서울남부지방법원 2025
피고는 2023년 5월 한 건물을 임차하여 카페를 운영하던 중, 해당 건물이 주식회사 A에 매각되고 다시 주식회사 K에 부동산담보신탁되어 소유권이 이전되었습니다. 피고가 3기 이상의 월차임을 연체하자, 건물 소유권을 신탁한 주식회사 A가 임대인으로서 임대차 계약 해지와 건물 인도를 요구했으나 법원은 주식회사 A가 아닌 수탁자인 주식회사 K가 임대인의 지위를 가진다고 판단했습니다. 이에 따라 예비적 원고인 주식회사 K의 청구가 받아들여져 피고는 건물 인도의 의무와 연체 차임 및 관리비에서 임대차보증금을 제외한 5,680,000원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 건물을 매수 후 주식회사 K에 신탁한 회사 (주위적 원고) - 주식회사 K: 주식회사 A로부터 건물을 신탁받아 임대인의 지위를 승계한 회사 (예비적 원고) - M: 건물을 임차하여 카페를 운영하며 월세를 연체한 사람 (피고) - N 주식회사: 피고와 최초 임대차 계약을 체결했던 건물 소유주 (소외 회사) ### 분쟁 상황 피고 M은 2023년 5월 소외 N 주식회사와 임대차 계약을 맺고 카페를 운영했습니다. 이후 2023년 7월 주식회사 A가 이 건물을 매수하여 소유권을 이전받았고, 곧이어 주식회사 K와 부동산담보신탁계약을 체결하여 건물 소유권이 주식회사 K에게 이전되었습니다. 신탁계약에는 위탁자인 주식회사 A가 사실상 건물을 점유·사용하며 실질적인 관리를 하고, 임료 수납 및 임대차보증금 반환 의무를 부담한다는 내용이 포함되어 신탁원부에 등재되었습니다. 그러나 피고 M이 2024년 1월 기준으로 3기 이상의 월차임을 미납하자, 주식회사 A는 임대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 요청했습니다. 이 과정에서 누가 적법한 임대인으로서 계약 해지 및 건물 인도를 요구할 수 있는지가 주된 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 건물이 신탁된 경우 누가 임대인으로서 임차인에게 임대차계약 해지 및 건물 인도를 요구할 수 있는가? 신탁원부에 기재된 내용이 제3자인 임차인에게 대항할 수 있는가? 임차인의 건물 하자 주장이나 임대인의 유지보수 의무 불이행 주장이 건물 인도 및 연체 차임 지급 의무를 면하게 할 수 있는가? ### 법원의 판단 1. 주위적 원고(주식회사 A)의 청구를 기각한다. 2. 예비적 원고(주식회사 K)의 청구를 인용한다. 3. 피고는 예비적 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하고, 5,680,000원 및 이에 대하여 2025년 4월 11일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. 소송비용 중 주위적 원고와 피고 사이의 부분은 주위적 원고가 부담하고, 예비적 원고와 피고 사이의 부분은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 신탁법상 부동산 신탁 시 수탁자에게 소유권이 완전히 이전되므로, 대외적으로는 수탁자가 신탁재산에 대한 관리권을 가지고 임대인의 지위도 승계한다고 판단했습니다. 따라서 신탁원부에 신탁계약의 일부 내용이 기재되어 있더라도, 그 내용은 신탁재산이 수탁자의 고유재산과 분리된 신탁재산임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐, 위탁자가 여전히 임대인의 지위를 가진다는 등의 다른 계약 내용을 제3자인 임차인에게 대항할 수는 없다고 보았습니다. 피고가 3기 이상의 월차임을 연체한 사실이 명확하므로, 임대차계약은 적법하게 해지되었고 피고는 건물 인도 및 연체 차임 상당의 부당이득금 반환 의무를 지게 됩니다. 피고의 건물 하자 및 임대인 의무 불이행 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **신탁법 제4조 제1항**: 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정합니다. 이는 신탁재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 알리는 효력을 가집니다. 따라서 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용 중 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 본 사건에서는 주식회사 A와 주식회사 K 간의 신탁계약 내용 중 주식회사 A가 임대인의 지위를 유지한다는 조항이 신탁원부에 기재되었더라도, 이를 제3자인 임차인에게 주장할 수는 없다는 법리가 적용됩니다. 