기타 금전문제
서울 영등포구 A건물에 위치한 호텔 운영사인 주식회사 B과 건물 소유주인 중소기업은행이 A건물의 공용부분을 무단으로 점유, 사용하여 부당이득을 얻었다는 주장으로, A건물 관리단과 개별 구분소유자들이 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 원고 A건물 관리단(일부공용부분 관리단 주장 단체)의 당사자능력을 부정하여 본소를 각하했습니다. 그러나 적법하게 구성된 독립당사자참가인 A건물 관리단(전체 관리단)이 피고 주식회사 B에게 공용부분 무단 점유에 따른 부당이득금 및 지연손해금 약 6억 4,500만 원과 인도 완료일까지의 월 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 피고 중소기업은행에 대한 청구는 간접점유가 인정되지 않아 기각되었고, 개별 구분소유자들의 부당이득 반환 청구는 관리단이 제기한 소송과 중복되어 일부 각하되고 나머지는 기각되었습니다.
서울 영등포구에 위치한 A건물은 오피스텔, 상가, 호텔로 구성된 복합 집합건물입니다. 이 건물에서 피고 주식회사 B은 호텔 전유부분을 소유하거나 임차하여 'R 호텔'을 운영해왔습니다. 원고는 오피스텔 및 상가 구분소유자들만의 일부 공용부분을 관리하는 관리단이라고 주장하며, 피고들이 2011년 1월 1일경부터 A건물의 공용부분 중 특정 구역(별지 5 표 기재 부분)을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유, 사용하여 차임 상당의 이익을 얻고 다른 구분소유자들의 사용을 방해했다고 주장했습니다. 이에 따라 원고는 피고들에게 부당이득금 2억 원 및 지연손해금을 청구했습니다. 한편, 독립당사자참가인 A건물 관리단(집합건물법에 따라 적법하게 성립된 전체 관리단)과 개별 구분소유자들도 피고들에게 공용부분 무단 점유에 따른 부당이득 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 특히, 피고 주식회사 B은 직접 공용부분을 점유한 주체이며, 피고 중소기업은행은 2016년 12월부터 호텔 전유부분의 소유권을 취득한 자로서 간접 점유 또는 불법행위 책임이 있는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. 피고들은 원고 관리단의 당사자능력, 독립당사자참가 소송의 적법성, 공용부분의 범위, 자신들의 점유 권원 등을 다투며 대립했습니다.
관리단의 당사자능력 및 적법한 관리단 성립 여부: 원고로 나선 'A건물 관리단'이 법률상 인정되는 '일부공용부분 관리단'으로서 적법하게 성립되었는지, 즉 정족수를 충족하는 규약이 존재하며 그에 따라 구성되었는지가 쟁점이었습니다. 독립당사자참가 소송의 적법성: 본소(원고 A건물 관리단의 소송)가 부적법하여 각하될 경우, 이에 참가한 독립당사자참가인들의 소송도 부적법해지는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한, 관리단이 적법한 집회 결의 없이 소송을 제기했더라도 추인 결의로 소급하여 효력을 가질 수 있는지가 다루어졌습니다. 공용부분 무단 점유 범위 및 부당이득 반환 책임: 피고 B이 A건물의 공용부분 중 어느 부분을, 언제부터, 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용했는지, 이에 따른 부당이득금 또는 손해배상금의 범위와 이자 및 지연손해금의 적용 시점이 쟁점이었습니다. 특히, 선의의 수익자와 악의의 수익자 구분이 중요하게 다뤄졌습니다. 간접점유자의 부당이득 반환 또는 불법행위 책임: 피고 중소기업은행이 호텔 전유부분의 소유권자로서 피고 B의 공용부분 무단 점유에 대해 간접점유자로서 부당이득 반환 의무를 지는지, 또는 임대인으로서 임차인의 불법행위를 방지할 의무를 위반하여 손해배상 책임을 지는지 여부가 쟁점이었습니다. 개별 구분소유자의 중복 제소 여부: 적법하게 성립된 독립당사자참가인 A건물 관리단이 공용부분 무단 점유에 대한 부당이득 반환 소송을 제기한 상황에서, 개별 구분소유자들이 동일한 내용을 청구하는 것이 중복 제소에 해당하는지 여부가 다뤄졌습니다.
이 판결은 집합건물에서 관리단의 적법한 구성과 권한 행사의 중요성을 강조하고, 공용부분의 무단 점유에 대한 부당이득 반환 책임을 명확히 했습니다. 특히, 관리단이 먼저 소송을 제기한 경우 개별 구분소유자들이 동일한 내용으로 다시 소송을 제기할 수 없는 중복제소 원칙이 적용됨을 보여주며, 건물의 소유권자와 실제 점유·사용자 간의 책임 소재를 구분하는 기준을 제시했습니다.
