재건축 관리처분계획 상가 아파트 배정 불이익 사건

H아파트 재건축 정비사업조합이 수립한 관리처분계획 중 상가조합원들에게 아파트 배정 시 불이익을 주어 기존 합의와 신뢰를 침해했다고 판단하여, 해당 관리처분계획의 일부를 취소한 사건입니다.

관련 당사자

• A 외 6인, T: H아파트 재건축 정비사업 대상인 상가 소유자들로서 피고 조합의 조합원
• H아파트주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 J동 일대 H아파트에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합

분쟁 상황

피고 조합의 전신인 추진위원회는 2010. 11. 17. 상가소유자모임과의 합의(이 사건 합의)를 통해 분구중심 면적 축소에 대한 보상으로 '아파트 20채를 조합원 분양가로 상가 소유자들에게 공급'하기로 약속했습니다. 이 합의 내용은 피고 조합의 구 정관 제47조 제9호 (라)목에 명시적으로 반영되었습니다. 초기 구 관리처분계획은 아파트 20채의 일반분양가와 조합원분양가 차액 2,273,300,000원을 상가 수입으로 계상하는 '차액정산 방식'을 전제로 수립되었습니다. 그러나 이후 피고 정관이 개정되고 상가협의회 규약도 개정되면서, 상가조합원들에게 아파트 자체를 직접 공급하는 방식으로 입장이 변경되었습니다. 상가협의회는 피고에게 '이 사건 비율'(상가 가액과 분양주택 최소 분양단위 규모 추산액에 적용할 비율)을 '1'로 하되, 이 비율로 인해 상가조합원들이 분양받지 못하는 아파트 수량(18채)에 대해서는 차액정산을 요구했습니다. 하지만 피고는 이 사건 비율을 총회에서 별도로 정하지 않고 '1'로 적용한 관리처분계획을 수립하여, 상가조합원들에게 아파트 2채만을 배정하고 나머지 18채는 일반분양하였습니다. 이에 원고들(상가조합원들)은 피고의 이 사건 관리처분계획이 자신들의 기존 합의 및 신뢰 이익을 침해하여 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

상가조합원들이 아파트 20채를 조합원 분양가로 공급받거나 그 차액을 정산받을 것이라는 신뢰를 피고로부터 부여받았다고 볼 수 있는지, 상가조합원들의 이러한 신뢰가 도시정비법령을 충족하면서도 구현될 수 있는지, 피고 조합이 관리처분계획 수립 과정에서 상가조합원들의 신뢰를 침해하였는지 여부가 쟁점입니다.

법원의 판단

피고가 2019. 4. 24. 서초구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 상가조합원들에게 불이익하게 작용하는 [별지 2] 목록 기재 각 부분을 취소한다. 소송 총비용은 원고보조참가로 인한 부분을 포함하여 피고가 부담한다.

결론

법원은 재건축 정비사업조합이 조합원 간의 기존 합의와 그에 따른 신뢰를 관리처분계획에 합리적으로 반영해야 하며, 법령의 범위 내에서 조합원의 정당한 기대 이익을 침해하지 않아야 한다고 판단했습니다. 특히 상가조합원들에게 약속된 아파트 공급 기회를 조합의 일방적인 판단으로 제한하는 것은 위법하다고 보아 관리처분계획의 일부를 취소하였습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제74조 제4항: 관리처분계획의 내용, 관리처분 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하여 관리처분계획이 법률에 근거한 구체적인 기준을 따르도록 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호: 부대·복리시설(상가) 소유자에게 부대·복리시설을 공급하는 것이 원칙이나, 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 최소분양단위규모 추산액에 '정관 등으로 정하는 비율'(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 큰 경우 등 특정 요건을 충족하면 1주택을 공급할 수 있다고 규정합니다. 재건축 조합은 이 '정관 등으로 정하는 비율'을 조정함으로써 부대·복리시설 소유자들에게 공급할 수 있는 주택의 수량을 결정할 수 있으며, 이 비율을 '1'보다 낮게 정하여 주택 분양을 가능하게 할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 단서: 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 위 제2호의 기준과 다르게 적용할 수 있으나, 이 판례에서는 조합원 전원의 동의가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 신뢰보호의 원칙: 행정법의 일반원칙 중 하나로, 국민이 행정기관의 언동에 대해 정당한 신뢰를 형성한 경우, 그 신뢰는 보호되어야 한다는 원칙입니다. 이 판례에서는 피고 조합이 상가조합원들에게 아파트 공급 방식 또는 차액정산 방식에 대한 신뢰를 부여했으며, 이를 합리적인 근거 없이 침해한 것은 위법하다고 보았습니다. 이는 조합이 과거의 합의나 정관 내용에 대해 조합원들에게 형성된 정당한 기대 이익을 보호해야 한다는 법리를 보여줍니다.

참고 사항

재건축 사업 진행 시, 조합과 조합원 간의 합의 내용은 정관에 명확하게 반영하고, 변경 시에는 관련 법령 및 조합원 총회 절차를 준수해야 합니다. 관리처분계획 수립 과정에서 조합원의 권리 및 이익이 침해될 우려가 있는 경우, 합의된 내용을 명확히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 아파트나 상가 등 부동산 배정 방식 변경 시에는 조합원 전체의 동의 여부, 관련 법령 준수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 기존 합의나 약정으로 인해 발생한 조합원들의 정당한 신뢰 이익은 재건축 과정에서 최대한 보호되어야 합니다. 도시정비법 시행령의 '비율' 조정을 통해 부대·복리시설 소유자에게 주택을 공급할 수 있는 가능성이 있으므로, 이를 활용하여 합의 내용을 실현할 방안을 적극적으로 모색할 필요가 있습니다.