2. **상가건물 임대차보호법**: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리 보호를 위해 다양한 규정을 두고 있으나, 임차인이 3기 이상의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대인의 정당한 계약 해지 사유가 됩니다. 본 사건에서도 피고가 3기 이상의 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 인정되었습니다. 3. **민법(임대차 관련 조항)**​: 임대차 계약의 기본적인 원칙과 계약 해지의 요건, 임차인의 부동산 인도 의무, 차임 지급 의무, 그리고 임대인의 유지수선 의무 등에 대한 일반적인 법리가 적용됩니다. 임차인이 부동산 하자를 이유로 차임 지급 의무가 없다고 주장하려면 해당 하자로 인해 사용·수익이 불가능하거나 현저히 제한되었다는 점을 명확히 입증해야 합니다. ### 참고 사항 건물이 신탁된 경우 임대차 계약의 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 신탁등기가 되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 임대인의 지위를 갖는다고 보는 것이 일반적입니다. 임차인은 임대인이 변경되었거나 건물이 신탁되었다면 반드시 새로운 임대인 또는 수탁자와의 관계를 명확히 하고, 변경된 임대인 정보를 파악하여야 합니다. 임차인은 월세 연체 시 계약 해지의 중대한 사유가 되므로, 3기 이상의 월세 연체는 특히 주의해야 합니다. 건물에 하자가 있거나 임대인의 유지보수 의무 불이행으로 인해 피해를 입었다면, 단순히 월세 지급을 거부하는 것보다 내용을 명확히 증명할 수 있는 자료(사진, 수리 견적서, 내용증명 등)를 확보하여 정당한 방식으로 항변하거나 손해배상을 청구해야 합니다.
창원지방법원 2025
원고가 지역주택조합에 가입하며 납입금을 지급했으나 주택법에서 정한 조합원 자격 요건인 세대주 요건을 충족하지 못했습니다. 원고는 계약이 원시적 불능으로 무효이거나, 사정 변경 또는 기망으로 취소되어야 한다고 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. 법원은 양 당사자가 모두 원고에게 조합원 자격이 없다는 사실을 알고도 계약을 체결했으므로, 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 조합은 원고에게 납입금 38,400,000원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 납입금을 지급했으나 조합원 자격을 갖추지 못했던 사람 - 피고 B지역주택조합: 원고 A와 조합 가입 계약을 체결한 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 9월 11일 피고 B지역주택조합과 조합원 가입 계약을 맺고 계약금 및 중도금으로 총 38,400,000원을 납부했습니다. 그러나 A는 계약 당시 주택법이 정한 지역주택조합 조합원 자격 요건인 '세대주' 요건을 충족하지 못했습니다. A는 자신이 조합원 자격이 없는 상태에서 계약이 체결되었으므로 계약이 무효이며, 납입금을 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 반면 B조합은 계약이 유효하다고 주장하며 A의 납입금이 '불법원인급여'에 해당하여 반환을 청구할 수 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 자격이 없는 사람이 지역주택조합 가입 계약을 체결했을 때 해당 계약이 유효한지 여부, 특히 양 당사자가 조합원 자격 미달 사실을 알고 있었다면 계약의 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이 경우 납입금 반환이 가능한지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고의 항소를 기각하고 원심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고 B지역주택조합은 원고 A에게 38,400,000원 및 이에 대한 소장부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. ### 결론 재판부는 주택법상 지역주택조합 조합원 자격 규정은 '단속규정'에 불과하여 위반 시 계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 그러나 원고 A가 세대주가 아니어서 조합원 자격이 없음을 알면서도 무주택서약서를 작성했고, 피고 B조합 역시 제출된 서류를 통해 A의 자격 미달 사실을 충분히 알 수 있었다고 판단했습니다. 