G 건물 시설관리 위탁계약 무효와 사무실 인도 관련 분쟁

이 사건은 G 건물 구분소유자들이 피고 G 관리단이 피고 H 주식회사에 시설관리를 위탁하기로 한 결의와 그에 따른 종합관리용역 도급계약이 무효임을 확인하고, H 주식회사는 점유 중인 사무실을 인도하라고 청구한 사건입니다. 법원은 관리위원회의 의결정족수 미달로 인한 결의 무효, 관리위원장의 대표권 부재로 인한 도급계약 무효를 인정하고, H 주식회사의 사무실 인도 의무를 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고들: G 건물의 구분소유자들로, 이 사건 시설관리 위탁 결의 및 계약의 무효를 주장하고 사무실 인도를 청구한 사람들입니다.
• 피고 G 관리단: G 건물의 관리 주체로, 시설관리 위탁 결의를 하고 종합관리용역 도급계약을 체결한 단체입니다.
• 피고 H 주식회사: G 관리단으로부터 G 건물의 시설관리를 위탁받아 종합관리용역 도급계약을 체결하고 사무실을 점유한 회사입니다.

분쟁 상황

G 건물의 구분소유자들(원고들)은 G 관리단이 2019년 9월 17일 관리위원회 회의에서 H 주식회사에 건물 시설관리를 위탁하기로 결의하고, 같은 해 9월 27일 종합관리용역 도급계약을 체결한 것에 대해 이의를 제기했습니다. 원고들은 관리위원회 결의가 의결정족수를 채우지 못해 무효이며, 계약을 체결한 관리위원장에게 관리단을 대표할 권한이 없었으므로 도급계약도 무효라고 주장했습니다. 이에 따라 H 주식회사가 점유하고 있는 건물 지하 사무실의 인도를 요구했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. G 관리단의 관리위원회 결의가 관리규약에 따른 의결정족수를 충족했는지 여부 (감사의 의결권, 서면결의의 유효성, 관리위원 자격 문제).
2. 관리위원장이 피고 관리단을 대표하여 H 주식회사와 종합관리용역 도급계약을 체결할 적법한 권한이 있었는지 여부.
3. 위 도급계약이 무효일 경우, H 주식회사가 점유하고 있는 사무실을 원고들에게 인도할 의무가 있는지 여부.
4. H 주식회사가 주장하는 유치권이 인정될 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고들의 항소를 모두 기각하고 제1심판결을 유지했습니다. 즉, 피고 G 관리단이 H 주식회사에 G 건물 시설관리를 위탁하기로 한 결의는 무효이며, 피고들 사이에 체결된 종합관리용역 도급계약도 무효임을 확인했습니다. 또한, 피고 H 주식회사는 원고들에게 지하 1층 사무실 부분 68.87m²를 인도해야 한다고 판결했습니다.

