표준지공시지가 부실 조사 감정평가사 징계 정당 사건

감정평가사 A씨는 2019년 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행하면서 토지의 분할 및 그 지상에 신축된 건물의 현황을 제대로 파악하지 못하고 부실하게 평가했다는 이유로 국토교통부장관으로부터 견책 처분을 받았습니다. A씨는 이에 불복하여 소송을 제기했으나, 법원은 감정평가사가 관련 법령에 따른 공부(公簿)조사 및 실지조사 의무를 소홀히 하여 공정하고 합리적인 평가를 하지 못했다고 보아 징계 사유가 인정된다고 판단했습니다. 또한, 견책 처분이 재량권을 일탈하거나 남용했다고 볼 수 없다고 결론 내리며 A씨의 항소를 기각했습니다. 이는 감정평가사의 공적 업무 수행에 대한 신의성실 의무의 중요성을 강조한 판결입니다.

관련 당사자

• 원고(항소인) A: 표준지공시지가 조사·평가 업무를 부실하게 수행하여 견책 처분을 받은 감정평가사입니다.
• 피고(피항소인) 국토교통부장관: 감정평가사 A에게 표준지공시지가 부실 조사에 대한 견책 처분을 내린 행정기관의 장입니다.

분쟁 상황

감정평가사 A씨는 2019년 표준지공시지가 조사·평가 업무를 담당했습니다. 이 사건 토지는 2017년에 이미 여러 필지로 분할되었고, 2018년에는 그 지상에 건물이 신축되어 대지로 이용되고 있었습니다. 그러나 A씨는 한국부동산원(KAIS)의 초안 자료가 실제와 다를 수 있다는 경고 문구가 있었음에도 불구하고, 부정확한 초안 자료(분할 전 토지로 표시된 지적도, 과거 항공사진 등)에만 의존했습니다. 그 결과, 토지 분할 사실을 파악하지 못하고, 이 사건 인접지를 이 사건 토지로 오인했습니다. 또한, 실제로는 건물이 지어져 대지로 이용되는 토지를 ‘전(논밭)’으로 잘못 판단했습니다. A씨는 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 '공부(公簿)'를 통해 토지 분할과 면적 변경을 확인하지 않았고, 현장조사 시에도 건물이 신축된 사실을 간과하거나 옆 필지의 건물로 오인하는 등 실지조사를 소홀히 했습니다. 이에 국토교통부장관은 A씨의 이러한 부실한 조사·평가에 대해 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상의 신의성실의무 위반을 이유로 2021년 10월 1일 견책 처분을 내렸고, A씨는 이 처분에 불복하여 행정소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

감정평가사가 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행함에 있어 관련 법령이 정한 공부조사 및 실지조사 의무를 제대로 이행하지 않아 신의성실의 의무를 위반했는지 여부입니다. 또한, 감정평가사에게 내려진 견책 처분이 행정기관의 재량권을 일탈·남용한 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고(감정평가사 A)의 항소를 기각하고, 국토교통부장관이 A에게 내린 견책 처분이 정당하다고 판결했습니다. 원고가 관련 법령에 따른 공부조사와 실지조사 의무를 소홀히 하여 표준지공시지가를 부적정하게 평가했다고 보았고, 이 처분이 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

결론

결론적으로, 감정평가사는 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행할 때 관련 법규에 따라 철저한 공부조사와 현장조사를 이행해야 하며, 이를 소홀히 할 경우 징계 처분을 받을 수 있고, 이러한 처분은 공익적 측면에서 정당하다는 것이 법원의 판단입니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 감정평가사의 공적 업무 수행에 필요한 주의의무와 징계의 정당성에 대한 판례입니다.

1. 감정평가사의 신의성실의무 위반 (구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제1항)​ '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'(구 감정평가법) 제25조 제1항은 감정평가사가 '품위를 유지하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 해야 한다'고 규정합니다. 법원은 이 조항에서 규정한 '신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 할 의무'를 고의 또는 중대한 과실 없이도 위반할 수 있는 일반적인 의무로 해석했습니다. 즉, 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행하는 과정에서 감정평가 관련 법령이 정하는 원칙과 절차, 방법을 준수함으로써 공정하고 합리적인 평가를 위한 주의의무를 다하지 않았다면 징계 사유가 된다는 것입니다. 본 사건의 감정평가사 A는 통상적인 지식과 경험에 비추어 마땅히 해야 할 공부조사 및 실지조사를 소홀히 하여 토지의 현황을 오인하고 부적절하게 평가한 것이 이 의무를 위반한 것으로 인정되었습니다.

