행정
B아파트 상가의 구분소유자인 원고 A가 피고 B아파트상가관리단의 2018년 임시총회 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 총회 소집 절차, 통지 방법, 의결정족수, 의장 선출 등에 하자가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
B아파트 상가의 구분소유자인 원고 A는 2018년 7월 17일 개최된 임시총회에서 의장 선출, 관리인 선임, 관리방법 변경(자치 관리 방식에서 관리회사를 선정하여 관리하는 방식으로 변경) 결의가 이루어진 것에 대해 문제를 제기했습니다. 원고는 총회 소집 동의서가 구분소유자들의 동의 없이 작성되었고, 당시 E가 상가의 관리인이었음에도 관리인이 없는 경우에 적용되는 집합건물법 제33조 제4항에 따라 총회를 소집한 것이 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 총회 소집 통지도 구분소유자들의 등기부등본상 주소지로만 발송되었고 상가 우편함에 넣어둔 것만으로는 전체 구분소유자에게 적법하게 통지된 것으로 볼 수 없으며, 실제로 일부 구분소유자는 통지를 받지 못했다고 주장했습니다. 원고는 의장 선출 및 관리인 선임, 관리방법 변경 안건에 대해 점유자들이 의결권을 행사할 수 없으며, 관리업체 변경은 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항이므로 점유자의 사전 동의가 없으면 의결권 행사가 부적법하다고 주장했습니다. 이에 원고는 이 모든 하자로 인해 총회 결의가 무효임을 확인해달라는 소송을 제기했으며, 앞서 새로운 관리인 D에 대한 집무집행정지가처분 신청을 했으나 이미 두 차례 기각된 바 있습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 2018년 7월 17일 개최된 피고의 임시총회 소집 동의서가 위조되었는지 여부 및 당시 적법하게 선임된 관리인이 있었는지 여부였습니다. 둘째, 총회 소집 통지 절차가 집합건물법에 따라 적법하게 이루어졌는지 여부였습니다. 셋째, 총회에서 이루어진 의장 선출, 관리인 선임, 관리방법 변경(관리회사 선정) 결의에 점유자의 의결권 행사가 허용되는지 여부 및 의결정족수가 제대로 충족되었는지 여부였습니다. 넷째, 의장으로 선출된 D가 총회를 진행할 자격이 있었는지 여부였습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 B아파트상가관리단의 2018년 7월 17일자 총회 결의가 무효가 아니라고 판결했습니다.
법원은 원고가 주장한 총회 소집 절차 위반, 소집 통지 절차 위반, 의결정족수 미충족, 의장 자격 미달 등의 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 구체적으로, 총회 소집 동의서는 위조되지 않았으며 당시 적법하게 선임된 관리인이 없었으므로 집합건물법 제33조 제4항에 따라 구분소유자 5분의 1 이상의 동의로 총회가 적법하게 소집되었다고 보았습니다. 또한, 소집 통지는 구분소유자들의 등기부등본상 주소지 발송과 상가 호실 우편함에 통지서를 넣어두는 방식이 집합건물법 제34조에 따른 적법한 절차라고 판단했습니다. 의결정족수와 관련하여, 법원은 관리인 선임 및 공용부분 관리에 관한 사항에 대해 점유자도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있으며, 관리업체 변경이 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항에 해당한다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 마지막으로, 의장 선출 역시 관리인 선임 안건을 진행하기 위한 필요한 사항이므로 점유자들도 의결권을 행사할 수 있어 D의 의장 선출이 적법하다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 모든 주장을 기각하고 총회 결의가 유효하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 여러 조항이 적용되었습니다.
집합건물법 제33조 제4항 (임시 관리단집회의 소집): 이 조항은 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상이 동의하면 임시 관리단집회를 소집할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 당시 적법하게 선임된 관리인이 없었으므로, D 등이 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 받아 총회를 소집한 것은 이 조항에 따라 적법하다고 판단했습니다. 원고가 주장한 '사실상의 관리인'이라는 개념은 법적 근거가 없다고 보았습니다.
집합건물법 제34조 (집회소집의 통지): 관리단집회를 소집할 때는 일시, 장소 및 안건을 명확히 기재하여 회의 1주일 전에 구분소유자에게 통지해야 합니다. 특히 제3항에서는 통지를 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 할 수 있으며, 그 장소에 통상 도달할 시기에 도달한 것으로 본다고 규정합니다. 이 사건에서 D 등은 구분소유자들의 등기부등본상 주소지로 통지서를 발송했을 뿐만 아니라, 상가 각 호실 우편함에도 통지서를 넣어두었음이 인정되었습니다. 법원은 이러한 통지 방법이 집합건물법상 적법한 소집 통지 절차를 거친 것으로 판단했으며, 일부 구분소유자가 실제로 통지서를 수령하지 못했더라도 통지 방법 자체가 위법하다고 보지 않았습니다.
집합건물법 제16조 제2항, 제24조 제4항 (점유자의 의결권): 이 조항들은 전유부분의 점유자가 구분소유자와 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우가 아닌 한, 관리단집회에 참석하여 관리인 선임 및 공용부분의 관리에 관한 사항에 대해 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서는 상가 구분소유자들이 총회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 통지한 증거가 없었으므로, 점유자들은 관리인 선임 및 관리방법 변경(관리업체 변경) 안건에 대해 의결권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 관리업체 변경이 '구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항'에 해당한다고 보기도 어렵다고 판단하여 점유자들의 의결권 행사에 사전 동의가 필요하다는 원고의 주장도 받아들이지 않았습니다.
집합건물법 제39조 제1항 (의장): 이 조항은 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 되나, 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그 결의에 따른다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 총회 안건 중 의장 선출이 주된 안건인 관리인 선임 절차를 진행하기 위해 필요한 사항이므로, 관리인 선임에 의결권이 있는 점유자들도 의장 선출에 대해 의결권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 따라서 D의 의장 선출이 적법하다고 판단했습니다.
집합건물 관리단 총회와 관련한 분쟁을 예방하고 해결하기 위해 다음 사항들을 유의해야 합니다.