따라서 양 당사자가 통정하여 조합원 자격에 관한 단속규정을 위반한 행위는 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위'에 해당하여 무효라고 결론 내렸습니다. 또한, 원고가 지급한 납입금은 민법 제746조에서 정한 '불법원인급여'에 해당하지 않으므로, 피고는 법률상 원인 없이 취득한 이익을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **주택법 제11조 제7항 및 동법 시행령 제21조 제1항**: 이 규정들은 지역주택조합의 조합원 자격 요건(세대주 포함 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자)을 정하고 있습니다. 재판부는 이 규정이 '단속규정'에 해당하여 이를 위반한다고 하여 계약이 바로 무효가 되는 것은 아니지만, 당사자들이 통정하여 위반하면 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위'로 무효가 될 수 있다고 설명했습니다. 2. **민법 제103조(반사회질서의 법률행위)**​: 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효입니다. 본 사건에서는 조합원 자격이 없음을 양측이 알면서도 계약을 체결한 행위가 이 조항에 따라 무효로 판단되었습니다. 3. **주택법 제65조 제1항 및 제101조**: 주택 공급을 받을 수 있는 지위의 양도·양수 행위를 금지하고 있으며, 위반 시 벌칙을 규정하고 있습니다. 이는 전매를 전제로 한 계약이 효력이 없음을 뒷받침하는 근거가 됩니다. 4. **민법 제746조(불법원인급여)**​: 불법의 원인으로 재산을 급여한 경우 그 이익의 반환을 청구하지 못한다는 규정입니다. 재판부는 본 사건의 경우 급여의 원인된 행위가 반사회성, 반윤리성, 반도덕성이 현저하다고 볼 수 없어 불법원인급여에 해당하지 않으므로 납입금 반환이 가능하다고 판단했습니다. 5. **소송촉진 등에 관한 특례법**: 부당이득 반환 청구에서 소장부본 송달 다음 날부터 적용되는 지연손해금의 연 12% 이율을 정하고 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 주택법에서 정한 조합원 자격 요건(예: 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유, 세대주 여부 등)을 철저히 확인해야 합니다. 단순히 조합 측의 설명만 듣기보다는 관련 법령을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 만약 조합원 자격이 없는데도 계약을 체결했고, 이 사실을 조합 측도 알고 있었다면, 추후 이 계약은 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위'로 판단되어 무효가 될 수 있습니다. 계약이 무효로 판단되면 납입했던 돈을 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다. 또한, 주택법은 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도하는 행위를 엄격히 금지하고 있으므로, '준조합원' 등의 명목으로 전매를 전제로 한 계약을 체결하는 것은 법적으로 효력이 없거나 처벌 대상이 될 수 있습니다.
창원지방법원진주지원 2025
이 사건은 M 건물 관리단이 이전 건물 관리업체인 주식회사 C를 상대로 보관 중이던 관리비 잔액과 부당이득금의 반환을 요구한 소송입니다. 법원은 M 건물 관리단이 적법하게 설립되어 관리업무를 개시했으므로, 기존 관리업체인 주식회사 C는 그 시점 이후로 건물 관리 권한을 상실했다고 보았습니다. 따라서 주식회사 C는 관리비 보관금과 부당이득금의 일부를 관리단에 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 주식회사 C가 관리 권한 없이 업무를 계속했더라도 건물의 필수적인 관리를 위해 지출한 비용 중 관리단이 이득을 얻었다고 인정되는 부분은 공평의 원칙에 따라 정산되어야 한다고 보아, 최종적으로 주식회사 C가 M 건물 관리단에 96,109,300원을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: M관리단 (M이라는 집합건물 구분소유자들이 구성한 관리단) - 피고: 주식회사 C (M 건물의 분양자와 관리위탁계약을 맺고 건물 관리를 수행했던 업체) - J 주식회사 (M 건물의 분양자) ### 분쟁 상황 M 건물의 분양자인 J 주식회사와 관리위탁계약을 맺어 건물 관리를 수행하던 피고 주식회사 C는, 2021년 10월 M 건물 구분소유자들이 원고 M관리단을 구성하고 2021년 11월에 관리업무 개시를 통지하며 인계를 요청했음에도 이에 불응했습니다. 