2. 표준지공시지가 조사·평가 기준 위반 (부동산 가격공시에 관한 법률, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 구 표준지공시지가 조사·평가 기준)​ '부동산 가격공시에 관한 법률' 제3조는 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·평가하고 공시해야 하며, 의뢰받은 감정평가법인등은 법률 및 시행령, 시행규칙에 따라 토지의 소재지, 면적, 지목, 이용상황, 주위 환경 등 '국토교통부령으로 정하는 사항'을 조사·평가해야 한다고 명시합니다. 더 나아가 '구 표준지공시지가 조사·평가 기준'(국토교통부훈령) 제5조(공부조사)는 토지·임야대장, 지적·임야도, 토지이용계획확인서 등을 통해 공시 기준일 현재의 소재지, 지번, 지목, 면적, 공법상 제한사항 등을 조사해야 한다고 규정합니다. 또한, 제6조(실지조사)는 표준지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 위치 및 주위 환경, 토지 이용상황 등을 현장에서 직접 조사해야 한다고 명시합니다. 감정평가사 A는 토지 분할 사실이 반영된 토지대장과 지적도, 토지이용계획확인서 확인 도면을 제대로 확인하지 않아 공부조사를 소홀히 했고, 건물이 신축된 현장을 제대로 파악하지 못하고 기존 자료에만 의존하여 실지조사 의무를 다하지 않은 것으로 인정되었습니다. 이는 위 법령 및 훈령에 따른 조사 의무를 위반한 것입니다.

3. 재량권 일탈·남용 여부 판단 (비례원칙, 평등원칙)​ 법원은 견책 처분이 재량권의 범위를 일탈하거나 남용했는지 여부를 판단할 때, 감정평가 업무의 공공성과 표준지공시지가 결정·공시의 중요성을 고려했습니다. 감정평가사의 부실한 조사는 부동산 가격 공시 업무의 신뢰성을 저해하고 재발 방지가 필요하다는 공익적 목적이 인정되었습니다. 또한, 처분의 경중을 고려하여 감정평가관리·징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정 제14조에 따라 가장 경미한 징계인 '견책'이 내려진 점을 들며, 처분이 비례원칙이나 평등원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 국토교통부장관의 견책 처분은 적법한 재량권 행사로 보았습니다.

참고 사항

감정평가사는 표준지공시지가 조사·평가 시 한국부동산원(구 한국감정원)의 정보 시스템(KAIS) 자료가 참고용임을 명심하고, 반드시 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 '공부(公簿)'를 통해 실제 토지 현황을 직접 확인해야 합니다. 시스템 자료의 오류 가능성 및 정보 반영의 시차를 인지하는 것이 중요합니다. '표준지공시지가 조사·평가 기준' 등 관련 규정에 명시된 공부조사 및 실지조사 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히 토지 분할, 건물 신축 등 중요한 현황 변경이 예상되거나 확인되는 경우에는 더욱 신중하게 조사를 진행해야 합니다. 현장조사 시 기존 자료(사진 등)와 실제 현황이 다를 경우 반드시 새로운 현장사진을 촬영하고, 토지의 이용상황, 주위 환경 등 가격 형성에 영향을 미치는 요인들을 직접 확인하고 기록해야 합니다. 토지의 경계, 지목, 면적, 이용상황 등 핵심적인 정보를 정확하게 파악하는 것이 감정평가사의 가장 기본적인 의무입니다. 특히 면적 차이 등 명백한 불일치가 발견되면 추가적인 확인 작업을 소홀히 해서는 안 됩니다. 감정평가사는 공공성을 지닌 전문직으로서, 공정하고 합리적인 평가를 위한 신의성실의 의무를 다해야 합니다. 이를 위반할 경우 고의나 중과실에 이르지 않더라도 징계 사유가 될 수 있습니다.