결론

결과적으로 G 관리단의 시설관리 위탁 결의와 H 주식회사와의 도급계약은 법적 효력이 없는 것으로 확정되었으며, H 주식회사는 건물 내 사무실을 비워야 합니다. 이는 관리단 운영 및 계약 체결 시 적법한 절차와 권한 준수의 중요성을 강조하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구 집합건물법) 및 관련 관리규약: 이 법과 관리규약은 관리단 집회 및 관리위원회의 구성, 회의 소집 절차, 의결정족수, 관리인의 선임과 권한 등을 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 관리규약 제68조 제1항의 의결정족수 규정과 제60조 제2항, 제61조 제4항에 따른 감사의 의결권 유무, 제68조 제2항의 서면결의 요건 등이 쟁점이 되었습니다. 또한 구 집합건물법 제25조 제1항 및 관리규약 제37조 제1항, 제56조 제2항 등은 관리단 대표권이 관리인에게 있음을 명시하고 있어, 관리위원장의 대표권 유무 판단의 근거가 되었습니다.
• 민법 제130조 (무권대리)​: '대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다'고 규정합니다. 이 사건에서는 관리위원장 M이 관리단을 대표할 권한 없이 도급계약을 체결했으므로, 관리단이 이를 추인하지 않는 한 계약은 무효로 판단되었습니다.
• 민법 제59조 제2항 (법인 대표에 대한 준용)​: '법인의 대표에 관하여는 대리에 관한 규정을 준용한다'고 규정하여, 민법 제130조의 무권대리 규정이 법인의 대표에도 적용됨을 명확히 합니다.
• 민법 제125조 (표현대리)​: '제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다'고 규정합니다. 피고 회사는 관리위원장을 관리단의 대표자로 믿었다고 주장했으나, 법원은 피고 회사가 시설관리 전문업체로서 관리규약 등을 통해 대표권 유무를 확인할 의무가 있었고, 계약 체결 당시 상황을 종합할 때 관리위원장에게 대표권이 없음을 알았거나 알 수 있었다고 보아 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서 (공용부분에 대한 보존행위)​: '각 공유자는 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있다'고 규정합니다. 이 조항에 따라 구분소유자들은 공용부분인 사무실을 불법으로 점유한 H 주식회사에 대해 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물 반환청구권을 행사하여 사무실 인도를 청구할 수 있습니다.
• 유치권 관련 법리: 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리입니다. 이 사건에서 H 주식회사는 관리비 채권을 근거로 유치권을 주장했으나, 도급계약이 무효이므로 원고들에게 직접적인 관리비 채권을 가질 수 없으며, 원고들이 부당이득을 얻었다고 보기도 어렵다는 이유로 유치권 주장이 배척되었습니다.

참고 사항

유사한 분쟁 상황에서 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.

• 관리단 결의의 절차적 적법성 확인: 관리단 집회나 관리위원회 회의를 통해 중요한 사항을 결정할 때에는 관리규약에서 정한 소집 절차, 의결정족수, 회의록 작성 등 모든 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히 감사는 통상적으로 의결권이 없으므로 의결정족수 산정 시 주의해야 합니다.
• 서면결의의 유효성 요건: 서면으로 의결권을 행사하는 경우, 해당 관리위원에게 질병, 해외 체류 등 부득이한 사유가 있었는지, 그리고 회의 불참에 대한 부득이한 사유를 과반수의 관리위원이 인정했는지 명확한 증거를 남겨야 합니다. 또한, 결의하려는 안건의 내용이 서면결의 이전에 충분히 고지되어 의결권자가 해당 내용을 인지한 상태에서 의사결정을 했는지도 중요합니다.
• 대표권 없는 자의 계약: 관리단과 중요한 계약을 체결할 때에는 반드시 관리규약과 관련 법령을 통해 계약 당사자가 관리단을 대표할 적법한 권한을 가진 관리인인지 확인해야 합니다. 관리위원장은 통상 관리위원회의 장일 뿐 관리단을 대표하는 자는 아니므로 계약 체결 권한이 없다는 점을 유의해야 합니다.
• 표현대리 주장: 계약 상대방이 '선의의 제3자'로서 보호받기 위해서는 대표권이 없는 자와 계약했음을 전혀 몰랐고(선의) 또 알 수도 없었음(무과실)을 입증해야 합니다. 전문업체라면 관리규약을 확인하여 대표권 유무를 파악할 의무가 있다고 볼 수 있습니다. 특히 대규모, 장기 계약의 경우 투명한 절차(공개 경쟁 입찰 등)를 거치지 않았다면 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
• 관리위원의 사퇴 처리: 관리위원의 사퇴 의사가 있을 경우, 관리규약에 따른 절차를 마련하고 명시적이고 확정적인 사퇴 처리 기록을 남겨야 합니다. 단순히 카카오톡 메시지만으로는 사퇴의 효력을 인정하기 어려울 수 있습니다.
• 유치권 주장 요건: 시설관리업체가 건물 관리에 필요한 비용을 지출했더라도, 관리단과의 도급계약이 무효라면 구분소유자들에게 직접 관리비 채권을 가진다고 보기 어렵고, 구분소유자들이 부당이득을 얻었다고 보기도 어려워 유치권 성립 요건을 충족하기 어렵습니다.