오피스텔 하자진단 용역계약 미이행에 따른 용역비 청구 사건

주식회사 A는 B관리단과 B오피스텔의 하자진단 용역계약을 체결하였습니다. 주식회사 A는 용역 업무를 완료하고 하자진단보고서에 따른 손해배상 산정액의 10%인 60,277,170원을 용역비로 청구하였으나 B관리단은 주식회사 A가 보고서 납품 기한 내에 용역 업무를 완료하지 못했으며 완성된 보고서를 제출받지 못했다고 주장하며 용역비 지급을 거부하였습니다. 법원은 주식회사 A가 용역 업무를 계약된 기한 내에 완료하지 못했다고 판단하여 주식회사 A의 청구를 기각하였습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 안전진단 및 하자진단 업무를 수행하는 용역업체입니다.
• B관리단: 인천 남동구 C 소재 B 오피스텔의 구분소유자들을 대표하여 건물을 관리하는 단체입니다.
• B 오피스텔 구분소유자 E 외 52명: B 오피스텔의 소유자들로 분양자 및 시공사를 상대로 하자 관련 손해배상 소송을 제기했습니다.
• F, G, H 주식회사: B 오피스텔의 분양자 및 시공사로 하자 관련 손해배상 소송의 피고였습니다.

분쟁 상황

B오피스텔의 관리단은 건물 하자에 대한 소송을 준비하며 하자진단 용역업체인 주식회사 A와 계약을 맺었습니다. 용역 계약에는 하자진단 보고서를 바탕으로 한 손해배상 산정액의 10%를 용역비로 지급한다는 내용이 포함되어 있었는데 이는 관리단이 용역 업무 수행 중 또는 종료 후 '납득할 수 없는 사유'로 합의 또는 소송을 중단할 경우에 적용되는 조항이었습니다. 주식회사 A는 보고서를 제출했다고 주장하며 용역비를 청구했지만 관리단은 보고서가 기한 내에 완성되지 않았고 부실했다고 주장하며 지급을 거부했습니다. 이와 별도로 관리단 소속 구분소유자들은 실제 분양 및 시공사와 4,500만 원에 합의하고 소송을 취하했습니다.

핵심 쟁점

1. 주식회사 A가 B관리단과의 하자진단 용역계약에 따라 업무를 기한 내에 완료하고 완전한 하자진단 보고서를 제출했는지 여부
2. B관리단이 주식회사 A의 보고서상 손해배상 산정액의 10%를 용역대금으로 지급해야 하는 계약상 책임이 있는지 여부
3. 이 사건 계약 제9조가 불합리하고 일방에게 불리한 조항으로 무효 또는 제한되어야 하는지 여부

법원의 판단

법원은 주식회사 A의 청구를 기각하고 소송비용은 주식회사 A가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 주식회사 A가 계약상 납품 기한인 2020년 2월 말까지 제대로 된 하자진단 보고서를 제출하여 용역 업무를 완료했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 제출된 보고서는 미완성 상태이거나 내용이 부실했으며 현장 진단 투입 인원과 시간도 매우 적었던 것으로 보였습니다. 또한 B관리단이 관련 하자소송에서 분양자 및 시공사와 합의한 것이 '납득할 수 없는 사유'에 해당하여 계약파기 책임을 져야 한다고 볼 증거도 없었습니다. 주식회사 A가 용역 업무를 제대로 이행하지 못했으므로 이 사건 계약 제9조에 따른 용역대금 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 본질 및 성실 이행의 원칙: 계약은 당사자 간의 약속이므로 계약 내용은 명확하게 작성되어야 하며 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 계약 내용을 이행할 의무가 있습니다. 본 사례에서 법원은 용역 계약서의 용역대금 조항이 모순되어 불분명하고 용역업체인 주식회사 A가 계약에 따른 납품 기한 내에 용역 업무를 완료하지 못했다고 판단했습니다. 이는 계약 내용의 불명확성과 당사자의 계약 이행 의무 불이행에 대한 법원의 판단 기준을 보여줍니다.
2. 채무불이행 및 손해배상: 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. 그러나 본 사례에서 법원은 원고인 주식회사 A가 계약에 따른 용역 업무를 완료하지 않았다고 보았으므로 피고인 B관리단이 채무불이행 책임을 진다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 손해배상액의 예정 (민법 제398조): 계약서에 "채무불이행에 관한 손해배상액을 예정한 경우 채권자는 실제 손해액을 증명할 필요 없이 예정된 금액을 청구할 수 있다"는 조항을 두기도 합니다. 그러나 법원은 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 직권으로 이를 감액할 수 있다고 봅니다. 이 사례의 계약 제9조는 '원고의 용역 보고서상 손해배상 산정액의 10%'를 용역대금으로 지급한다는 내용인데 법원은 이를 손해배상의 예정 내지 위약벌 조항으로 보면서도 원고의 업무 완료 여부나 실제 지출 비용을 묻지 않고 원고가 일방적으로 산정하는 금액에 연동하며 원고가 수행한 업무량에 비하여 지나치게 과다하다고 지적하며 그 효력을 제한적으로 해석해야 한다고 보았습니다. 이는 손해배상 예정액이 계약의 목적과 내용, 당사자의 지위, 예상 손해액 등을 고려하여 합리적이어야 한다는 법의 원칙을 반영합니다.
4. 불공정한 법률행위 (민법 제104조 유사): 비록 직접적으로 민법 제104조(불공정한 법률행위)를 적용한 것은 아니나 법원은 이 사건 계약 제9조가 "일방적으로 피고에게 불리하다"고 판단하면서 원고의 용역 업무 완료 여부와 무관하게 고액의 배상을 요구하고 불명확한 사유로 피고에게 책임을 지우는 조항의 불합리성을 지적했습니다. 이는 계약의 공정성 원칙과 관련이 있습니다.

참고 사항

1. 용역 계약 체결 시 계약서에 용역 대금, 업무 범위, 납품 기한, 완료 기준 등을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 모순되는 조항이 없도록 세심하게 확인해야 합니다.
2. 용역 계약의 이행 여부를 판단할 때 중요한 기준이 되는 것이 '보고서 등 성과물의 완성도와 제출 기한 준수'입니다. 용역을 의뢰하는 측은 명확한 성과물 기준을 제시하고 용역을 수행하는 측은 이를 충실히 이행해야 합니다.
3. 계약 중 '납득할 수 없는 사유'와 같이 불명확한 문구는 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 어떤 상황이 계약 파기의 책임으로 이어지는지 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.
4. 손해배상액을 산정하는 조항이 있다면 그 산정 기준이 객관적이고 합리적인지 검토해야 합니다. 일방이 과도하게 유리하거나 불리한 조항은 법원에서 제한적으로 해석될 수 있습니다.
5. 특히 소송 준비를 위한 용역 계약의 경우 용역 결과물이 실제 소송에 어떻게 활용될 것인지 그 유용성은 어느 정도인지 등을 충분히 고려하여 계약 조건을 설정해야 합니다.