행정
이 사건은 E빌딩 관리단이 2019년 2월 27일 관리단집회에서 회장, 부회장, 감사, 총무, 이사 등 대표를 선출한 결의의 무효를 확인해 달라는 소송입니다. 원고들은 관리단집회에서 대표를 선출할 근거가 된 관리규약이 적법한 절차를 거쳐 제정되지 않아 무효이며, 따라서 이를 바탕으로 이루어진 대표 선출 결의 역시 무효라고 주장했습니다. 법원은 관리규약 제정 시 구분소유자 5분의 4 이상의 서면 합의 요건을 충족하지 못했고 임차인의 서명은 유효한 합의로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 주장을 받아들여 대표자 선출 결의가 무효임을 확인했습니다.
이 사건은 E빌딩의 구분소유자들이 자신들의 건물 관리단이 새로운 관리규약을 제정하고 이를 근거로 관리단 대표를 선출하는 과정에 문제가 있다고 제기한 소송입니다. 원고들은 관리규약이 구분소유자 5분의 4 이상의 서면 합의라는 법적 요건을 충족하지 못했으며, 특히 임차인의 서명을 구분소유자의 동의로 간주한 것이 위법하다고 주장했습니다. 이에 피고인 E빌딩 관리단은 관리규약이 오랜 기간 문제없이 사용되어 왔고 묵시적으로 승인되었다고 주장하며 맞섰습니다. 결과적으로 적법한 관리규약의 부재가 관리단 대표 선출 결의의 유효성 문제로 이어진 것입니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법')에 따라 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하여 적법하게 제정되었는지 여부입니다. 둘째, 관리규약 제정 과정에서 임차인이 서명한 서면 동의서를 구분소유자의 유효한 의결권 행사로 볼 수 있는지 여부입니다. 셋째, 적법하지 않게 제정된 관리규약이라 하더라도 구분소유자들이 오랫동안 이의를 제기하지 않고 묵시적으로 승인하여 사용해 왔다면 유효한 것으로 인정될 수 있는지 여부입니다.
항소심 법원인 이 법원은 제1심 법원의 판결이 정당하다고 판단하여 피고인 E빌딩 관리단의 항소를 기각했습니다. 법원은 관리규약 제정 시 필요한 구분소유자 5분의 4 이상 서면 합의 요건을 충족하지 못했다고 보았습니다. 특히, 임차인이 서명한 동의서는 구분소유자의 유효한 의결권 행사로 볼 수 없다고 명확히 판단했습니다. 또한, 무효인 법률행위는 추인하여도 효력이 생기지 않는다는 민법 제139조에 따라, 비록 관리규약을 오랫동안 사용했더라도 묵시적인 승인으로 유효하게 될 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 2019년 2월 27일자 관리단집회에서 F를 회장으로, G을 부회장으로, H를 감사로, I을 총무로, J을 이사로 각각 선출한 결의는 무효라고 확인했습니다.
법원은 E빌딩 관리단의 관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 요건을 갖추지 못하여 적법하게 제정되지 않았다고 최종 판단했습니다. 이에 따라 해당 관리규약에 근거하여 이루어진 관리단 대표(회장, 부회장, 감사, 총무, 이사)의 선출 결의 또한 무효임을 확정했습니다. 이 판결은 집합건물 관리규약의 제정과 관리단 대표자 선출 시 법에서 정한 절차와 요건을 철저히 준수해야 함을 강조하며, 형식적인 요건 미비가 중요한 결의의 효력을 상실시킬 수 있음을 보여줍니다.
이 사건에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법')과 '민법'의 여러 조항이 적용되었습니다.
집합건물법 제29조 제1항 및 제41조 제1항: 이 조항들은 관리규약을 정하거나 변경할 때 '구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상'의 서면 합의를 요구합니다. 이 사건에서는 피고가 이러한 가중된 요건을 충족하지 못했다고 판단되었습니다. 이는 관리단집회 결의가 아닌 서면 합의를 통한 규약 제정 시에 특히 중요합니다.
집합건물법 제38조 제2항 및 제41조 제2항: 제38조 제2항은 관리단집회에서 의결권을 서면 또는 대리인을 통해 행사할 수 있음을 규정합니다. 그러나 제41조 제2항은 서면 합의의 경우 '구분소유자들 중 1인'을 대리인으로 정하여 신고한 경우에만 대리 서명할 수 있도록 제한하고 있습니다. 따라서 이 사건에서 임차인의 서명은 구분소유자를 대리한 유효한 서면 합의로 인정될 수 없다고 보았습니다. 즉, 대리행사의 범위와 방식이 상황에 따라 다르다는 점을 명확히 한 것입니다.
민법 제139조: '무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다'고 규정합니다. 이 조항은 피고가 주장한 '관리규약의 묵시적 승인' 주장을 배척하는 근거가 되었습니다. 즉, 법적 요건을 갖추지 못해 처음부터 무효였던 관리규약은 구분소유자들이 오랫동안 사용했다고 해서 저절로 유효해지는 것이 아니라는 법리가 적용된 것입니다.
집합건물의 관리규약을 제정하거나 변경할 때는 반드시 법률에서 정한 요건과 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히, 서면 합의를 통해 관리규약을 제정할 경우 '구분소유자' 본인 또는 적법하게 대리권을 위임받은 '다른 구분소유자 중 1인'이 서명해야 합니다. 임차인이나 기타 관계인의 서명은 구분소유자의 유효한 합의로 인정되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 관리규약이 법적 요건을 충족하지 못하여 무효인 경우, 해당 규약에 근거한 관리단 대표 선출이나 기타 중요한 결의들도 무효가 될 수 있습니다. 무효인 관리규약은 아무리 오랫동안 사용되었고 이의 제기가 없었다 하더라도 묵시적인 승인만으로는 유효한 것으로 인정되지 않습니다. 따라서 관리단 운영에 있어 법적 절차의 준수 여부를 정기적으로 확인하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
