약, 합의 등)는 소급하여 무효가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 실제로 용역을 제공하여 상대방에게 이익을 주었더라도 계약 자체가 무효인 경우, 계약에 따른 대금 청구는 어렵습니다. 이러한 경우 부당이득 반환 청구 등 다른 법적 근거를 통해 용역 대가를 받을 수 있는지 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.