피고는 원고를 상대로 여러 소송을 제기했으나 모두 패소했으며, 원고의 관리업무 개시 통지 이후에도 계속 건물 관리를 하며 입주민으로부터 관리비를 징수했습니다. 이에 원고는 피고가 보관하고 있던 관리비 잔액 112,156,116원과 권한 없이 관리업무를 수행하며 얻은 부당이득 등을 포함하여 총 181,513,448원의 반환을 청구했습니다. 피고는 관리비 보관금 반환 의무가 없다고 주장하고, 자신이 지출한 건물 관리 비용을 상계해야 한다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물 관리단이 설립된 후 기존 관리업체의 관리 권한 상실 시점, 관리 권한 상실 이후 발생한 관리비 보관금 및 부당이득의 반환 의무, 그리고 권한 없이 수행한 관리 업무에 대한 비용 청구 가능성 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고 주식회사 C는 원고 M관리단에게 96,109,300원 및 이에 대해 2024년 5월 8일부터 2025년 6월 17일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다. ### 결론 법원은 집합건물 관리단이 적법하게 구성되어 관리업무를 개시하면 기존 위탁관리업체의 관리 권한이 상실된다는 법리를 적용하여 피고 주식회사 C가 관리단 설립 이후 보관한 관리비 잔액과 부당이득 일부를 원고 M관리단에 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 피고가 권한 없이 업무를 계속했더라도 건물의 필수 관리를 위해 지출한 비용 중 원고에게 실질적인 이득이 된 부분은 공평의 원칙에 따라 인정하여 반환해야 할 금액에서 공제한 후 최종 지급액을 산정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'과 관련된 대법원 판례에 기반을 두고 있습니다. **집합건물법 제9조의3 제1항**: 이 조항은 집합건물 분양자가 관리인이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의를 다하여 건물, 대지, 부속 시설을 관리해야 한다고 규정합니다. 이는 관리단이 구성되기 전까지의 관리 주체와 그 의무를 명시합니다. 본 사건에서는 분양자와 관리위탁계약을 체결한 피고 주식회사 C가 관리단 구성 전까지 이 의무를 수행했습니다. **집합건물법 제9조의3의 해석 (대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결 참조)**​: 법원은 관리단이 적법하게 구성되어 건물 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수 권한을 포함한 모든 관리 권한을 상실한다고 봅니다. 이에 따라 분양자와 관리위탁계약을 맺었던 기존 위탁관리업체는 특별한 사정이 없는 한 관리단에 자신의 계약 효력을 주장할 수 없으며, 관리단이 관리를 개시한 이후에는 더 이상 관리 업무를 수행할 수 없습니다. 이 사건에서 원고 M관리단이 2021년 10월경 구성되어 2021년 11월경부터 관리 업무를 개시한 시점부터 피고 주식회사 C의 관리 권한은 상실된 것으로 판단되었습니다. **부당이득 반환 및 공평의 원칙**: 권한 없이 관리 업무를 계속 수행하며 관리비를 징수하는 행위는 법률상 원인 없는 이득으로 간주되어 관리단에 반환되어야 합니다. 그러나 대법원 판례는 관리 권한이 없었더라도 건물의 관리를 위해 기본적이고 필수적으로 지출된 비용 중 관리단이 이득을 얻었다고 인정되는 한도 내에서는 공평의 원칙에 따라 해당 비용만큼은 관리단이 기존 관리업체에 반환하거나 상계되어야 한다고 판시합니다. 본 판결에서도 피고 주식회사 C가 권한 상실 이후에도 건물 관리를 위해 지출한 일부 비용이 인정되어 반환해야 할 금액에서 공제되었습니다. ### 참고 사항 집합건물의 구분소유자들이 관리단을 설립할 경우, 관리단 설립 절차를 적법하게 완료하는 것이 매우 중요합니다. 기존 관리업체에게 관리업무 인계를 요구할 때는 문서로 명확히 통지하고 인계 기한을 특정해야 합니다. 관리업무 인계 과정에서 분쟁이 발생하면, 관리비 징수 및 지출 내역, 업무 인계 요청 및 불응 내역 등 모든 관련 증거 자료를 상세하게 기록하고 보관해야 합니다. 새로운 관리단이 적법하게 구성되면 기존 관리업체의 관리 권한은 원칙적으로 상실되므로, 그 이후 징수한 관리비 잔액은 새로운 관리단으로 인계되어야 할 보관금으로 간주될 수 있습니다. 다만, 기존 관리업체가 권한 상실 이후에도 건물의 안전이나 유지 보수를 위해 필수적으로 지출한 비용 중 관리단이 실질적인 이득을 얻었다고 인정되는 부분은 공평의 원칙에 따라 정산될 수 있으므로, 지출 내역을 명확히 증명할 필요가 있습니다.
