부동산 매매/소유권
건물 소유자가 담보신탁계약을 통해 신탁회사에 소유권을 넘긴 후 신탁회사의 동의 없이 임차인에게 건물을 임대하였고, 채무 불이행으로 건물의 환가절차가 시작되자 신탁회사가 임차인에게 건물 인도를 요구한 사건입니다. 법원은 신탁등기가 먼저 이루어졌고 신탁회사의 동의 없는 임대차 계약은 신탁회사에 대항할 수 없으므로 임차인에게 건물 인도 의무가 있다고 판단했습니다.
주식회사 B은 서울 구로구에 있는 한 건물(이 사건 부동산)의 소유권을 보존등기 한 당일(2022년 2월 28일) 주식회사 A와 담보신탁계약을 맺고 소유권을 주식회사 A로 이전했습니다. 이 신탁계약에는 주식회사 B이 주식회사 A의 사전 동의 없이 해당 부동산을 임대할 수 없다는 조항이 명시되어 있었습니다. 그러나 주식회사 B은 2023년 4월 14일, 주식회사 A의 동의 없이 C에게 이 사건 부동산을 임대하고 건물을 넘겨주었습니다. 이후 주식회사 B이 채무를 이행하지 못하게 되면서 신탁계약에 따라 주식회사 A는 이 사건 부동산에 대한 환가절차를 시작했고, 이에 따라 현재 이 사건 부동산을 점유하고 있는 C에게 건물 인도를 요구하게 되었습니다. C는 주식회사 B이 신탁등기를 말소해주겠다고 약속했고 자신은 전세사기 피해자라고 주장하며 건물 인도를 거부했습니다.
담보신탁된 부동산을 신탁회사의 동의 없이 임대한 경우 임차인이 신탁회사에 대항하여 점유를 주장할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고들(주식회사 B과 C)은 원고(주식회사 A)에게 이 사건 부동산을 인도하고 소송비용을 부담하라고 판결했습니다.
법원은 피고 주식회사 B이 원고에게 소송에 응답하지 않아 자백간주에 의해 부동산 인도 명령을 내렸습니다. 피고 C에 대해서는, 피고 B이 신탁등기를 마친 후 원고의 동의 없이 임대차 계약을 체결했으므로, 피고 C는 피고 B과의 임대차 계약 내용을 원고에게 주장할 수 없다고 보았습니다. 따라서 피고 C가 신탁등기 말소를 믿었거나 전세사기 피해자 결정을 받았더라도, 소유자인 원고의 부동산 인도 청구를 거부할 정당한 권원이 없다고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다.
이 사건에서는 '민사소송법 제208조 제3항 제2호'가 피고 주식회사 B에 대해 적용되었는데, 이는 피고가 소송에 응답하지 않아 청구 내용을 인정한 것으로 간주하여 판결하는 '자백간주'에 관한 조항입니다. 피고 C에 대한 판단의 핵심은 '신탁된 부동산의 임대차'에 관한 법리입니다. 부동산이 신탁등기 되어 있으면 대외적으로 소유권은 수탁자(이 경우 원고 주식회사 A)에게 있습니다. 따라서 위탁자(이 경우 피고 주식회사 B)가 신탁계약에서 금지된 임대차 계약을 수탁자의 동의 없이 체결했다면, 그 임대차 계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없습니다. 즉, 임차인은 수탁자에게 임차인으로서의 권리를 주장하며 건물 인도를 거부할 수 없다는 법리가 적용되었습니다. 이는 부동산 등기부등본에 나타난 소유권 관계를 신뢰해야 하는 '등기의 공신력'과도 관련이 있으며, 신탁계약의 특수성상 수탁자가 가지는 권리가 우선한다는 원칙에 따른 것입니다.
부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 특히 등기부등본상 '신탁등기'가 되어 있다면 신탁원부를 열람하여 신탁계약의 내용을 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 신탁등기가 된 부동산의 경우 임대인(위탁자)은 신탁회사의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없으며, 만약 동의 없이 체결된 임대차 계약은 신탁회사에 대항할 수 없어 임차인의 보증금을 돌려받기 어렵거나 건물 인도 요구에 응해야 할 수 있습니다. 임대인이 신탁등기 말소를 약속하더라도 신탁회사의 동의를 받아야만 효력이 있으므로 이러한 약속만으로는 안전을 보장받을 수 없습니다. 전세사기 피해자 결정을 받았다고 해도 신탁회사 등 정당한 소유권자에게 대항할 수는 없으므로 이러한 상황을 미리 인지하고 계약에 신중을 기해야 합니다.
