무단증축 건물로 영업허가 못 받은 임차인의 보증금 및 손해배상 청구 사건

임대인이 임차인에게 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 된 사건입니다. 임차인은 영업을 할 수 없게 되자 차임 지급을 거절하고 계약 해제를 주장하며 보증금과 권리금 및 인테리어 비용 등 손해배상을 청구했고, 임대인은 차임 미지급을 이유로 건물 인도 및 연체 차임 지급을 청구했습니다. 법원은 임대인의 채무불이행을 인정하여 계약 해제를 받아들이고 임차인의 보증금 및 손해배상 일부를 인정하면서도, 임차인의 과실도 일부 인정하여 손해배상액을 제한했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (건물주, 임대인): 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 한 당사자입니다.
• D (임차인): 부동산 중개업을 위해 상가를 임차했으나 위반건축물 문제로 영업 허가를 받지 못해 손해를 입은 당사자입니다.
• F, G (전차인): 임차인 D로부터 상가 일부를 다시 임차하여 사용하던 당사자로, 본 임대차 계약 해제에 따라 건물 인도 의무가 발생했습니다.

분쟁 상황

임차인 D은 공인중개사 사무실을 운영하기 위해 건물주 주식회사 A로부터 상가 점포를 임차했습니다. D은 기존 임차인에게 권리금 720만 원을 지급하고, 인테리어 및 간판 공사로 517만 원을 들여 영업 준비를 마쳤습니다. 그러나 점포가 있는 건물이 과거 무단 증축된 부분이 있어 위반건축물로 등재되어 있었고, 이로 인해 D은 부동산중개업 영업 허가를 받을 수 없었습니다. 영업을 시작할 수 없게 되자 D은 임대인 A에게 차임 지급을 거절했고, A는 D의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보하며 점포 인도 및 연체 차임 지급을 요구하는 소송(본소)을 제기했습니다. 이에 D은 A가 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하게 할 의무를 위반했으므로 계약을 해제하고, 지급했던 보증금과 지출한 권리금 및 인테리어 비용 등에 대한 손해배상을 요구하는 반소로 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도하고 유지할 의무를 다했는지 여부입니다. 특히 위반건축물로 인해 임차인이 영업 허가를 받지 못했을 경우, 임대인의 채무불이행이 성립하는지와 이로 인한 임차인의 차임 지급 의무 및 건물 인도 의무의 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대인의 채무불이행으로 임차인이 입은 손해(권리금, 인테리어 비용 등)에 대한 배상 책임과 임차인의 주의의무 위반으로 인한 과실상계 여부도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고 D 및 피고 F, G는 공동으로 원고 주식회사 A에게 점포 96.68㎡를 인도해야 합니다. 원고 주식회사 A는 피고 D에게 보증금 1천만 원, 부당이득금 467,500원, 손해배상금 6,185,000원(총 16,652,500원) 및 이에 대한 지연이자(2024. 10. 8.부터 2025. 9. 29.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고 D의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 임대인인 주식회사 A가 무단 증축으로 인한 위반건축물 문제로 임차인 D이 영업 허가를 받을 수 없게 한 것은 임대인으로서 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무(민법 제623조)를 위반한 채무불이행이라고 판단했습니다. 이에 따라 D의 차임 지급 거부는 정당하며, A의 채무불이행으로 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 보았습니다. 계약 해제로 인해 D은 점포를 인도해야 하지만, 동시에 A는 D에게 임대차보증금 1천만 원과 A가 부당하게 얻은 차임 467,500원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 또한, A의 채무불이행으로 D이 부동산중개업 개업을 위해 지출한 권리금 720만 원, 인테리어 공사비 433만 원, 간판 공사비 84만 원 등 총 12,370,000원의 손해를 인정했습니다. 다만, D이 공인중개사로서 영업 허가 요건과 건물의 위반건축물 여부를 미리 확인하지 않은 과실도 50% 인정하여, 최종적으로 A가 D에게 배상할 손해배상금은 6,185,000원으로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이 판례에서는 임대인 주식회사 A가 무단 증축으로 건물이 위반건축물로 등재되어 임차인 D이 부동산중개업 허가를 받을 수 없게 한 것이 이 조항에 따른 임대인의 목적물 사용·수익 유지 의무를 불이행한 채무불이행으로 판단되었습니다. 임대차 목적물의 통상적인 사용방법뿐만 아니라 임대차의 목적과 당사자의 의사를 종합적으로 고려하여 임대인의 의무 이행 여부를 판단합니다. 임대차계약 해제 및 채무불이행: 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 등 참조). 이 경우 임대인의 채무불이행을 이유로 임차인은 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지며, 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환 의무: 임대차계약이 해제되면, 임차인이 지급했던 차임 등은 법률상 원인 없이 지급된 것이므로 임대인은 이를 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만, 임차인이 임대차계약 종료 후에도 임차건물 부분을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득반환의무는 성립하지 않습니다 (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등 참조). 손해배상 (신뢰이익 배상 및 과실상계): 채무불이행으로 계약이 해제될 경우, 채권자는 계약 이행으로 얻을 이익(이행이익)의 배상을 원칙으로 하지만, 그에 갈음하여 계약 이행을 믿고 지출한 비용(신뢰이익)의 배상을 구할 수도 있습니다 (대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다75295 판결 등 참조). 신뢰이익 중 계약 체결 및 이행을 위해 통상적으로 지출되는 비용은 통상 손해로서 배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 손해 발생에 채권자(임차인)의 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다 (과실상계). 이 사건에서는 임차인이 공인중개사로서 영업허가 요건 등을 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상액이 50% 제한되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항 (무변론 판결): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등의 경우, 법원은 원고의 청구를 그대로 인정하는 판결을 할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 F, G에 대해 무변론 판결이 내려졌습니다.

참고 사항

상가 등 특정 영업을 목적으로 건물을 임차할 때는 계약 전 반드시 관할 관청에 문의하여 해당 건물에서 원하는 영업이 가능한지, 건축물대장에 위반건축물 표시나 기타 허가에 제한이 되는 사항이 있는지 확인해야 합니다. 임대차계약서 작성 시 '현 시설물 상태 임대차'와 같은 특약이 있더라도, 임대인은 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 할 기본적인 의무를 지므로, 임차인의 용도에 맞지 않는 건물 하자가 있다면 임대인의 채무불이행으로 인정될 수 있습니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 영업을 하지 못하게 된 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있으며, 계약 해제 후 보증금 반환뿐만 아니라 권리금, 인테리어 비용 등 계약 이행을 믿고 지출한 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임차인도 스스로 영업 허가 가능성이나 건물의 법적 문제(위반건축물 여부 등)를 확인해야 할 주의의무가 있으므로, 이러한 의무를 소홀히 한 경우 손해배상액이 감액될 수 있음을 유의해야 합니다. 전대차 계약의 경우에도 본래의 임대차 계약의 효력에 따라 전차인의 점포 사용권에 영향을 미치므로, 본 임대차 계약의 해제는 전차인에게도 건물 인도 의무를 발생시킬 수 있습니다.