서울남부지방법원 2025
피고는 2023년 5월 한 건물을 임차하여 카페를 운영하던 중, 해당 건물이 주식회사 A에 매각되고 다시 주식회사 K에 부동산담보신탁되어 소유권이 이전되었습니다. 피고가 3기 이상의 월차임을 연체하자, 건물 소유권을 신탁한 주식회사 A가 임대인으로서 임대차 계약 해지와 건물 인도를 요구했으나 법원은 주식회사 A가 아닌 수탁자인 주식회사 K가 임대인의 지위를 가진다고 판단했습니다. 이에 따라 예비적 원고인 주식회사 K의 청구가 받아들여져 피고는 건물 인도의 의무와 연체 차임 및 관리비에서 임대차보증금을 제외한 5,680,000원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 건물을 매수 후 주식회사 K에 신탁한 회사 (주위적 원고) - 주식회사 K: 주식회사 A로부터 건물을 신탁받아 임대인의 지위를 승계한 회사 (예비적 원고) - M: 건물을 임차하여 카페를 운영하며 월세를 연체한 사람 (피고) - N 주식회사: 피고와 최초 임대차 계약을 체결했던 건물 소유주 (소외 회사) ### 분쟁 상황 피고 M은 2023년 5월 소외 N 주식회사와 임대차 계약을 맺고 카페를 운영했습니다. 이후 2023년 7월 주식회사 A가 이 건물을 매수하여 소유권을 이전받았고, 곧이어 주식회사 K와 부동산담보신탁계약을 체결하여 건물 소유권이 주식회사 K에게 이전되었습니다. 신탁계약에는 위탁자인 주식회사 A가 사실상 건물을 점유·사용하며 실질적인 관리를 하고, 임료 수납 및 임대차보증금 반환 의무를 부담한다는 내용이 포함되어 신탁원부에 등재되었습니다. 그러나 피고 M이 2024년 1월 기준으로 3기 이상의 월차임을 미납하자, 주식회사 A는 임대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 요청했습니다. 이 과정에서 누가 적법한 임대인으로서 계약 해지 및 건물 인도를 요구할 수 있는지가 주된 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 건물이 신탁된 경우 누가 임대인으로서 임차인에게 임대차계약 해지 및 건물 인도를 요구할 수 있는가? 신탁원부에 기재된 내용이 제3자인 임차인에게 대항할 수 있는가? 임차인의 건물 하자 주장이나 임대인의 유지보수 의무 불이행 주장이 건물 인도 및 연체 차임 지급 의무를 면하게 할 수 있는가? ### 법원의 판단 1. 주위적 원고(주식회사 A)의 청구를 기각한다. 2. 예비적 원고(주식회사 K)의 청구를 인용한다. 3. 피고는 예비적 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하고, 5,680,000원 및 이에 대하여 2025년 4월 11일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. 소송비용 중 주위적 원고와 피고 사이의 부분은 주위적 원고가 부담하고, 예비적 원고와 피고 사이의 부분은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 신탁법상 부동산 신탁 시 수탁자에게 소유권이 완전히 이전되므로, 대외적으로는 수탁자가 신탁재산에 대한 관리권을 가지고 임대인의 지위도 승계한다고 판단했습니다. 따라서 신탁원부에 신탁계약의 일부 내용이 기재되어 있더라도, 그 내용은 신탁재산이 수탁자의 고유재산과 분리된 신탁재산임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐, 위탁자가 여전히 임대인의 지위를 가진다는 등의 다른 계약 내용을 제3자인 임차인에게 대항할 수는 없다고 보았습니다. 피고가 3기 이상의 월차임을 연체한 사실이 명확하므로, 임대차계약은 적법하게 해지되었고 피고는 건물 인도 및 연체 차임 상당의 부당이득금 반환 의무를 지게 됩니다. 피고의 건물 하자 및 임대인 의무 불이행 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **신탁법 제4조 제1항**: 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정합니다. 이는 신탁재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 알리는 효력을 가집니다. 따라서 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용 중 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 본 사건에서는 주식회사 A와 주식회사 K 간의 신탁계약 내용 중 주식회사 A가 임대인의 지위를 유지한다는 조항이 신탁원부에 기재되었더라도, 이를 제3자인 임차인에게 주장할 수는 없다는 법리가 적용됩니다. 