집합건물 관리단의 성립 및 권한 (집합건물법 제23조, 제29조, 제16조): * 집합건물의 구분소유자 전원은 건물 및 대지 등 공용부분의 관리를 목적으로 하는 관리단을 구성해야 합니다(제23조 제1항). * 일부 공용부분 관리단은 구분소유자 전원에게 이해관계가 없는 사항에 대해, 해당 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성으로 설정된 규약에 따라 구성되어야 합니다(제23조 제2항, 제29조 제1항). 이 판결에서는 원고 A건물 관리단이 이러한 규약 및 결의 요건을 충족하지 못하여 당사자능력이 없다고 판단되었습니다. * 관리단은 통상의 집회 결의(구분소유자 및 의결권의 과반수)로써 공용부분 무단 점유자에 대한 부당이득 반환 소송을 제기할 수 있으며, 소송 제기 후 사후 추인도 가능합니다(제16조 제1항). 또한, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자도 관리단집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있습니다(제16조 제2항). 공용부분의 정의 및 증명 책임 (집합건물법 제10조): * 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 특정 부분이 일부 공용부분이라는 점은 이를 주장하는 자가 증명해야 합니다(제10조 제1항). 건물의 구조, 용도, 이용 상황, 설계도면 등을 종합하여 판단하며, 임의 개조나 건축물대장 등록으로 공용부분이 전유부분이 되지는 않습니다. 부당이득 반환 책임 (민법 제741조, 제748조, 제197조): * 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 입힌 자는 부당이득을 반환해야 합니다(제741조). 공용부분 무단 점유도 이에 해당합니다. * 선의의 수익자(자신의 이득이 법률상 원인 없음을 모르는 자)는 이득이 현존하는 한도에서 반환 책임이 있고, 악의의 수익자(자신의 이득이 법률상 원인 없음을 아는 자)는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해까지 배상해야 합니다(제748조). * 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되지만, 본권에 관한 소송에서 패소하면 소가 제기된 때(소장 부본 송달 시점)부터 악의의 점유자로 간주됩니다(제197조 제1항, 제2항). 이 판결에서 피고 B은 소장 부본 송달 시점부터 악의의 수익자로 인정되어 그 시점부터의 지연손해금 책임이 가중되었습니다. 간접점유와 부당이득 책임 (민법 제194조): * 지상권, 임대차 등의 법률관계로 타인에게 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있습니다(제194조). 그러나 간접점유가 인정되려면 직접점유자와 간접점유자 사이에 점유매개관계가 명확히 존재해야 하며, 간접점유자가 직접점유자의 무단 점유로 인해 실질적인 이득을 얻었음이 증명되어야 합니다. 피고 중소기업은행의 경우 이러한 점유매개관계 및 이득 취득이 인정되지 않아 책임이 부정되었습니다. 중복제소 금지 (민사소송법 제259조): * 법원에 계속되어 있는 사건에 대해 당사자는 다시 소송을 제기할 수 없습니다. 관리단이 제기한 부당이득 반환 소송의 효력은 구분소유자에게도 미치므로, 관리단이 먼저 소송을 제기한 경우 개별 구분소유자들이 동일한 청구를 하는 것은 중복제소에 해당하여 부적법하게 됩니다(민사소송법 제218조 제3항).
관리단 구성 및 운영의 중요성: 집합건물의 공용부분에 대한 권리 행사를 위해서는 적법하게 구성된 관리단이 필수적입니다. 규약 제정 시 법률에서 정한 정족수(특히 일부 공용부분 관리단의 경우 4분의 3 이상 동의)를 반드시 충족해야 하며, 관리단집회 결의 절차를 준수해야 합니다. 공용부분과 전유부분의 명확한 구분: 건물 준공 시점의 구조, 용도, 설계도면 등을 통해 공용부분의 범위를 명확히 파악하고 문서화하는 것이 중요합니다. 공용부분을 임의로 개조하거나 전유부분으로 등록해도 그 성격이 바뀌지 않으므로, 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용될 수 있는 자료를 잘 보관해야 합니다. 무단 점유에 대한 신속하고 체계적인 대응: 공용부분 무단 점유를 발견하면 초기부터 관리단이 적극적으로 대응해야 합니다. 내용증명 발송, 점유 중단 요청 등 구체적인 조치를 취하고 그 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 소송 시에는 발생 시점부터의 이자 및 지연손해금 산정을 위해 무단 점유의 '악의' 여부가 중요하게 다뤄지므로, 무단 점유자가 이를 인지했음을 증명할 자료를 확보하는 것이 유리합니다. 간접점유자 또는 임대인의 책임 범위 확인: 건물의 임대인이나 소유권자가 실제 점유자가 아닐 경우, 무단 점유에 대한 책임이 제한될 수 있습니다. 간접점유를 주장하려면 직접점유자와의 명확한 점유매개관계와 간접점유자가 무단 점유로 실질적인 이득을 얻었음을 증명해야 합니다. 소송 제기 시 중복 제소 유의: 관리단이 공용부분 무단 점유에 대한 부당이득 반환 소송을 먼저 제기하여 소송이 진행 중이라면, 개별 구분소유자들이 동일한 청구를 하는 것은 중복 제소로 각하될 수 있습니다. 관리단을 통한 일괄적인 권리 행사가 효율적이며, 개별 구분소유자들은 관리단의 소송 결과에 따르는 것이 일반적입니다.