2. **상가건물 임대차보호법**: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리 보호를 위해 다양한 규정을 두고 있으나, 임차인이 3기 이상의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대인의 정당한 계약 해지 사유가 됩니다. 본 사건에서도 피고가 3기 이상의 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 인정되었습니다. 3. **민법(임대차 관련 조항)**​: 임대차 계약의 기본적인 원칙과 계약 해지의 요건, 임차인의 부동산 인도 의무, 차임 지급 의무, 그리고 임대인의 유지수선 의무 등에 대한 일반적인 법리가 적용됩니다. 임차인이 부동산 하자를 이유로 차임 지급 의무가 없다고 주장하려면 해당 하자로 인해 사용·수익이 불가능하거나 현저히 제한되었다는 점을 명확히 입증해야 합니다. ### 참고 사항 건물이 신탁된 경우 임대차 계약의 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 신탁등기가 되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 임대인의 지위를 갖는다고 보는 것이 일반적입니다. 임차인은 임대인이 변경되었거나 건물이 신탁되었다면 반드시 새로운 임대인 또는 수탁자와의 관계를 명확히 하고, 변경된 임대인 정보를 파악하여야 합니다. 임차인은 월세 연체 시 계약 해지의 중대한 사유가 되므로, 3기 이상의 월세 연체는 특히 주의해야 합니다. 건물에 하자가 있거나 임대인의 유지보수 의무 불이행으로 인해 피해를 입었다면, 단순히 월세 지급을 거부하는 것보다 내용을 명확히 증명할 수 있는 자료(사진, 수리 견적서, 내용증명 등)를 확보하여 정당한 방식으로 항변하거나 손해배상을 청구해야 합니다.
창원지방법원 2025
원고가 지역주택조합에 가입하며 납입금을 지급했으나 주택법에서 정한 조합원 자격 요건인 세대주 요건을 충족하지 못했습니다. 원고는 계약이 원시적 불능으로 무효이거나, 사정 변경 또는 기망으로 취소되어야 한다고 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. 법원은 양 당사자가 모두 원고에게 조합원 자격이 없다는 사실을 알고도 계약을 체결했으므로, 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 조합은 원고에게 납입금 38,400,000원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 납입금을 지급했으나 조합원 자격을 갖추지 못했던 사람 - 피고 B지역주택조합: 원고 A와 조합 가입 계약을 체결한 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 9월 11일 피고 B지역주택조합과 조합원 가입 계약을 맺고 계약금 및 중도금으로 총 38,400,000원을 납부했습니다. 그러나 A는 계약 당시 주택법이 정한 지역주택조합 조합원 자격 요건인 '세대주' 요건을 충족하지 못했습니다. A는 자신이 조합원 자격이 없는 상태에서 계약이 체결되었으므로 계약이 무효이며, 납입금을 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 반면 B조합은 계약이 유효하다고 주장하며 A의 납입금이 '불법원인급여'에 해당하여 반환을 청구할 수 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 자격이 없는 사람이 지역주택조합 가입 계약을 체결했을 때 해당 계약이 유효한지 여부, 특히 양 당사자가 조합원 자격 미달 사실을 알고 있었다면 계약의 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이 경우 납입금 반환이 가능한지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고의 항소를 기각하고 원심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고 B지역주택조합은 원고 A에게 38,400,000원 및 이에 대한 소장부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. ### 결론 재판부는 주택법상 지역주택조합 조합원 자격 규정은 '단속규정'에 불과하여 위반 시 계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 그러나 원고 A가 세대주가 아니어서 조합원 자격이 없음을 알면서도 무주택서약서를 작성했고, 피고 B조합 역시 제출된 서류를 통해 A의 자격 미달 사실을 충분히 알 수 있었다고 판단했습니다. 따라서 양 당사자가 통정하여 조합원 자격에 관한 단속규정을 위반한 행위는 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위'에 해당하여 무효라고 결론 내렸습니다. 또한, 원고가 지급한 납입금은 민법 제746조에서 정한 '불법원인급여'에 해당하지 않으므로, 피고는 법률상 원인 없이 취득한 이익을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **주택법 제11조 제7항 및 동법 시행령 제21조 제1항**: 이 규정들은 지역주택조합의 조합원 자격 요건(세대주 포함 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자)을 정하고 있습니다. 재판부는 이 규정이 '단속규정'에 해당하여 이를 위반한다고 하여 계약이 바로 무효가 되는 것은 아니지만, 당사자들이 통정하여 위반하면 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위'로 무효가 될 수 있다고 설명했습니다. 2. **민법 제103조(반사회질서의 법률행위)**​: 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효입니다. 본 사건에서는 조합원 자격이 없음을 양측이 알면서도 계약을 체결한 행위가 이 조항에 따라 무효로 판단되었습니다. 3. **주택법 제65조 제1항 및 제101조**: 주택 공급을 받을 수 있는 지위의 양도·양수 행위를 금지하고 있으며, 위반 시 벌칙을 규정하고 있습니다. 이는 전매를 전제로 한 계약이 효력이 없음을 뒷받침하는 근거가 됩니다. 4. **민법 제746조(불법원인급여)**​: 불법의 원인으로 재산을 급여한 경우 그 이익의 반환을 청구하지 못한다는 규정입니다. 재판부는 본 사건의 경우 급여의 원인된 행위가 반사회성, 반윤리성, 반도덕성이 현저하다고 볼 수 없어 불법원인급여에 해당하지 않으므로 납입금 반환이 가능하다고 판단했습니다. 5. **소송촉진 등에 관한 특례법**: 부당이득 반환 청구에서 소장부본 송달 다음 날부터 적용되는 지연손해금의 연 12% 이율을 정하고 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 주택법에서 정한 조합원 자격 요건(예: 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유, 세대주 여부 등)을 철저히 확인해야 합니다. 단순히 조합 측의 설명만 듣기보다는 관련 법령을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 만약 조합원 자격이 없는데도 계약을 체결했고, 이 사실을 조합 측도 알고 있었다면, 추후 이 계약은 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위'로 판단되어 무효가 될 수 있습니다. 계약이 무효로 판단되면 납입했던 돈을 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다. 또한, 주택법은 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도하는 행위를 엄격히 금지하고 있으므로, '준조합원' 등의 명목으로 전매를 전제로 한 계약을 체결하는 것은 법적으로 효력이 없거나 처벌 대상이 될 수 있습니다.
창원지방법원진주지원 2025
이 사건은 M 건물 관리단이 이전 건물 관리업체인 주식회사 C를 상대로 보관 중이던 관리비 잔액과 부당이득금의 반환을 요구한 소송입니다. 법원은 M 건물 관리단이 적법하게 설립되어 관리업무를 개시했으므로, 기존 관리업체인 주식회사 C는 그 시점 이후로 건물 관리 권한을 상실했다고 보았습니다. 따라서 주식회사 C는 관리비 보관금과 부당이득금의 일부를 관리단에 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 주식회사 C가 관리 권한 없이 업무를 계속했더라도 건물의 필수적인 관리를 위해 지출한 비용 중 관리단이 이득을 얻었다고 인정되는 부분은 공평의 원칙에 따라 정산되어야 한다고 보아, 최종적으로 주식회사 C가 M 건물 관리단에 96,109,300원을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: M관리단 (M이라는 집합건물 구분소유자들이 구성한 관리단) - 피고: 주식회사 C (M 건물의 분양자와 관리위탁계약을 맺고 건물 관리를 수행했던 업체) - J 주식회사 (M 건물의 분양자) ### 분쟁 상황 M 건물의 분양자인 J 주식회사와 관리위탁계약을 맺어 건물 관리를 수행하던 피고 주식회사 C는, 2021년 10월 M 건물 구분소유자들이 원고 M관리단을 구성하고 2021년 11월에 관리업무 개시를 통지하며 인계를 요청했음에도 이에 불응했습니다. 피고는 원고를 상대로 여러 소송을 제기했으나 모두 패소했으며, 원고의 관리업무 개시 통지 이후에도 계속 건물 관리를 하며 입주민으로부터 관리비를 징수했습니다. 이에 원고는 피고가 보관하고 있던 관리비 잔액 112,156,116원과 권한 없이 관리업무를 수행하며 얻은 부당이득 등을 포함하여 총 181,513,448원의 반환을 청구했습니다. 피고는 관리비 보관금 반환 의무가 없다고 주장하고, 자신이 지출한 건물 관리 비용을 상계해야 한다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물 관리단이 설립된 후 기존 관리업체의 관리 권한 상실 시점, 관리 권한 상실 이후 발생한 관리비 보관금 및 부당이득의 반환 의무, 그리고 권한 없이 수행한 관리 업무에 대한 비용 청구 가능성 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고 주식회사 C는 원고 M관리단에게 96,109,300원 및 이에 대해 2024년 5월 8일부터 2025년 6월 17일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다. ### 결론 법원은 집합건물 관리단이 적법하게 구성되어 관리업무를 개시하면 기존 위탁관리업체의 관리 권한이 상실된다는 법리를 적용하여 피고 주식회사 C가 관리단 설립 이후 보관한 관리비 잔액과 부당이득 일부를 원고 M관리단에 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 피고가 권한 없이 업무를 계속했더라도 건물의 필수 관리를 위해 지출한 비용 중 원고에게 실질적인 이득이 된 부분은 공평의 원칙에 따라 인정하여 반환해야 할 금액에서 공제한 후 최종 지급액을 산정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'과 관련된 대법원 판례에 기반을 두고 있습니다. **집합건물법 제9조의3 제1항**: 이 조항은 집합건물 분양자가 관리인이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의를 다하여 건물, 대지, 부속 시설을 관리해야 한다고 규정합니다. 이는 관리단이 구성되기 전까지의 관리 주체와 그 의무를 명시합니다. 본 사건에서는 분양자와 관리위탁계약을 체결한 피고 주식회사 C가 관리단 구성 전까지 이 의무를 수행했습니다. **집합건물법 제9조의3의 해석 (대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결 참조)**​: 법원은 관리단이 적법하게 구성되어 건물 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수 권한을 포함한 모든 관리 권한을 상실한다고 봅니다. 이에 따라 분양자와 관리위탁계약을 맺었던 기존 위탁관리업체는 특별한 사정이 없는 한 관리단에 자신의 계약 효력을 주장할 수 없으며, 관리단이 관리를 개시한 이후에는 더 이상 관리 업무를 수행할 수 없습니다. 이 사건에서 원고 M관리단이 2021년 10월경 구성되어 2021년 11월경부터 관리 업무를 개시한 시점부터 피고 주식회사 C의 관리 권한은 상실된 것으로 판단되었습니다. **부당이득 반환 및 공평의 원칙**: 권한 없이 관리 업무를 계속 수행하며 관리비를 징수하는 행위는 법률상 원인 없는 이득으로 간주되어 관리단에 반환되어야 합니다. 그러나 대법원 판례는 관리 권한이 없었더라도 건물의 관리를 위해 기본적이고 필수적으로 지출된 비용 중 관리단이 이득을 얻었다고 인정되는 한도 내에서는 공평의 원칙에 따라 해당 비용만큼은 관리단이 기존 관리업체에 반환하거나 상계되어야 한다고 판시합니다. 본 판결에서도 피고 주식회사 C가 권한 상실 이후에도 건물 관리를 위해 지출한 일부 비용이 인정되어 반환해야 할 금액에서 공제되었습니다. ### 참고 사항 집합건물의 구분소유자들이 관리단을 설립할 경우, 관리단 설립 절차를 적법하게 완료하는 것이 매우 중요합니다. 기존 관리업체에게 관리업무 인계를 요구할 때는 문서로 명확히 통지하고 인계 기한을 특정해야 합니다. 관리업무 인계 과정에서 분쟁이 발생하면, 관리비 징수 및 지출 내역, 업무 인계 요청 및 불응 내역 등 모든 관련 증거 자료를 상세하게 기록하고 보관해야 합니다. 새로운 관리단이 적법하게 구성되면 기존 관리업체의 관리 권한은 원칙적으로 상실되므로, 그 이후 징수한 관리비 잔액은 새로운 관리단으로 인계되어야 할 보관금으로 간주될 수 있습니다. 다만, 기존 관리업체가 권한 상실 이후에도 건물의 안전이나 유지 보수를 위해 필수적으로 지출한 비용 중 관리단이 실질적인 이득을 얻었다고 인정되는 부분은 공평의 원칙에 따라 정산될 수 있으므로, 지출 내역을 명확히 증명할 필요가 있습니다.